公开数据显示，今年上半年，柳州市物价局共受理物管收费举报302件，占全部投诉的27.33%，比去年同期增长170.75%。其中，物业费收支不公开、频频上调物业费以及巧立名目增设收费项目等，成为物管投诉的新热点。
面对不断增长的物管投诉，相关职能部门近期曾出台新的物业服务管理办法，希望进一步规范小区物管企业的收费标准和行为准则。即便如此，物管与业主之间的矛盾依旧难以调和。因为除了小区收费难以全面监管以外，部分业主常年不交物业费、在小区内胡乱停车以及个别业主违章搭建等行为，也让亟需维护社区秩序的物管十分头痛。
由此可见，各种不确定因素反复叠加，才使得物管纷争始终处于一种相互推诿、互相扯皮的胶着僵持状态。
实际上，物管纷争非单纯任何一方之过，而是由物业和业主双方共同造成的。物业和业主，虽然相互隔离，却又唇齿相依，而解决物管纷争的关键，在于如何在矛盾的基础上，找到一个双方都认可的共识。毕竟同一屋檐下，只有大家互相包容，和谐共处，才能营造出更温馨、更宜居的生活环境。
物管叫屈：管人管车管狗叫，涨几毛钱咋了？
现代城市人的居家生活，早就不仅是人和房子的二者关系，而是人、房子和物管的三者关系。都说“三角”是最稳定的，但是在生活中物管、业主的矛盾冲突真不少见。其实，业主们在指责物管不尽职、服务不到位的时候，站在物管的角度体会他们的难处，也许更有助于解决这些矛盾。
心声1
做好了分内之事，业主却不买账
河西小区是柳南一个大型小区，业主们已入住多年。居柳州记者了解到，该小区物业公司为柳州市中房物业管理公司，目前物管收费为0.25元/平方米·月，而且这样的收费标准多年 不变。
“按照这个价格，做到我们这样的服务水平真的很不错了，甚至都能称得上‘金牌物业’了。”河西小区物业服务中心主任尹先生告诉记者，服务中心办公室挂着的好几面业主送来的绣着“勇擒小偷”“优秀物业”字样的锦旗，恰好说明了业主，至少是部分业主对其服务的认可。
然而，提及小区物业管理方面的日常工作，尹先生忍不住叹息。“说多了都是累，我们物管工作太委屈了！”他埋怨道。据介绍，就算是这种被认为“高性价比”的物业服务，也有种种“辛酸史”。比如在8月24日，他就被一名业主堵在办公室长达4个小时。起因是该业主家的窗台水泥面脱落，他找到物管，要求物管负责掏钱维修、恢复原貌，并签订“质量保证书”，而物管不接受。“像这样的事，一不在物管的管辖范围，二是难以恢复原样并对其进行保障，所以我们拒绝签这样的协议。”
尹主任还告诉记者，这样的事情很多很多。“是我们的事我们应该管，但不是我们的事还是要我们管。虽然我们尽心尽力去为业主服务，但是每年物业费能收到六成就已经很好了，小区里面十几年没交过物业费的也不在少数。”谈到这里，他一直摇头。
心声2
隐形付出看不到，让人觉得心累
物管和业主经常出现矛盾，难道是主要是由于收支不透明，业主有疑问吗？“每年到年底都会把一年的收支明细公示出来”尹先这样说，“但是很多业主觉得物管只是看门、扫地、浇花，都不愿意交这个钱。”
在记者的采访中，大多数的小区物管都有和尹先生相似的感受，如柳南的金龙苑、河东区的金色世纪及鹿山花苑等小区，“累”“委屈”似乎成了物管工作人员一致的感受，业主对物管工作的不够理解，缺乏支持也像是难以打破的魔咒。
柳州市物业管理行业协会会长、柳州市泓福物业服务有限责任公司总经理林宇介绍道，物管的职责范围是对小区卫生、治安、环境以及公共设施设备的维护，业主能看到物业人员看门打扫，却少能看见物业对小区路面、路灯及园林绿地的维护。
