进入8月下旬，面对即将来临的传统“金九银十”销售旺季，申城新房市场开盘量开始明显增加。
“限购令”政策出台伊始直接影响到楼市的表现，尤其是在2011年，“金四银五”、“金九银十”这些楼市黄金期的传统规律被彻底打破。但进入去年下半年，楼市转而进入升温通道，被积压多时的潜在需求入市意愿强烈，同时重磅政策被市场逐步消化。因此，在供需两旺的条件下，“黄金期”楼市固有的定律今年有望重现。
值得注意的是，在开发商对今年后期楼市仍将逐步复苏上行的乐观预期下，近期包括公积金在内个人住房贷款收紧的消息，却可能成为决定今年楼市“金九银十”成色的主要变数。
“金九”新盘扎堆 七成在外环外
随着“金九银十”临近，更多楼盘将陆续推出，下半年的楼市仍会出现逐步复苏态势。不少房企都在调整旗下项目开盘的销售周期，意在加快推盘速度，争取让项目在“金九银十”期间顺利入市。新浪乐居楼盘中心数据显示，9月预开盘项目共40个，与8月的24个相比，环比增加66.67%，与去年9月的36盘相比，同比小幅增长一成。
截至8月19日，9月申城预开的40个项目中，29个项目位于外环外，占9月开盘总数的72%。区域主要集中在嘉定区、浦东新区和奉贤区。内中环、中外环数量分别仅为4个和1个。值得注意的是，内环内预计有5个项目推出。此前，网上房地产数据表明，截至到8月19日，上海市内环内可售住宅套数为4536套，比例不足全市可售住宅的10%。[相关报道：9月30余盘入市抢滩重庆楼市 鏖战金九]
根据汉宇地产新房监测数据显示，全市于9月份开盘或加推的数量，处于历史高位水平。同时需要提醒的是，今年7、8月份，新房市场交易量出现季节因素回落，并非是由于需求骤减所致，更多是受到供应量大幅萎缩所限制。但随着“金九银十”供应量加大，意味着大量需求都将被有效激活，并转化为实际购买力。
以此为前提，今年楼市“金九银十”将有望出现量价齐升的局面。汉宇市场研究部分析师张颀认为，大部分房企都不愿错过“金九银十”的楼市黄金销售季。通过近两个月的蓄水工作，进入8月下旬后，房企现已蠢蠢欲动，纷纷打算在此期间密集推盘。
信贷资金面存变数
楼市成交稳健增长，让开发商开始憧憬能在“金九银十”有个好收成。然而就在近期，银监会表示将加强个人住房贷款风险监管，住房贷款或将收紧，公积金额度偏紧之势仍在蔓延。
记者从部分购房者和商业银行了解到，近期公积金贷款审核紧放宽周期长，而商业贷款优惠力度也有所减弱。记者以购房者身份咨询了部分大型商业银行了解到，目前申城的几大银行首套房贷利率最低仍然打8.5折，但对申请者的资质审查严格，大部分实际拿到的优惠利率在9－9.5折，有些银行甚至恢复到基准利率。
而作为刚需购房贷款支柱的公积金贷款，则已于今年上半年起严格规范了贷款审批环节。目前，大多数公积金贷款购房者获得贷款的周期由原来的一个半月延长至三个月左右。对此，业内人士张宏伟表示，由于整个信贷政策尚无明显松动，因此在住房贷款额度上预计也不会太松动，首套房贷的额度到底多少，目前无法评估。当前公积金贷款审核趋紧，首套房贷的优惠减少，审批周期延长的话，肯定会影响市场成交量。在其看来，银行信贷额度收紧，将不利于市场的快速去化，甚至影响到快速扩张的中小企业的现金流。“如果继续发酵，将会对‘金九银十’成交量带来较明显降温。”张宏伟表示。
9月或主推90平方米刚需房
从调控指向性看，首次置业及改善型需求依旧是政策的首保范围。区分购买力的高低不同，首先，刚需客群仍将是市场的主力成交对象。根据9月份计划开盘或加推的楼盘列表看，宝山、嘉定、南汇等外围区域，都将推出90平方米左右的两房户型，如定价符合市场正常水平，成功吸纳足量需求量的难度不大。[相关报道：主城刚需小户推荐]
而另一种则是出于改善目的购房群体。从短期情形看，上海将继续保持现行限购政策，部分购买力较强的购房者，则大多会青睐于“一步到位”的模式，将选择重心锁定于中心城区的公寓项目，重点分布于闸北大宁、虹口鲁迅公园、普陀长风板块、浦东北蔡等板块，上述板块公寓房源单价普遍在35000－50000元/平方米区间范围内。
值得注意的是，大平层及别墅产品，预计也将是9月份楼市主推产品之一。但考虑到上半年此类产品大多已经过一轮涨价过程，即使选择在楼市黄金期，采取集中推盘策略，但对于此类产品销售表现想要起到大幅提升，仍会面临较大困难。
