巅峰对话一：产业融合扩容地产

　　主持人：今天活动内容非常丰富，刚才颁发最具价值职业经理人和最人物的榜单。接下来进行今天第一场对话环节。有请商务部贸易学会副会长许京先生，国家建设住宅委员会发人郑志坚，金科股份首席战略观、副总裁李战洪先生，金泰地产集团副经理谢苏明先生，王志纲工作室战略中心总经理任国刚先生。同时又请中国地产网总编辑谢红玲女士担任论坛主持人，有请。

　　谢红玲：欢迎各位。今天我们聚集在一起进行一个非常有前瞻性的话题，就是产业融合，我们大家已经有一个共识，之前中国房地产业基本上就等同于住宅开发，这个时代已经翻篇了，多产业融合趋势越来越明显，这种趋势，对于房地产整形来说是一种被动还是主动的行为？是权宜之计还是一个战略方向？首先请任总，结合您在城市顾问和企业战略顾问这个领域当中所见所闻，还有提高的研究，把目前产业融合的态势，给我们大家做一个分享，谢谢。

　　任国刚：很高兴在这样一个平台跟大家交流一下关于产业融合的问题。今天中国的企业正在发生根本性的变化，这个变化在房地产发展方向上从住宅地产正在向不同的领域拓展，我总结了一下，大概是三个方面，12个字。

　　第一企业都在进行所谓的战略转型。第二大家进入到不同领域之后会发现，我们进入这个领域也在进行跨境的发展。第三未来企业发展的方向一个非常重要的选择，就是我们的企业选择。从这三个方面来讲述产业融合。

　　第一，我们说战略转型意味着什么？企业进入旅游，进入养老等等这些行业，企业必须从战略的高度上予以重视，予以选择，这是一个企业必须做的事情。纵观全国很多龙头性地产企业都在这么做，比如我们工作室帮助万达从商业地产进入旅游地产等等，其实不仅仅是做一个项目，也不仅仅是做一次投机，实际上这些企业都进行的是战略性转型，我们现在还在做公益地产，有些旅游地产、养老地产，都在帮助很多企业完成战略性转型，要想实现战略性转型，必须要做的是去尝试做一些具有示范性，代表性、样板性的项目，这是一个非常重要的。首先要做一个具有战略价值的项目，来引领转型。这是第一。

　　第二，我们看到很多企业进入旅游地产，尤其是商业地产，未来商业地产会朝着什么样方向走？旅游地产、工业地产会朝着什么方向走？刚刚进入的企业，要特别关注。我们很多企业进入商业地产以后，做得第一个标杆都是模仿万达做传统的商业地产。中国地产有什么？商业、酒店、写字楼。当大家都做这些的时候，又发现万达变了，万达从武汉中央文化区，一变之后会发现现在在全国，除了做传统商业以外，开始做商业街，开始做文化和旅游。所以为什么叫中央文化区，不叫中央商业区，也不叫城市综合体，实际上在发生变化。

　　万达最近还有一个动作在干什么呢？在做电子商务。我们走到今天，中国很多地方你会发现一个很有趣的现象，比如中关村，原来我们的数码街，现在纷纷在关门。前一段时间我去深圳，深圳电子一条街也是纷纷关门，原来一铺难求，现在空铺如巢。如果进入新的商业地产你应该做什么？你一定要按照一个新的思路去做，从商业和文化领域，商业合住宅领域，甚至商业和电商领域，这个变化非常大。要做科技孵化器，要做国际交流中心，甚至要做商业街，变化都很大。

　　第三，未来我们企业战略选择一定是朝着几个方向。第一个方向你没有能力，没有资金，没有办法做综合的包括整合能力，那怎么办？你就走专业化的路子，国外很多地产有的专门做酒店，有的专门做养老地产，你就去做专业化地产，你将来必须要认清楚你是被整合对象。还有一些有战略眼光，又具有资金能力，又具有非常强的整合能力，那怎么办？你就做整合者，未来地产商就是两个方向，要么走专业，要么走综合，要么被整合，要么整合他人，谢谢大家。

　　谢红玲：谢谢任总。刚才任总提到万达开始去做电子商务的时候，我想徐总心里面一定暗暗窃喜，因为这里面很大一个地产商转型变成商业企业，不知道许京会长怎么看，现在我们房地产商开始更多的进入商业地产开发领域，进入产业地产开发领域，你从你的商业角度给我们做一个分析。

　　许京：主持人让我从商业角度，这方面我不是专家，因为我们接触更多是地方人民政府，从政府角度他希望引进什么样的商业地产商？从今年开始，开始做非常高的产业业态，我们国际品牌管理中心用了4年时间在全球整合全球的品牌资源、文化资源、技术资源以及服务业态的资源。