虽说争取业主的支持很重要，但是毕竟众口难调，再好的物业服务业无法同时满足所有人。位于东环大道的华林君邸是柳州的高端住宅项目，由广西华林物业服务有限公司提供物业服务，该公司副总经理梁取荣就表示，小区每年物业收费率能达到95%以上，很受业主支持。但即便是这种备受业主认可的物管也有难办的事儿。“我们在门禁方面特别严，刷卡带来的不方便让一些业主‘颇有微词’，但我们还是得把好门禁这一关，不然难以保证小区安全。”梁先生说道。
心声3
要求提升服务，物业费却不给涨
柳州物管行业人士总结，提高服务水平是不少业主的共同呼声，在被要求交纳物业费时候，他们总会说：“你把服务做好了，我就给你钱。”然而，对于绝大部分物管而言，巧妇难为无米之炊。“如果你连日常的物业费都不交，我们怎么把服务做好！”这是林宇对业主、物管对立心态的描述。在他看来，柳州很多小区的物业收费并不高，且几乎十年不变，在物价、人工费飞涨的大环境，单纯要求物管提高服务水平并不现实。
林宇坦言，资金的缺乏让物管难以招聘到高素质的工作人员，人才流动也很快，继而小区的服务水平难以跟上。采访中，他略微沉重地告诉记者，北雀路康城小区2003年的物业收费标准是0.45元/平方米·月，到现在也没变过。现在柳州的最低工资标准都是1200元了，而我们很多物管工作人员的收入还低于这个基本水平。
记者观察
将心比心，
方知物管苦
物管为小区业主提供服务，业主为此支付相应费用，即物业费，这是一种契约关系。
因此，当物管工作人员为小区的安全有序、整洁美丽付出辛勤劳动时，任何有契约精神的业主都不应拒交物业费。即便其中存在一些问题，都可以通过双方沟通，甚至寻求住建和物价管理部门进行调解。业主拒交物业费，物管降低服务水平，这是一个无休止的恶性循环，希望业主面对物管时能将心比心，明白他们心中的苦。
业主诉苦：一把糊涂账，凭啥一喊亏就涨价？
小区物管公司惯以“小区物业费早已入不敷出”为由，希望通过物业费上涨来进行保本。小区众多受访业主一听说物管费要上涨，几乎都统一不同意。即使许多业主平常并不清楚自己所居住小区现行物管费，但是依然一听费用上涨就反对。采访发现，由于目前物管收支不透明、物业服务不到位、物管随意涨价导致业主对物管不信任。
物管的收支，
通常是一笔糊涂账
“住进小区2年多，小区物管从未公布过物业费的收支情况，我们交的物业费都不知道用到哪去了。”河东某小区业主黄先生表示。记者走访多个小区后发现，与黄先生有同样想法的业主不在少数。
有部分小区在年底会公布物管费的收支情况，但依然不受业主认可。业主姜女士认为，物管年底公布的物管费收支情况，只是简单地列举今年的物业费收支的总额，并未详细到列举物业费用在哪些方面，这样的信息其实并未达到真正的透明。
记者继续追问姜女士，如果物管中心能够提供清晰明确的收支单据呢？姜女士毫不犹豫地回答：“那我又如何知道这个账单的真假呢？这年头，要做个假账太容易了。”
“物管经常抱怨业主不交物业费，但是据周边邻居反应，他们均按季度交纳物业费。物管从未公布过物业费的缴纳情况，反正这不能成为物管涨价的理由。”业主周女士对物管上涨物业费的理由颇为疑惑。
在采访过程中，甚至有业主直言，业主交纳的物业费只是物管费收入的一部分，还有其他看不见的物管收入，但是这部分收入业主都不清楚。在物管收支账户不清不楚的情况，物管要涨物业费，怎么能够得到业主的支持？
交了物业费，
服务还是不到位
大部分业主都心怀这样的愿望：买了房子，自然想住着舒心。然而，不少小区的业主，却因为小区的物业服务不到位而头痛不已。为此，他们才使出了唯一的杀手锏——拒交物管费。大部分业主拒交物管费的理由为，物管基本的物业服务都没做到位。 如小区卫生条件差、小区大门可随意出入、房子出现问题物管不及时解决等。
