2013年7月31日下午，上海融创绿城控股有限公司成立一周年新闻发布会在上海举行，融创董事长孙宏斌在新闻发布会上宣布，“作为长三角高端项目代表作的绿城蠡湖香樟园将封盘”，一时间引起广泛关注，新浪乐居为你带来系列报道——“封盘背后”。
新浪乐居讯 对于孙宏斌亲自拍案的“香樟园封盘”决定，外界质疑之声不绝于耳，一个作为长三角高端项目代表作的楼盘为何突然宣布封盘停售？此举背后究竟隐藏着哪些内幕？又或者，这一切不过就是开发商自导自演的的营销炒作？
高调封盘 质疑不断
通常情况下，项目销售业绩不好的时候，开发商会选择封盘，对项目进行再次包装或者重新定价。“卖不出去，才会封盘！”这是许多人对于这次事件的质疑。
自限购实施以来，无锡市场大户型高端项目销售急剧萎缩，根据官方数据显示，截止今年6月底，全市144平米以上商品住宅剩余可销售达17500多套，供销比高于全省，约占到住宅总量的32%，去化周期与中小户型相比明显偏长。
虽然，大户型产品整体销售困难，但绿城蠡湖香樟园方面却表示，项目产品在全市同类型的项目中销售一直排在前列。
而新浪乐居查询数据发现，今年1-7月绿城蠡湖香樟园项目高层共成交85套，比去年同期还多出了36套，销售不佳的质疑似乎站不住脚跟。
让孙宏斌决定拍板封盘的还有项目所处地段的价值。
除了所谓的“只赔不赚”的经济账，绿城蠡湖香樟园所在的蠡溪板块价值得不到市场认可，也是让孙宏斌“恼火”的一大因素。在发布会上孙宏斌曾对绿城蠡湖香樟园所处的蠡溪板块“一语定位”，他说“这里有山有水更有市中心”。 然而，论地段，蠡溪板块在无锡是否真能称得上数一数二。论环境，不如马山，论政府规划力度，不如太湖新城，论人气，也不如后起之秀的新区。蠡溪板块如何称得上“地段稀缺”？ 用一句老无锡话说，这里几年前还是农村，孙宏斌又为何对该板块情有独钟？
2012年6月27日，无锡“三湾一岛”的规划正式亮相，作为该规划中最亮眼的“一湾”——蠡湖湾的未来发展颇受关注，据了解，无锡市规划局以蠡湖和蠡湖新城周边30平方公里范围为重点研究对象，以打造独具魅力的世界级休闲度假中心和旅游综合服务中心为目标。这一宏大的发展蓝图受到不少品牌大房企的青睐，从绿城到路劲，再到无锡城投，板块内每块土地出让几乎都是地王。
(2012年6月——2013年6月蠡溪板块住宅均价走势图)
然而在孙宏斌眼中得天独厚的区域，却在高端豪宅的销售上遭遇了滑铁卢。自2012年7月政府开始对蠡湖湾规划以来，蠡溪板块住宅均价在12561元/平米，相较于当时城中板块的10000元/平米的住宅均价高出2561元/平米，居无锡各大板块之首。然而近几年随着区域内房地产市场的发展，蠡溪板块的住宅均价开始出现明显的下滑，自2012年12月开始，该板块住宅价格骤跌至10359元/平米，降幅30.6%，而至今年6月份，蠡溪板块的住宅均价更是跌破万元大关，下降至9628元/平米，顶峰时较城中板块高出4799元/平米的蠡溪板块，如今住宅均价已在城中之下。
香樟园所在的蠡溪板块住宅均价持续下滑，这让标榜该项目“甚至在长三角都是绝版”的孙宏斌决定拍板封盘，“香樟园的价值远远没有得到体现，必须重新定位。”孙宏斌说。
“宁愿不卖，也不能亏！”孙宏斌封盘的底气来自账面上100多亿的流动资金。
数据显示，前7月融创累积合同销售达233.9 亿元，同比激增76%，总量达到其全年销售目标的52%。公司2013 年全年计划推出相当于900 亿人民币的可售资源，其中大部分将在下半年推出，鉴于50%这一合理的去化率水平，450 亿元人民币的年度销售目标是可以实现的。
拿地方面，融创中国保持了一贯谨慎的“重点集中”的区域战略。公司前7月共收购8个新项目，全部位于已经进入的城市，累计新增270 万平方米的可售面积。共需要支付89 亿元人民币的土地款，其中约一半是花在和绿城中国联合收购的上海黄浦区项目。这一盈利能力较强的高端项目将增加约400 亿人民币的可售资源。
充足的可售货源，快速的去化能力，加之稳健的拿地策略，这都保证了融创目前的资金流。
业内热议高调封盘
鉴于亏本和价值定位问题，绿城蠡湖香樟园的封盘停售似乎顺理成章，然而即使开发商有自己的考虑，无锡不少业内及购房者皆认定该行为系一次营销炒作。
无锡世联地产高级策划师赵丰年就表达了这样的看法，他认为，从开发商角度出发，目前市场处于低迷销售期，不如趁此机会提出封盘，释放涨价的消息，提高公众对它的关注。在接下来的时间将不断炒作项目及区域价值，以让“项目价值回归”，而在此次营销炒作中，“涨价”才是开发商的最终目的。
蠡湖边某高端楼盘营销负责人也认为，香樟园在融绿城成立一周年发布会上高调提出封盘，有炒作嫌疑。
然而在提出质疑的同时，业内对香樟园的封盘举动也颇为认同。
上述高端楼盘营销负责人虽已加入质疑行列，但她却非常认同孙宏斌的观点，也认为蠡湖湾的价值目前被低估，假以时日，通过人们对市场和蠡湖湾价值的认可，还是可以达到预期的，即便达不到孙宏斌提出的3万这个价，也不应低于目前的市场定价。
无锡银城地产营销总监卜正繁分析，无锡高端豪宅市场价值整体被低估，高端项目售价低迷，单盘的提价对无锡高端楼盘房价回归是一个促动。此外，对于政府重点规划的蠡溪板块，卜正繁认为该区域具有稀缺的自然资源，是一个具有发展潜力的板块。言下之意，如此“绝版”的区域却卖不出符合其价值的项目，这绿城蠡湖香樟园被迫做出封盘决定的无奈。
“封盘抬价”利好的一面也获得了部分业内的认可。楼市春天派掌门人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受新浪乐居采访时表示，他看好孙宏斌独特的眼光，“做出封盘的决定说明老孙对后市，特别是江苏重点城市未来的看好。”陈宝存说，“只有对地价和房价随之普涨的市场预期，才有孙宏斌捂盘惜售的决定。”陈宝存表示，无论香樟园项目做什么，即使是在封盘期间仍隐秘地对外销售，都可以理解为顺应市场的行为。
是炒作也罢，是亏本后的无奈之举也罢，未来绿城蠡湖香樟园“解冻”后的涨价似乎已经是板上钉钉的事，然而这一被孙宏斌称为“无锡乃至长三角的绝版好项目”是否真要卖到3万元的均价？这样的“天价”豪宅是否会受到无锡高端市场的认可？涨价后的香樟园命运又将如何？敬请关注无锡新浪乐居的后续报道。