　　政府对我们的要求很明显，高端廉租房要纳入政策，还有会展，7000人的酒店，还有国际商贸中心，未来中国一、二城市的布局，在有限土地情况下，希望有持续不断的资源，朝阳区政府希望在他们这个区域里面培养出200亿税收的业态，包括在沈阳、成都、重庆、武汉，政府都问了一个同样的问题，你们能带来什么，然后说你要多大的地，要什么价位的地。

　　当满足地方政府需求以后，地方政府就会给我们非常好的回报，在土地出让方面，在北京这么一个严管的情况下，可能也会给非常特殊的政策，以保证用最低的成本培育出政府需要看到的高端商业业态。我们的核心业态就从政府最关心的税源，在北京，在全国各地建一个结算中心。抓住了政府的牛鼻子，其他的业态也就很顺利了，要配套多少住宅，配套什么性质的土地住宅，从政府角度来看他欢迎喜爱什么样的商业地产商。

　　谢红玲：谢苏明，谢总是国企背景，对这一块应该更优了解，而产业融合跟政府的关系会更为紧密，而且金泰已经在这方面做出探索，谢总给大家分享您对这个问题的思考。

　　谢苏明：未来的产业融合一定是趋势，为什么是趋势呢？这取决于需求，因为我们在座企业都是为需求服务，所以跟着需求走。每一年都会讨论未来的方向是什么样的，其实都是应势而变，与时俱进。到明年再做地产中国榜的时候，就需要把地方政府请上，把一个城市做出一个美丽的规划，尤其是三、四线的城市，这里面有成功的机会，也有失败的风险，对于开发企业而言。

　　还有另一类的电商，像天猫、淘宝这样的企业，也是泛地产商，我们地产公司还要做很多的规划审批，要拿地，要建设，要出租，像淘宝的模式，天猫的模式，搭建一个平台，就能够招租，他已经取代了传统的地产商。所以产业融合的趋势是非常明显，我们所有的企业都在思考对于我们的未来是什么样的，不管未来是黄金的十年，还是白银的十年，会有很多开发企业退出未来的领域，当然也不是坏事，因为会有更好的发展方式，但是地产越来越属于少数开发企业的游戏。

　　作为金泰地产来说，我们也思考未来5-10年我们的地产定位是什么样的，这个过程中我们找到了两个发展方向。一个和我们的企业实力是相关的，一方面大规模的建构了保障房的建设，响应政府号召，作为国有企业来说，建设保障房有优势，在土地支持都有很大优势，同时我们也更有责任去保证保障房的工期和质量。另一方面，我们看到了区域发展的机会，更多的与地方政府合作，在呼和浩特，在北京的门头沟区，我们都有尝试。

　　地产公司一方面去发现，去挖掘市场的机会，去满足市场的需求。另一方面去抓住市场的要求，去满足政府的需求，我们才能够在未来获得更好的发展，谢谢。

　　谢红玲：谢谢。您的发言让我想到一个关键点，我们行业已经在这么变化了，但是我们媒体在关注到这个行业的时候，还没有严格的去区分，那就是未来在中国房地产行业的大盘子当中，有一批企业实力比较强大的会转变为发展商，他们有的把自己叫做城市运营商，但实际上都是发展商的范畴，这可能也跟我们国际上房地产业逐渐接轨。

　　刚才三位嘉宾谈得时候，有一个共性的问题，就是不管你们是在做顾问指导别人，还是在实践当中，我想一定会遇到很多产业政策的问题。下一轮大家对话的时候，希望你们把这些问题揭示出来，借着我们在场媒体的力量，把这些问题放大，让中央领导政府们了解到。

　　继续刚才第一轮的话题，李战洪李总，你既是一个实践者，李总也有研究背景，不管是从大面，还是从具体实践当中，您对产业融合趋势进行一个解读，谢谢。

　　李战洪：产业融合，我参加了很多论坛，我觉得今天这个话题是第一次遇到的正确话题。为什么这么说？以前一谈到转型，前面就会加一个“地产”，变成商业地产、养老地产、旅游地产等等。加上地产以后，那个名字我觉得就奇怪了。刚刚顾云昌老师说了，开发商其实是整个产业链里面的一环，开发商要在这个环节里面调整自己的位置。如果把这个位置给挑高，我们就要上环，一旦上环，它就会有计划生育，计划生育以后就限购限贷，有很多限制政策，会出很多增加税收的政策，会收你很多的税。所以我们为了避免让政府给房地产上环，不让它计划教育，不产生避孕的效果，别给他一个上环的理由。