河东金色世纪小区的业主，对小区的物管也抱怨声连连。业主杨先生如是形容小区的物业管理：物业随意侵占公共绿地，公共设施不及时维修，车辆乱停乱放，门岗值勤人员不认真负责，有的住户竟然一个月之内两次被小偷撬门入室。这样的物理，业主按时交物业费也在情理之中。
对于小区管理，安全性是业主关注的重点。如住在金河湾的申先生就对小区物管颇有微词，他表示，以前小区是封闭式管理，业主进出小区均要刷卡，来访者需要登记信息。但目前小区行人通道的门直接被拆除，小区外的人员可畅通无阻地进到小区，小区的安全性降低。物业服务的水平在下降，若要涨价他“坚决表示不同意”。
动辄涨价格，
“我们如何信服你”
小区停车费、管理费等频繁上涨导致业主对小区物管缺乏信任。住在金河湾的业主陈先生就吐槽道：“小区停车费一下子就由120元/月，涨到了250元/月，物管完全不顾业主的反对之声，不考虑小区业主的实际经济能力，说涨就涨，这让业主对物管存在抵触心理，久而久之便会对物管产生信任危机。”不少业主甚至怀疑，物管上涨停车费是否符合相关规定，这部分钱是否属于物管所有。
柳南片区某小区的业主也告诉记者，小区的电梯出现故障，预计维修费用达到几十万元。物管首先想到的是要求相关业主每户出资1000多元，而未想过向相关部门申请维修资金，这样变相收取业主的钱，叫业主如何相信物管的服务。
“不透明、服务差、乱涨价、不信任”这是不少业主对物管服务所反映的问题所在。综上所述，业主方对物管公司的服务也好、提供的账目也罢，都有着强烈的不信任感。据业内人士分析，众多业主对物管缺乏信任，最主要来自对物管的接受度不高，以及双方相互不理解。
延伸阅读
那些你看不到的
物管收入
物业管理公司的主要收入来源是提取自物业费的一部分，但是其中收入还会有一些普通业主很难看得到、看得懂的部分，其中不乏隐性收入，这些是业主们质疑物管以亏损为由提涨物管费的重点。
1.对社区公共部分收取管理费。比如电梯广告、楼梯外墙广告等，以及停车场收费。
2.特约服务。比如家里请保姆、室内卫生、家电维修。
3 。房屋中介代理，帮业主提供买卖、租赁的平台。
4.特殊收入。有物管公司要求社区商铺缴纳进场费，一些新入伙小区让一些家装公司进入小区经营需要缴纳一定费用。
5 。提供生活附业。比如生活物品的直销。
部门诊断：“公婆”都有理，清官难断家务事
本该和谐共处的物管与业主，为何频频爆发纠纷？主管部门和行业协会表示，虽然有具体的规定出台，但由于法律法规不完善、宣传、监管不到位等原因，物管与业主之间的纠纷仍会长期存在。
物管纠纷多，
剪不断理还乱
“投诉太多了！我们局里90%的投诉都是关于物管的，平均一周就有两三起。”在柳州市鱼峰区住建局副局长柳政看来，物管纠纷从交房那刻开始，就一直存在并无限延续。
可以想象，一些开发商交付房屋后，就拍屁股走人，一旦当初承诺不到位，或小区出现诸如外墙脱落、下水道不通等问题，这些“烂摊子”就得让物管来收拾。业主装修期间，谁家太吵，谁家霸道，物业管也要出面管，说了不听，落得两头得罪人，说不定还会被业主大骂。而在后期管理上，个别业主侵占绿地，物管无作为，也是较常见的投诉问题。
据柳政介绍，对于这些纠纷，各住建局专门的物业管理科室都会重视处理，该协调协调，该调查调查，该立案立案，尽量做到快速、公正解决，但物管纠纷仍然源源不断。“不只是我们这里这样，每个城区都差不多，物管纠纷一直都是大难题。”柳政表示。
法规不完善，
双方缺乏理解
