文/克而瑞房价青岛首席分析师 邓国华
近日来，多地陆续出台楼市调控措施，突击年末楼市。截止目前，有包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市和郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京7个二线城市，共计11个城市发布进一步收紧房地产调控政策。年底“突击”调控将带来楼市短暂的降温，而行政性调控短期内难以退出，市场化调控体系还有待逐步建立。
纵观本轮调控，仍然突出“限贷、限购、限价”的传统措施，从预售证管理、限购政策、二套房贷政策、房产税、增加住房供应、增加保障性住房供应七方面的内容收紧楼市，在限贷方面，深圳、上海、广州均将二套房商业贷款的首付比例提高到七成。在限购方面，上海、广州、武汉等城市均提高了非户籍居民家庭购房“门槛”。虽然十八届三中全会没有提及“房地产调控”，并强调淡化政府对市场的过分干预，但为何一、二线城市不约而同地加码“行政调控”？这一点，我们从今年前10个月房地产市场的火爆数据可以看出，房价过快上涨，一些城市完成调控目标的难度加大，不得不紧急采取措施。
克而瑞研究报告显示，今年以来各地房价持续上涨，全年房价控制目标纷纷告急。从10月份数据来看，在监测的重点城市中，中国城市住房(一手房)价格288指数有较大幅度的上升，10月(一手房)价格288指数为1075.1点，环比上涨0.83%，涨幅几乎达到了上月的两倍；二手房价格60指数继上个月创出年度新高后，环比虽有小幅下降，指数仍然飙到了1037.6的年度高点，比上月上升了9.1个百分点。在最后一个多月的时间里，能够快速见效的还是这种传统的调控措施，各城市希望以此稳定市场预期，并限制一部分购买力量，达到给房价降温的效果。
根据青岛克而瑞统计数据显示，10月青岛一手房价格指数为1050点，较上月上升5.25点，环比上涨0.50%，同比上涨5.7%，二手房价格指数为1033.5点，较上月上升12.66点，环比上涨1.24%，青岛房价呈持续走高的状态。无论是新房还是二手房市场，10个月来，岛城楼市价格均表现出上涨的行情。与出台调控措施的城市类似，青岛虽然尚未出台行政调控政策，关于增加住房供应和推进保障房建设的内容也经常被提及，进一步表明了促供应是未来政府对房地产市场管控的“国策”；至于当前外界普遍关心的房产税试点，当前仅有沈阳在地方新政中提及“整理完善个人住房信息等房产管理基础数据”、“为建立房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑”，过去多年该提法在中央、地方各个层面上被反复提及，房产税的推行需要依托于住房信息联网，而从以往执行过程屡遭中止的情况来看，住房联网工作依然是一个长期、艰难和复杂的过程，因此从目前为止的地方新政来看，包括青岛在内的各地未出现房产税扩点的明确迹象。
伴随着大环境的房价上涨走势影响，青岛出现上升态势属于正常现象，从近10个月的288指数来看，青岛房价走势一直保持着平稳上涨的节奏，上涨幅度与北京、上海等一线城市相比，尚且在谨慎可控范围内，并未触及政府红线，从目前各城市出台的调控政策来看，当前这轮地方新政力度总体偏温和，首先，预售证管理的执行期限预计仅在今年年底；其次，针对非户籍人口缴税年限的增加也仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大的一二线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限；再次，二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱；至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，大多远水解不了近渴，短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点，即使青岛加入调控大军，短期内也难以影响量稳价涨的走势。
(数据来源：CRIC2013克而瑞房价系统)