　　谢红玲：金科承担施工单位角色的时候，行业在变化的时候，你们做了哪些战略上的规划？

　　李战洪：战略上的规划主要是这样子，因为在调控的时候，在过去的十年里面，我们面临的调控是中期性调控，中期性调控一个最好的对策就是高租转和短贷，从去年开始以及未来的十年里面，我们面临的是结构调整，结构性调整最主要的对策是转型，所以今后的调整，就是说我们在过渡的时候，我们采取的对策是周期性面对结构性转型，转型的一个最主要的动作就是多业态发展，多业态扩张，这是我们休闲、旅游、商业、酒店已经进入了布局。

　　谢红玲：谢谢李总。我们在刚才的讨论当中不断提到，就是说未来产业融合趋势当中，一个很重要的转型方向就是养老地产，因为大家都知道，中国很快就要进入老龄化社会阶段，未来养老人群能否形成一个新的产业，补充我们目前开发受限的这一块，所以今天我们特意邀请了这方面的一位特别的代表，就是我们养老协会的郑秘书长，他已经被很多开发商邀请介入到养老地产的环节当中。所以请您给我们分享一下您的见识。

　　郑志坚：很高兴能参加这个活动，实际上在地产行业我是个外行，我的专业是当医生的。当初2000年的时候，我读IBM的时候，因为我是搞健康的，我很多同学搞地产，这个健康和地产有什么关系？能不能搞这样一个论坛。我提出这个观点的时候，很多地产界的朋友都很支持，但是到了学术界，包括建设部，包括国家住宅中心，包括卫生部下面的环卫所等等，各有各的研究方向，健康地产很难操作，只是一个概念。但是我坚持把这个会开下去，并且当时的主题我记得特别清楚，中央电视台把整个大会论坛录像，电视台连续播放很长时间。

　　2002年开的会，之后03年非典到来，整个健康地产、健康住宅马上热起来了，所以最早介入的朋友都认识我，后来我们把这个项目推荐给国家住宅功能中心，他们牵头做这个项目。那么现在进入老龄化社会，这是任何人都不能回避的一个现实问题，所以我想未来地产的开发也好，或者任何行业的开发，都和社会的大背景，一定要考虑大背景的基础环境，这样产业才能做大做强。

　　所以从地产界来说，养老地产这一块是一个大趋势。养老地产这一块需要更多企业的介入，这对国家是一个好事，对我们个人来说也是一个好事。因为我是从事临床工作的，在临床看病的时候，会感觉老人的一些生活用品，居住环境，包括家庭用品，现在社会上开发的也很少，所以关于老龄产业是整个系统的一个很宏大的工程。要想做好这个产业，包括养老地产，首先知道中国老龄化特点是什么，中国老龄人消费特点是什么，在这个基础之上，设计出来的老龄产品都会有市场，包括老龄化住宅。

　　我到很多城市，跟很多百岁老人座谈、访谈，老人不是只需要一个房子就行了，老人有所居就有所住，这个住的环境很重要，他生活方便不方便，医疗条件怎么样。一个人一生的医疗费用，大部分是在老年，或者最后晚年期间，把一生医疗费用全部花光。到了老了，你的居住环境怎么样，要保有所医。

　　老人还要老有所乐，老人不是被动的群体，他应该是一个主动的群体，积极健康老龄化，老人要有所乐，老人有亲情文化。现在除了肿瘤之外，对老人最大的伤害是抑郁、焦虑、孤独，我也参观很多国外的养老社区，怎么能够把老龄社区建立起来，这在我们老龄化住宅来说也非常重要的。

　　还有就是老有所为，很多老年人有自我发展的需求。山东主办了一个老人剑舞比赛，全国自发两、三千个老人，场面很感人，还有老年大学，老人要体现出价值，包括对社会有贡献，老人社区的设置一定要考虑到老人的真实需求。社区养老、机构养老，国外盖养老院、养老公寓，养老与旅游结合起来的房地产，这都是老龄地产开发的一个方向。

　　我从健康角度，从一个地产的外行来谈论地产，希望能给地产界的朋友们一点启发，一点帮助，谢谢。

　　谢红玲：谢谢。郑会长后来讲到养老地产开发当中的这些方面，我们台下有些开发商听着会沉重一些了，原来养老地产开发后续的事这么多，真的没有住宅开发那么简单。所以大家一定要想好了再去动，因为这个投资和投入以及它后续存在的很多问题，都是我们最终要面对的。