柳政认为，物管与业主之间理应是一个和谐共存的关系，却一直纠纷不断，主要是有多方面的原因。“首先，法律法规不完善，不到位。很多矛盾没有明确规定可依循的，处理起来就有难度，最后只能撕破脸闹上法庭。”
另一大重要的原因则是物管宣传不到位，双方理解有分歧。柳州市物业管理行业协会会长林宇林宇指出，对于很多业主来说，他们都还不知道物管到底该管什么，不该管什么。
事实上，柳州市住建委早就出台相关文件对于物管工作范围做出了明确规定。“物业的首要任务是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。“由此看来，物管并不仅仅是浇浇花、扫扫地这么简单的问题。”林宇谈到，业主在不理解物业工作的情况下，往往会认为物业“只收钱不干活”，一出了矛盾，就使出不交物业费的“杀手锏”，使物管与业主之间陷入“你不干活我不给钱；收不上钱怎么干活”的恶性循环之中。如果宣传到位，更多的业主了解物业的工作范畴，就会去配合物管的工作，双方关系也会更为和谐。
事多又繁琐，
居委会说“管不了”
对于物管与业主之间的矛盾，主管部门十分重视。2012年12月，柳州市住建委就向柳州各家物业服务企业下发了最新修订《广西壮族自治区物业管理条例》(下称《条例》)。《条理》规定，采用物业管理联席会议(详见“名词解释”)协调解决物管与业主之间出现的纠纷，直接接触最多的就是社区居委会。
然而，一旦业主和物管出现纠纷，不少社区的居委又没有发挥其协调作用。“居委会平时家长里短的事情管得够多了，物管纠纷这么难处理的事，有时候我们也说不清谁对谁错，怎么管？”某社区居委会工作人员抱怨道。
林宇表示，《条例》出台了大半年，目前柳州的社区居委会还对这个规定不甚了解，他只好经常拿着条例本，一个个社区走访，苦口婆心地劝说对方接受。“难度太大，社区接受程度不高，介入少，监管、调解的第一线建立起来尚需时日。”
人力配置少，
部门监管力不从心
以前，柳州市住建委设有专门负责物管方面的科室，近年该科室已经合并到房管科。虽然部门合并的初衷是为了“将两个联系紧密的科室合并，更方便处理相关事宜，简化办事流程”，但在不少业内人士看来，这无疑削弱了监管物管的力量。
“很多城市都设有专门的物业管理部门，有足够的人力、物力来专门处理、监管物管纠纷。像郑州市，光一个城区就有20人专管物管。”柳政遗憾地表示，虽然目前监管物管的权力已经下放到各城区住建局，但人力配置太少，鱼峰区也仅有2人实际管理，最终导致的结果就是物业监管不力，物管行业水平难免参差不齐。
名词解释
何为“物业管理联席会议”？
物业管理联席会议，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。
破局方向：破解物管纷争，互相信任是关键
柳州物管行业已发展了十多年，但从未真正市场化，一边是物管不断吵着要涨价，一边却是业主不断质疑物管的各项收费。作为小区中唇齿相依的两个群体，物管和业主就真的没有一个两全其美的办法，既不至于令物管亏损，又能保证业主开心的交费？其实不然，物业纠纷的核心在于收费，只有能公开物管账目，让双方重建相互信任，所有问题或可迎刃而解。
柳州物管行业远未市场化
柳州几乎所有的小区物管都与业主存在或多或少的矛盾，其中，小区物业的收费问题，一直是物管纠纷的核心病灶。
据调查，目前柳州新建住宅小区的物业费通常为0.8~1.5元/平方米·月，而整个物管行业的毛利率约在7%左右，相较房地产和装修行业的利润而言，这个水平处于绝对低位。正因如此，很多物管公司都说自己“入不敷出”。但这并不构成他们违规收费和变相加价的理由，对此，柳州几大物管公司的负责人却解释为，即便他们按正常程序申请，最终能成功涨价的几率也很低，与其耗费大量精力召开业主大会，反复协商不断妥协，还不如先斩后奏直接收了再说。