新房价涨反衬二手房价格优势
“金九银十”黄金期的到来，供需两旺的背景下，新房价格将面临新一轮上涨压力。房企上调新房价格，同时也会抬高购房者的准入门槛条件，如此一来，将拉大新房与二手房两者间的价格差。汉宇市场研究部分析师张颀表示，对于刚需置业者而言，价格的原因，将使其被引向二手房市场。同时，即使处于同一板块内的新房、二手房小区，因户型设计上存在较大差异性，也会直接将准购房群体进行分类。
在普陀长风板块内，新房以中高端产品为主，代表楼盘有中海紫御豪庭，雅戈尔长风8号，在售的主力户型为大平层产品，售价在45000元/平方米，自开盘之日起，一直成为改善型人群的选择对象；而同一板块内的二手房小区，则以房龄较长的老公房为主力，且以小户型房源为代表，售价在28000－30000元/平方米，迎合首次购房的刚需客群置业需求。从中可看出，价格、产品等一系列硬性指标，会使二手房与新房的受众群体产生差异性。
此外，从部分中介门店反映的情况看，8月过半后，无论从带看量还是成交量都有不同程度的回暖。部分中介的成交数据比7月同期上涨逾四成。成交的房源基本都是新增的优质二手房源。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，到目前为止优质二手房源量仍处于相对低点，“僧多粥少”的情况导致了优质二手房源成交速度快、周期短，这类房源的价格也相对坚挺，议价较小。加上二手房业主对后市普遍看好，因此，传统旺季中一旦有优质房源挂牌，必将快速成交。
开发商中介联动“求变”
除了常规推盘动作外，对创新业务的尝试或将成为一些开发商和中介机构在今年“金九银十”所预期的新的业绩增长点。为了实现快速去化，新盘项目找一家或数家经纪公司代理销售并不是新鲜事，而近期搜房网在沪推出“新房通一二手联动平台”，则将全面打通一二手联动及老带新联动的平台数据库，全面开放新房房源，由经纪人向目标客户销售新房。首批签约入驻该平台的包括215家房地产经纪公司和包括绿地集团、南山地产等知名房企在内共计10个新房项目。
记者从首批签约平台的昆山花桥板块项目可逸兰亭了解到，这个项目目前主推75－130平方米的刚需房源，只要经纪人带看成交，就可获得每套1.5万元的佣金；即将于9月推出叠拼别墅项目的绿地海域苏河源则将佣金额度提高到了每套2.5万元。搜房控股新房集团副总裁兼上海公司总经理赵彤阳告诉记者，目前市场成交量的20%集中在销量排名前10的项目上。另外80%的份额，则分散在其他500多个项目上。这意味着单体项目价值非常高，这是当下新房市场的‘二八法则’。通过一二手联动平台，中介机构不仅可以给客户提供二手房房源，也将更有动力将优质的新房房源推荐给购房者，中介经纪人同样可以获得不错的收益。”不过，也有业内人士指出，由于不同的项目所给出的佣金不同，尤其是同区域的同类房源，经纪人难免从自身利益出发优先向购房者推荐佣金高的项目。
[推算]
用什么手机买什么房？
移动互联网对传媒、游戏、零售商业的冲击已一目了然。越来越多的开发商、代理商已意识到移动互联网咄咄逼人的态势，他们内部也开了这方面的大数据分析，甚至已精确到 “用什么手机的人喜欢买什么房”。开发商和代理商通过分析购房者的数据找出他们的喜好，测算出大致的购买力，从而有针对性地投放楼盘广告。
易居中国副总裁兼乐居互联网及电商集团首席技术官崔兴龙表示，通过互联网大量数据分析，发现使用IOS操作系统的女性用户对于购房决策的影响力已超过男性，达到57%。房产移动互联网用户的年龄对于一线城市来说平均是25岁，二线城市是31岁。
不仅如此，互联网大数据还可以分析出小米系统Android系统当中3年购房的迫切程度超过92%，这远高于其它操作系统，二三线城市苹果手机用户1年内的购房预期超过了63%，这是超过一线城市45%的预期。 “我们也对公寓类房型进行了分析，关注公寓类的女性用户基本都是30－40岁之间，是以单身为主，使用苹果手机；看别墅的主要人群是男性，年龄在40岁以上，使用的操作系统和IOS不一样，三星手机超过了80%。 ”这些数据对于开发商而言，在销售环节极具诱惑力。