　　本来这场论坛还有万科副总裁毛大庆，他因为时间原因就提前退场，但是他把他的观点留了下来，我借这个机会让大家分享一下。

　　他提到我们这次讨论的产业融合是一个大的趋势，也是产业持续发展的动力来源。十八大将创新驱动定义为国家战略，除了完全的创新以外，传统产业的内生力和拉动力也成了创新的抓手，而融合是一个重要的途径。而且这种融合不能简单的面面俱到，忽视了在专业现象的深度专业化，比如说住宅开发，到目前为止应该说我们仍然需要在专业化上下大力气，中国的住宅开发，商业地产开发的专业化才不过刚刚开始，而且融合的媒介是资本，资本市场不和国家化接轨，很难实现高质量的产业融合。

　　和我们在座嘉宾的观点是比较一致的，因为时间原因，最后一点时间，就把我刚才已经给大家留的作业，请大家完成一下。我们每位嘉宾提一个目前你们在研究或者实践过程中，要做产业化转型，法律上或者说是政策上，目前遇到的一些壁垒，提出来，我们争取能够让政策制定者们重视起来。

　　任国刚：王志纲工作室在养老地产商探索了很多，包括住宅地产、科技地产它的政策偏向性相对比较倾斜一些，养老地产是中国进入的一个新领域，包括医疗地产。这在国家来说，实际上是鼓励社会资本进入到医疗、养老这样一个领域，但是国家对地产并没有给出非常明晰的新方向。

　　未来中国的养老面临最大的问题，做养老，必须要有养老的服务，但是批医院是很难的，作为一个企业如果想批一个企业，这就非常难，最后就整合了上海曙光医院进去。实际上还面临一个问题，养老社区不管怎么讲，其实真正的养老社区主要是给刚刚退休到80岁之间健康的老人，可是老人进入到这个年龄阶段，出现的问题会很多，会出现很多意外事件，当如果在医疗社区里面做了很多承诺，这种承诺恰恰不是简单做一个物业管理，这时候一旦面临人的生命纠纷的时候，完全不是一个地产商就能够解决的，所以这都是养老地产面临的很多瓶颈。谢谢大家。

　　谢苏明：这应该作为课后作业比较合适一些，不应该是课堂作业，既然要回答的话，因为我们做的保障房比较多，我们的控股公司也做大量的生态修复公司以及棚户区改造的工作。

　　在这个过程中，我们投入了大量的资金，克强总理要求3年之内完成整改，作为国有企业也是应该做的。从棚户区改造，到门头沟区生态开发之间怎么能够做到结合，通过生态开发收益来回补棚户区改造的成本，我们已经获得了北京市政府非常大的支持，政策落地还是要在政府的支持下进一步的落实。谢谢。

　　谢红玲：在责任和成功的生意之间有一个难题。

　　谢苏明：应该有一个很好的构架，但是在政策层面怎么能够落地，把棚户区改造的投入通过生态修复以及门头沟区的区域开发的资金进行回补，还有政策落地的工作需要做，需要推进。

　　李战洪：在新的地产周期里面，我们面临的是结构性调整，结构性调整需要开发商进行转型，转型才刚刚起步，就希望政府和银行在出政策的时候，要去掉公利之心，不要在转型刚刚起步的时候，让自己出太多的税，让企业承担太多的成本，这一点我认为在转型的初级阶段里面特别重要。

　　郑志坚：我特别赞成刚刚几位专家说的，国家已经承认老龄化社会对国家，对政府的压力，对经济的压力都很大，我前段时间参加国内外老龄化讲座的时候，专门让我的学生上网查了一下，目前国家不管是在政策还是在金融方面，对养老产业的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老龄化社会是不是来的太快，可能还没有反应过来，但是要做好产业，不管是在资金上面，还是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。

　　许京：据我个人所知，美丽中国带来了超过10万亿的投资计划，有很大的班子在做这样一个调研，从规划的安排，地产商作为一个被政策规范的，现在有一批精英可以主动参与，在政策制定时候能否考虑一些地产的发展，这样总比被动接招好。我相信未来十年，美丽中国能站在一个战略高度去思考，从政策制定，从金融，从财政，从技术标准，都能够去考虑，我相信未来市场的需求会更好，谢谢。

　　谢红玲：谢谢各位。我们这场对话就到此。最后以毛大庆，毛总的一段思考作为我们这场对话的结语。他认为，把握这轮产业融合的趋势关键有三点：

　　一是和中国发展方式转型要紧紧相扣，二是要和城市发展趋势紧紧相扣，三是和人民生活的需求提升的趋势紧紧相扣，这样我们大家能从中找到机会，也为社会创造价值。谢谢大家。

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