“大部分业主不了解物业服务的具体内容，只看到物管收费上的不合理，动辄就认为物业乱收费。”广西福来物业服务有限责任公司董事长莫太贵说道。
他认为，近年来，伴随房地产市场快速发展，物业管理的面积和物管服务的品质都大幅提升，但价格却常年不变，根源在于业主还未意识到物业其实也是一门生意，物管付出劳动换取相应回报，其实是一种合乎常理的市场行为，但不幸的是，柳州目前的物管行业还未真正实现市场化。“最典型的现象就是物业费无法跟随市场经济而自发调节。”
财务公开有助重建互信
要化解物管和业主之间的矛盾，最先要做的，是帮助双方建立互信关系，而建立互信的基础，则关乎物管理是否愿意公开财务收支情况。
记者采访发现，很多业主都表示，并非不愿交物业费，而是相关部门究竟该如何制定收费标准，以及物管公司能够出示干净的账目表。“要收费、要涨价，首先要提高管理费用的透明度，不能每次物管一喊亏我就得为它买单，然后到年底笔笔都是糊涂账。”家住康城小区的刘女士说。
“过去，物业都是到年底才贴出一张收支去向，条款粗糙，账目混乱。建议以后物业能先在年初就提前做好当年的财务预算，并按月或按季度公开账本，最终到年底时再贴出一份详细的收支清单。这样一来可以增加财务报表的公信力，同时还能体现出物业公司的专业程度。”市民吴先生建议。
此外，柳州盛天房地产开发有限公司副总经理高生则建议，物管还应主动邀请业主参与到物业服务的管理中来，尤其是业主平时不易注意的细节，比如地下车位的用电情况和清洁频率，电梯维护和维修的频率与费用以及小区保安和清洁人员的负责范围等，让业主事先了解物业服务的范畴和可能遇到的困难，将心比心，才能重新换取业主的信任。
多方合力减少物管纠纷
另有业内提出，要提高物管与业主之间的互信程度，业主和相关职能部门也应发挥应有作用。例如，一些老旧小区历经多年的物管纷争，即便日后物管定期公开财务账目，想必也难以短期内赢回业主的信任，这个时候，业委会可联合业主自发组成一个财务审计小组，或是由业主代表以第三方的名义联合出资聘请财务公司上门，对物业费的收支情况进行公开审计。
“此举看似劳师动众，其实一来可以了解物管涨价和收费的合理性和必要性，其次还有助于业主发现物业费中的种种不合理之处，便于后期改正、完善。”作为专攻物管纠纷十余年的资深专家，广西君行律师事务所律师李定中本人便曾亲自参与过所住小区的物业费审计，他认为通过业主与物管双方合作的形式共同监管物业费，实则可有效减少物业收费过程中一些不必要的麻烦。
而在政策层面，柳州市住建委有关负责人则表示，由广西区物价局和住建厅联合发布的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法(试行)》并已于今年7月1日起实施，旨在规范全区物业服务收费行为，并将重点整治小区停车费肆意上涨等问题，为小区物管收费提供全面指导。
记者手记
财务透明的重要性
一些物业管连年喊亏损，但多年却未见撤离，是不是可以这样理解，你没有撤，是因为你根本没有亏？
当然，业主也不能要求作为企业的物管不赚钱，原材料成本上涨，人工收入增加，都会直接加大物业开支。但物管如何入不敷出，不能光听物管一面之词，通过聘请第三方财务公司对物管账务进行公开审计和监督，即可知道究竟是成本上涨导致亏损，还是物业管理能力不善导致亏损，所有收支情况一目了然。而且如果是后者，业主还能尽早更换物业，简直一举三得。总而言之，账务不透明，物管纷争难休。
