近期一单二手房拍卖起拍价比市价少10万元 但业内人士提醒拍卖成交价或高于市价
“靠近‘年关’，房地产拍卖市场淡了不少。”刘小姐是拍卖市场的常客，发现近期拍卖标的减少很多，交投也不如此前活跃，很多标的还是“不交吉”。不过，1月20日将拍卖的一套东风西路某单位“亮瞎”了投资者的眼——83平方米，起拍价232.54万元，均价28000元/平方米左右，比市场价略低2000~4000元/平方米。
不过，行家建议买家要算“净楼价”之外的费用，比对清楚再考虑是否入市。
市场：近期买卖淡出租旺
根据拍卖公告的地址可查到，该拍卖标的是位于越秀区东风西路嘉和苑的电梯楼，周边有较多住宅小区。该楼盘共有三期，本次拍卖的标的为二期的16楼单位。在现场可看到，这套拍卖的物业与1406房已打通，但是两套房产分别持有产权证，所有权取得方式均为购买，登记日期为2010年5月10日，即房产证未满5年。
拍卖行的陆小姐告诉记者，本次拍卖的标的没有任何欠费，而且是交吉拍卖：“价格真不高，因为评估价比较低。”
记者走访市场时发现，该楼盘放盘很少，中介销售人员向记者透露近期的买卖成交不活跃：“业主多是自住客，很少放盘，放租的比较多。”据了解，嘉和苑目前的租金单价约为63元/平方米/月，其中70平方米左右的两房租赁交投活跃，月租金可达4500~5000元。
在老城区，有重点学位的电梯房比较少见，自成独立小区的更少见。东风西路板块一直延伸到中山七路，包括周门、西华路一带。楼梯楼价格已超过20000元/平方米。荔康大厦、维雅苑的价格可达30000元/平方米左右。
由于学位的影响，加上生活的便利，很多老旧城区人一直生活在周边，即使是换房也不会离开这个板块。“忠实”的买家促使这个地段的价格呈现稳中有涨的状况。
投资提醒：拍卖成交价往往高于起拍价
根据满堂红成交数据显示，嘉和苑的二手成交均价在30000~35000元/平方米左右，该拍卖标的起拍价约28000元/平方米左右。尽管两者每平方米的价差达到数千元，市场人士认为，这只是“净楼价”，买家要算清楚各种费用成本再做对比。
记者从产权交易所了解到，本次拍卖的标的的房产证未过5年，所以买家需要缴纳的费用包括3%的佣金和10%左右的税费，即按起拍价232.54万元计算，买家至少需要付出的成本为232.54万元×(1 10% 3%)=262.77万元。
业内人士认为，要算该套物业在二手市场的价格，可按30000元/平方米的价格估算，相关税费为5%、佣金为2.5%，即买家需要付出的成本是30000元/平方米×83.5万元×(1 5.5% 2.5%)=270.54万元左右。两者价差可达10万元左右，看起来这个标的很“笋”。
不过，有多年投资经验的刘小姐告诉记者，“有时因现场有多个买家争夺，拍卖成交价甚至可能略高于二手价格。而且每个标的都有自己的‘个性特点’，不能全以市场均价来衡量。”“笋不笋、划算不划算，还是要看现场的成交价而定。”
