?公积金最低首付比例降至两成 宽松政策有望加速买家入市
??“金九银十”楼市前瞻之热点分析
??“金九”刚开启，加上央行降息降准，推动了广州楼市旺季小高潮提前来临。上周六，番禺新盘金融街·融穗澜湾开售，吸引了600位买家冒雨排队认购，首推的142套房短短两小时即告售罄。新盘抢闸拉开了楼市旺季的序幕。
??据中地行初步统计，“金九银十”期间，广州全市约有54个住宅及公寓项目上市，其中全新盘约26个，旧盘推新约28个，新增供应约11365套，合共多达10.55万平方米。总体供应依然是郊区当主角，中心区供应量仅占三成。其中，最抢眼的是荔湾，预计“金九银十”期间的供货量占中心区总供应的六成，主要是源于新项目中海花湾壹号及保利西悦湾的大体量供应。外围区域的竞争将主要在南沙、番禺、增城展开。值得关注的是，此前拍出的多个“地王”项目都将在“金九银十”同台竞争，相信能激发起中高端客户的购房需求，从而树立起新的价格标杆，将会对广州楼市产生深远的影响。
??政策
??房贷利率近十年最低
??8月31日傍晚，住建部、财政部与央行发布通知，“拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。北京、上海、广州、深圳可结合本地实际，自主决定最低首付款比例。”广州市住房公积金中心31日表示，目前仍执行“首套未还清，二套房贷首付四成；首套已还清，二套房贷首付三成”，暂时未收到新政策的具体文件，待收到后再决定如何执行。
??中原研究部的分析人士指出，尽管暂时还不知道广州是否执行新政策，但今年以来基本上每个季度都会有楼市利好政策出台，为维持热度持续增添动力。就货币政策而言，自去年11月开启降息通道以来，央行已连续五次降息，当前首套房的房贷利率达到近十年来的最低水平，这为今年“金九银十”提供了很大的政策支持。中地行分析人士认为，广州市很可能在近期推出住房公积金贴息贷款新政，扩大公积金贷款的受惠面，降低购房者的还贷压力。
??热点
??芳村两大新盘最抢眼
??从供应量看，虽然新货多达1.1万套，但总体供应依然是郊区当主角。据中地行的统计显示，预计中心区供应量仅占全市供应的三成。荔湾芳村新盘中海花湾壹号及保利西悦湾将令广州西部楼市在未来一段时间内持续成为焦点。而越秀、天河、海珠的供货依然紧缺，在“金九银十”有推新动作的不到10个盘。
??郊区方面，“金九银十”共有19个全新盘、21个加推项目上市，新增货量约8200套。其中传统供应大户番禺又再成为供货最火爆的区域，预计约有8个全新盘上市，3个项目加推，供货2260套，占全市21%。而黄埔、南沙预计分别各有七个项目入市，从化花都则分别有五个和四个项目上市。
??中原研究部分析人士认为，外围区的竞争将在南沙、番禺、增城三个区域内展开。南沙继续承接“自贸区”利好，表现抢眼，其中霍英东集团旗下的南沙湾石奥、南沙湾东苑，在品牌知名度上略占上风。增城也会有较多住宅盘推新，其中碧桂园新品“凤凰城星悦”，会以“大批量供货”和“高性价比”两个标签，成为“金九银十”的明星楼盘。番禺则住宅盘和公寓盘兼而有之，其中万博板块将是引人注目的区域。
??此外，值得注意的还有新黄埔区的萝岗板块，预计会有大量新盘新货推出，如时代春树里、中泰天境、绿地中央广场、绿地城等。
??楼价
??价格平稳 优惠比去年少
??“金九银十”期间，广州楼市的新上市住宅基本上是80~150平方米的两房到四房占主导，其中95~115平方米的三房户型占比最多。此外，四房公寓增加比较明显，适应“刚需”一步到位、“刚改”增多的市场需求。值得关注的是，此前拍出的多个高地价项目也不乏“刚需”户型，比如已开盘的金融街·融穗澜湾，就把80平方米设计成三房单位，十分紧凑。
??中地行研究中心总经理吴荣超分析认为：“这些‘地王’产品将在‘金九银十’同台竞争，与佳兆业天御、恒大御府、华发四季等一批前期‘地王’产品相比，近期入市的新‘地王’项目如中海花湾壹号、金融街·融穗澜湾以及龙湖在广州的首盘，无论在地段还是入市时机上都更有优势，同时，宣传的声势也相当大。有可能引起‘羊群’效应，拉升中高端市场的价格。”
??不过，中原地产的分析人士认为，虽然今年的楼市政策环境比去年同期宽松，但在当前经济环境形势下，都不会改变“去库存”的主基调，也难以改变房价的总体走势。因此，“金九银十”广州楼价的总体走势稳定，大涨的可能性极小，大部分楼盘会维持价格稳定，促销手法会比去年同期更加隐蔽，直接降价、打折、零首付会比去年同期减少。中地行事业一部总经理谢沁认为，“金九银十”概念近几年已经淡化，预估今年局部有热点，但整体市场难言全面火爆，整体以平稳为主。一部分有优势的楼盘或会涨价，荔湾、南沙的均价可能有所拉升，但成交量较高的区域可能出现在增城、番禺、黄埔和南沙。
