北上广深清明楼市演绎别样行情 买家观望情绪浓厚 (2)

　　人气楼盘大念“拖”字诀

　　“细则落地后，有些人盼着市场能有所降温，开发商也不着急开盘，等着购房者觉得房价继续涨的时候再开。所以，你看周边几个楼盘都没拿预售证。”位于北京大兴区南六环外天宫院地铁附近的保利首开熙悦春天(楼盘资料)的销售经理王鑫对中国证券报记者说。

　　北京调控细则出台后，商品房预售审批或较以往更为严格，报价过高的楼盘可能面临政府部门“价格指导”。加之二手房市场因20%个税政策而急剧萎缩，新房市场变得更为复杂。

　　清明节期间，中国证券报记者实地探访了北京大兴、房山等郊区新盘的销售情况。王鑫介绍，现在和政策出台前，来看房的人数没有太大变化。“我们40个置业顾问，这几天每个人每天接待超过20个购房者，政策对刚需人群影响不大。”

　　一街之隔的金融街融汇，预计4月底开盘的两栋楼，房源有600多套，但目前办卡排号的人数已达到3000多人。“现在我们已经停止办卡排号了，来看房的人想买也买不了。”售楼员说。一位看完了样板间的苗女士感慨：“平均5个人抢一套房。”目前该盘的均价是18000元/平方米，但开盘价要到4月下旬才知道。

　　附近的中国水电云立方(楼盘资料)三期有4栋楼，共390多套房源，清明节3天每天售楼处接待的看房者都超过100人。置业顾问李晓静表示，目前其均价为17500元/平方米。但能买到房的几率相比金融街融汇更低。“从1月至今，来登记的人数超过1万人。但要办卡排号的话，4月中下旬才可以。”李晓静表示。

　　更有甚者，为了限制意向购房者人数，开发商自行提高购房门槛。在房山区良乡附近的长阳半岛紫云庭，预计4月上旬开盘，房源只有100多套，目前均价在22000元/平方米。但开发商要求存款达50万元以上的人才有资格摇号选房。

　　事实上，今年以来，由于项目供应量偏少，供需矛盾一直没有得到有效缓解，北京新房市场持续火爆。据链家地产数据统计，今年一季度北京入市的新盘为28个，环比去年四季度的67个，大幅下降58.2%。

　　在走访过程中中国证券报记者还发现，很多人气火爆的楼盘基本上都没有取得预售证，而且开盘时间一拖再拖。“现在政策刚出来，开发商得看看市场反应，再据此调整项目销售计划也是正常的。”王鑫分析，“现在房子不愁卖，每个新盘只要开盘基本都会‘日光’。开发商不着急拿预售证，说白了就是等着涨价。”

　　二手房市场因征收20%个税而急剧萎缩和供需矛盾仍然较大的情况下，新房价格上涨不可避免。“假如我现在去拿预售证，报给建委的价可能不超过19000元，但推迟到5月甚至6月，报价涨到20000元以上获批的可能性也很大。因为建委控制的价格是不能明显高于同区域的楼盘成交均价。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

　　王鑫透露，金融街融汇原本打算3月份开盘，后来看到办卡排号的人数超过预期，又延后至4月底，但目前预售证还没有拿到。“估计月底也够呛，有可能拖到5月。因为周边几个楼盘也都没拿预售证，没打算尽早开盘。”

       上海 新房市场火爆 开发商悄然提价

　　上海“国五条”细则落地没让二手房市场明显降温，却助推了新房市场的涨价势头。

　　清明假期，上海各个在售新盘都相当热闹，着急购房的刚需脱离二手房市场，立刻转投新房市场。“我就犹豫那么两分钟，理想的房子就被别人选走了。”在嘉定区一处正在销售的新盘现场，李小姐向中国证券报记者抱怨。嘉定区是上海新房供应量最大的区域，近期也出现了难得的热销场面。

　　新房的旺销使得开发商跃跃欲试进行提价，清明前开盘的小上海新城与农房西郊半岛开盘均价上涨5%，两天去化率依然超过八成。预计将在4月加推的前滩合 生一号定价在4万元/平方米左右，而去年底该项目定价还只是3.3万元/平方米。虹口区内环大盘瑞虹新城价格从去年开盘时的4万元/平方米涨至如今的5万元/平方米。

　　即便是浦东一处销售平平的高端楼盘，售楼员仍然表示，上海细则的发布，会让新房项目涨价预期增强。数据显示，4月预计开盘的48个项目中，仅有3个项目明确有优惠，华润佘山九里、日月光伯爵天地和锦绣逸庭。

　　随着上海细则公布，改善型买家入市步伐明显加速，上海中高价位房源入市的步伐也在加快。其中，中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家)2009年拿下的长风地王项目——中海紫御世家，是中海紫御豪庭的别墅项目，4月份将首次开盘推出29席房源，面积360-688平方米，均价预计10万元/平方米，总价在3600-6880万元/套之间。

　　同时，二手房市场悄然发生变化，“满五唯一”的房源变得十分紧俏，价格有所上涨，其他房源“转售为租”的则明显增多。“因为我的房子是‘满五唯一’，天天接到中介电话，问我的房子多少钱才肯卖，有买家等着要买。我想等等再看，暂时不卖，中介就守在我家门口，恨不得‘切腹自杀’。”准备以小换大的业主殷先生告诉中国证券报记者，现在成熟小区二手房房源紧缺，“满五唯一”的房子真是一房难求。

　　中原地产浦东一家分店经理表示，自3月下旬起，每天出租房源挂牌量都在上升，租赁量随之上升，特别是上海细则出台后，日均租赁量相比前期上涨30%左右。不少眼见新政降临追赶“末班车”无望的二手房业主，转而投入租赁市场。

　　中国房地产学会副会长陈国强表示，二手房市场面临个税调整之后，会影响到市场的成交量，供应需求情况会和政策出台之前有很多变化。原本希望通过二手房来解决自身住房问题的一些人群，会部分转移到新房市场。