新浪乐居讯(编辑 吴俊锋)随着“国五条”及其细则的相继出台，全国各地的二手房市场迎来了一波量价齐升的成交潮[新闻详情：新政出台一周 二手房成交暴涨]。而伴随着各地上演的购房者“占领”房管局的戏码，二手房交易中的纠纷也逐渐频发。那么，在二手房交易环节中究竟隐藏着哪些风险？购房者又应该如何去规避这些风险呢？值此3.15之际，新浪乐居记者带着这些问题采访了山东豪才律师事务所的刘国敏律师(微博)，为购房者带来专业的二手房交易法律解答。
山东豪才律师事务所刘国敏律师
二手房交易中存在四类常见风险
刘国敏律师表示，在二手房交易过程中存在着几种常见的风险，往往被购房者所忽视。其中之一就是购房人的资金安全问题。“有部分购房者在购买房屋之后，将首付款交给了卖房人，但基于卖房人自身的原因，他想解除合同不再交付房屋或者延迟交付房屋。此时当购房者再去主张首付款时，却发现卖房人已经将首付款骗走或转移导致无法返还首付款。”
“第二种情况也是很多二手房购房者会经常遇到的，那就是碰到黑中介或者中介存在虚假宣传、虚假称述。这不仅会使购房者在买房时蒙受损失，甚至还可能多支付部分中介费。”
刘律师告诉乐居记者，在律师事务所所经手过的案例中，不乏这样的例子，那就是购房者在买房时有时会碰到本来约定房屋具有暖气天然气，但交房的时候却发现其并没有开通。而像房屋存在质量问题，或是房屋设施在合同中约定不明的情况也是时有发生，需要购房者多加注意。
“由于二手房多是一些老房屋，可能存在以前出卖人仍有户口在房子上没有迁走的情况，从而导致购房者的户口没办法落户，但此时购房者往往已经把所有的款项交给了出卖人，对于出卖人没有约束，也很容易产生纠纷”，刘律师提醒广大二手房购房者。
规避二手房交易中的风险靠两招：
核实清楚情况 明确合同内容
刘国敏律师认为，要规避二手房交易中存在的潜在风险，最有效的还是在防范于未然，真正发生纠纷时只能是做一些补救工作。对此，她从三个方面给购房者提出了有益的建议。
刘律师首先提到，中介有时会存在一些虚假宣传或陈诉，这就需要广大购房者在购买二手房时认真核实所购买的房屋是否是自己需要的房屋。如果想买学区房，就应该落实房屋是否真的位于学区内；如果想迁入户口，则可以通过派出所来核实卖房人的户口是否在房屋上、有多少户口、该如何迁出。
其次就是核实房屋的现状，尤其是目前屋内所有的一些设施和设备的情况也非常重要。比如天然气暖气是否铺设、是否开通以及什么时候开通；购房者想要购买精装房，那实际看到的房屋是否符合标准。针对这些问题，在合同中一定要详细注明交付的标准，否则一旦交付以后再主张权益又会增添不必要的麻烦。
“部分中介在收到购房者交付的中介费之后，可能就不再履行其义务或者瑕疵履行其义务，此时购房者想要回中介费已经很困难了。因此购房者一定要在合同中约定，一旦产生二手房买卖合同解除或者合同无法履行的情况时，该如何返还中介费。另外，购房者在合同中一定要根据自己的需求约定好付款的节点以及方式。”
二手房交易常见问题Q&A
(Q：新浪乐居 A：山东豪才律师事务所律师 刘国敏)
Q：有的二手房购房者在办理按揭贷款时会遇到这样的情况，由于房龄过大，银行拒绝发放贷款。银行的这种行为是否合理？有什么依据？
A：出现这一现象主要是因为购房者在购买房屋时，是用房屋作为抵押物向银行进行抵押的，而目前房屋的拆迁速度比较快，很多房屋可能在30、40年之后就根据政府的规划拆迁重建了。因此如果发生拆迁的话，这一抵押物就灭失了，所以银行为了规避这种风险，对于房龄过大的房屋通常就不再进行贷款了。
另外一方面，在申请贷款的时候银行会衡量抵押物的价值，房龄过大的房屋相应的它的价值会出现一定程度的贬损。所以银行的行为是合法的，也具有它的合理性。
Q：二手房交易中经常会出现交易手续已经交割完毕，但原房主的户口却迟迟没有牵走的现象，卖方这种行为是否违约？购房者又该如何规避？
A：要看合同里是否注明需要出卖方把合同迁走，如果说合同中有约定他没有履行，那么卖方就存在一个违约的行为。因此作为购房者来说，想要规避这个问题，就需要在合同中写明卖方必须把户口迁走，并注明详细的户口迁走时间，十天内或是一个月内。同时购房者应该等到卖方将户口迁走了以后再给付剩余的房款，以此来约束买方的行为。
Q：“阴阳合同”在二手房交易中并不鲜见，法院在裁定中一般是一哪份合同的内容为准？
A：出现“阴阳合同”通常是因为买房人或者出卖人为了规避国家规定所必须缴纳的税费，这种情况下出现纠纷法院一般是按照“阳合同”来认定效力，而买卖双方很可能因其偷税的行为支付出更多的费用。
Q：期房买卖是二手房交易中常见的一种形式，它存在哪些风险？
A：期房买卖往往产生的纠纷更大，问题更多，很多诉讼都是因期房买卖而产生的。出卖人没有拿到房产证的情况下出卖房屋，他本身并不是房屋的所有权人，因此可能会存在卖房人一房二卖的现象。同时，还有可能会出现由于还不了贷款，房屋最终被银行或开放商拍卖或者收回的情况，购房者的权益不一定能够得到主张。
Q：二手房交易中的代签行为是怎么回事？
A：二手房交易中有时会出现因本人原因无发签订合同，由其亲友代签的，有可能会产生合同无效的情况。因此在遇到代签的情况时，需要一份签订合同的授权公证书。>>>更多3.15相关内容请点击
