· 甲级写字楼市场供不应求，租金持续走高，一季度环比上涨1.8%至每月每平方米239.8元;
· 零售市场适逢春节旺季，活跃度保持高位。优质购物中心品牌持续调整，体验型业态更趋丰富;
· 城市更新带动深圳工业持续转型升级，研发办公物业与优质物流设施需求旺盛;
· 政策频频利好带动深圳住宅市场量价齐升，后市预期仍需理性
甲级写字楼市场供不应求，租金持续走高
新年伊始，太平金融大厦的入伙为市场带来了87,000平方米的新增办公面积，令全市甲级写字楼总存量达到2,601,033平方米。新供应的快速消化令一季度吸纳量达到77,256平方米。同时新物业入市及个别项目进行的客户结构调整小幅拉高全市甲级写字楼空置率至4.6%。
由于新入伙的新增物业已达较高的预租率，加之市场仍然呈现出供不应求的局面，这也导致了部分高端尾盘物业业主对租金有所坚持，令一季度甲级写字楼租金环比上季度小幅上涨1.8%至每月每平方米239.8元。
金融类企业在甲级写字楼租赁中继续活跃的表现，除了自建总部大楼，一些金融类企业也在积极买入办公物业作为总部。同时，我们注意到，包租客、商务中心等租赁形式逐渐增多。目前包括雷格斯、罗德尔、德事、弘毅、兆盈等在内的国际服务式办公室提供商在深圳众多的甲级写字楼物业中均拥有自己的商务中心。在深圳产业结构持续优化的背景下，商务中心或将成为推动深圳写字楼市场发展的新兴力量。此外，高新技术产业在深圳发展日趋猛进的同时，不断增长的创业需求也使得联合创业办公模式拥有更多的市场支持。
短期来看，写字楼市场租赁旺季逐渐到来，而由于新增供应缺乏，供不应求将助推甲级写字楼租金于下季度继续走高，空置率料将维持在低位。但下半年开始，福田区将迎来集中的甲级写字楼供应，由于其中超过半数的办公面积为总部物业，在旺盛的市场需求支撑下，区域内租金有望保持坚挺。此外，年内南山后海及前海片区也将有近40万平方米的甲级写字楼供应，但由于商务氛围有待培育，招租压力下相关租赁优惠或将增多。
优质购物中心品牌持续调整，体验型业态更趋丰富
为迎合多元化的市场需求，深圳的百货、购物中心等仍在积极地通过业态调整来实现差异化经营，以此提升自身市场竞争力。在新年第一季度期间，茂业百货持续引进各类潮牌、走差异化竞争路线;南山海雅百货通过一系列升级改造后，变身为海雅缤纷广场，成为集购物、娱乐、休闲、运动于一体的购物中心;星河COCO PARK、卓越INTOWN等购物中心也在不断加大餐饮业态比例，以强化体验性消费。
伴随各商业项目持续的业态调整，各类品牌也借势进驻深圳——快时尚品牌继续积极寻求扩张，国内品牌MJSTYLE已进驻T1新城市广场;益田假日广场也引入H&M集团下的高端品牌COS。此外，专注美容和配饰的Victoria's Secret Beauty & Accessories在金光华广场和益田假日广场连开两店。与此同时，融合“艺术、人文、自然”等元素的新食艺餐饮渐成购物中心新宠，为顾客带来了别具一格的消费体验。
适逢春节零售旺季，深圳零售市场整体保持较高的活跃度——一季度全市优质购物中心平均租金增长3.0%至每月每平方米911.6元。购物中心租金走高的同时，空置率也进一步降至7.6%。
预计未来，在大体量项目日益增多的背景下，面向家庭式消费的社区型购物中心将会持续增加。此外体验型业态也更趋丰富：包括虚拟现实体验馆在内的科技型体验逐渐走俏于购物中心;而以儿童户外拓展、儿童游乐、早教机构等为代表的亲子业态正成为购物中心的标配，体验型业态比例持续增加。
研发办公物业与优质物流设施需求旺盛
受土地资源稀缺以及政策引导的影响，且基于高附加值产业快速发展的需要，深圳低端厂房的淘汰步伐加快，普通厂房物业供应逐渐减少。与此同时，随着战略性新兴产业及一批未来产业的发展壮大，相关研发办公物业需求也在逐年增长，众多旧工业区纷纷向产业园及研发基地转型。需求方面，高新技术类中小企业表现较为活跃;由于自身资金实力雄厚，一些中大型企业则倾向于自建物业。基于活跃的市场需求的支撑，一季度深圳研发办公物业租金维持在每月每平方米65.1元的水平。随着城市更新带来的“工改工”项目的增多，未来投入市场的大量研发办公物业将受到深圳高新技术产业的支撑，租金料将保持平稳。
物流方面，在紧缺的土地资源制约下，近年来深圳鲜有仓储物流用地鲜有供应。而伴随深圳城市更新的推进，部分现有的传统物流仓储也开始升级调整以提高土地利用价值。基于电子商务规模的扩大以及现代第三方物流企业的稳步扩张，一季度深圳优质物流设施平均租金与去年四季度持平，维持在每月每平方米42.2元的水平。旺盛的需求带动深圳优质物流设施的总体空置率环比下降0.2个百分点至3.4%。展望后市，在前海蛇口纳入广东自贸区的背景下，加之深圳仓储物业用地供应缺乏，供不应求将助推优质仓储物业租金持续走高，同时空置率将维持在较低水平。
住宅市场量价齐升
2015年第一季度，在持续活跃的市场背景下，开发企业趁热打铁，在节前与节后陆续推出新盘，前三月住宅批准预售面积与去年同期相比增长45.7%，达到54.5万平方米。与之同时，活跃的需求也对市场库存进一步消化，拉动一手住宅成交量同比增长103.7%至136.4万平方米。
2015年前三个月，全市住宅新房成交均价较上年同期上涨17.5%，达到每平方米26,829元。除了近期楼市由于政策因素整体向好外，某些高价盘的陆续备案拉高了近期一手住宅成交均价;另一方面，部分处于销售后期的楼盘，偏高层、偏大户的剩余户型的价格略高于均价，再者，某些楼盘经历较成功的首期推盘销售后，开发商在继续推出位置更优越楼栋的同时，顺理成章地提高了价格。
前期市场积累的良好预期明显使得近期二手市场业主出现普遍的乐观心态。新年第一月延续了去年底的热度，但在春节期间成交明显下滑，节后有所回升。价格方面，二手业主报价出现较大范围的上浮。DTZ住宅价格指数显示，第1季度中高端住宅售价指数环比上升了4.6%，带动住宅租金价格指数环比上升3.4%。
央行在近期实行了降准及降息举措，加上两会释放房地产市场“求稳”信号之后，3月30日又迎了来央行和财政部的给楼市的大礼包。DTZ戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端表示，尽管本次“金融 财税”的政策组合拳与2008年相似，但在经济增速放缓的“新常态”背景下，由于影响楼市的诸多因素发生了改变，本轮刺激很大程度上不会造成似2008年楼市激涨的局面。此次政策调整更多是起到短期内改善房地产市场预期、刺激交易的作用，并且依然在执行的限购政策也会令这样的刺激作用打折。
附图：
甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
全市购物中心历年供应及总存量，百万平方米
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
研发办公物业租金，人民币/平方米/月
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
近年深圳一二手商品住宅月度销售面积及住宅新房成交均价，万平方米，元/平方米
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
DTZ住宅价格指数(2006年第一季=100)
*2015年数据截至第一季度
资料来源：DTZ戴德梁行研究部
