有开发商表示，大坦沙具有先天的地利优势，凯德置地主导改造将引入新加坡经验和理念会给人足够信心，“目前万科柏悦湾有二手房放出，价格已超过2万元/m2，地铁公司地块如果在明年年底推出，预计中小户型单位可达2.3万~2.5万元/m2起价，望江大单位则可以卖超过3万元/m2。”
多年来定位和改造思路一直摇摆不定的大坦沙岛，终于迎来规划新篇章。12月9日，广州市大坦沙岛地区更新改造启动，旨在把大坦沙建成“新广合作”示范性工程、“三旧”改造连片节约集约用地典范及具有岭南西关文化风情的国际化花园岛屿。据了解，项目的合作投资方凯德置地(中国)投资有限公司，是亚洲最大的跨国房地产公司之一新加坡嘉德置地集团旗下子公司。
目前，大坦沙的商品住宅小区并不多，仅有早期的珠岛花园、翠岛居和最近两年开发的万科柏悦湾，在建的项目主要是去年被广州市地下铁道总公司与广州市辉兆商务服务有限公司联合体拿下的地块。该项目目前仍在报建阶段，有望在明年年底推出，将以“刚需”产品为主，但临江部分应该会打造大户型产品。
大坦沙岛上主要有3条城中村，包括北部的河沙村、西郊村以及南部的坦尾村。这3条村的改造是否顺利，将成为之后大量住宅用地、行政办公用地甚至商业金融用地能否顺利推出的关键。记者近日在大坦沙一条城中村内见到，村内道路两旁有各色零售店和食肆、超市等，但岛内缺乏中高端商业配套。目前板块内的交通配套已相当便利，除了有地铁五号线坦尾站和多条公交线路外，预计在明年内开通的地铁六号线也将在大坦沙设河沙站。
根据最新规划，大坦沙整岛用地均纳入此次更新改造的规划范围，面积共355.42公顷，其中集体用地225.3公顷，国有用地130.12公顷。而去年公布的大坦沙地区控制性详细规划批前公示则显示，整个大坦沙岛除了村居住生活用地和村经济发展用地外，还有行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、教育机构用地、医疗保健用地、环境卫生用地等。同时，二类居住用地则主要分布在大坦沙沿江带，预计有近20幅江景地块，总宅地幅数则有28块。
地铁公司当年“5”字头拿地
原是设了准入门槛
去年11月，一度推迟出让的大坦沙巨无霸江景地块(大坦沙铁路以北地块)最终顺利被老东家广州市地下铁道总公司与广州市辉兆商务服务有限公司联合体以底价30.7亿元买下，折合楼面地价为5299元/m2。不过，该地块的出让单价相对低廉主要与地块本身条件有关，广州市国土房管局有关负责人在拍卖后指出，大坦沙地块地质条件较为复杂，规划中的地铁线路将从地下穿过，决定了地块的开发具有一定的难度。为保证地块的开发质量、开发品质和地铁运行的安全，对该地块的竞买人设定了一定的准入条件。而广州地铁联合体的签约代表在成功买地后对媒体表示，接下来广州地铁不会在大坦沙继续拿地，并会妥善解决地块上的拆迁问题。
据了解，根据该地块的当时出让公告，大坦沙铁路以北地块包括3幅居住用地和一幅中小学用地，占地面积近27.3万平方米(可建设用地近18.9万平方米)，挂牌起始价约30.7亿元，其中3幅居住用地的建筑面积近58万平方米，有望提供超过5000套单位。
广州市地下铁道总公司至今已成功开发金道花园、金兰苑、富康新村、贵贤上品等大中型居住小区，合作开发了恒宝华庭、中旅商业城、捷泰广场、新保利大厦、骏泰商业城、五月花广场和逸翠湾等地铁沿线物业。近期主要在建项目为位于广佛线金融高新区站旁的地铁金融城。
除了广州地铁公司项目外，近期大坦沙未再有新的住宅项目在建。该地块拥有一线西向江景，可眺望金沙洲的多个大型社区，适合打造成产品类型丰富的沿江社区。尽管地块距离已开通的地铁五号线坦尾站需步行15分钟以上，但地块东北角旁有地铁六号线河沙站，将来社区内居民可以享受步行几分钟即可到地铁的便利。地块不远处，是大坦沙相对热闹的地方，有广州市第一中学和一些小型超市，虽然该地块上的建筑不算特别多，但对开发商来说，处理起来相当棘手的除了地块的地质问题外，还有地块上两条高压线和6座耸立的高压塔。
对比金沙洲及芳村楼价
预期中小户型都过2万/m2
目前广州地铁公司项目尚未有大规模动工迹象，有消息人士透露，由于该地块地质复杂，下面有很多溶洞，因此地下室部分工程比较困难，最快也要到明年年底才能推出。
不过，近期周边金沙洲和芳村板块的江景项目普遍售价已超2万元/m2，部分逼近3万元/m2。如果按照两周前出让的荔湾滘口江景地块楼面地价来看，未来广州西部江景盘的价值还有提升空间。据了解，近期推出的荔湾滘口江景地块在剔除了保障房或安置房面积后，其商品住宅楼面地价已逼近1.5万元/m2。难怪有人认为，去年地铁公司以5299元/m2拿回大坦沙地块，绝对是抄底价。
有开发商表示，大坦沙具有先天的地利优势，而且，凯德置地主导改造将引入新加坡经验和理念会给人足够信心，“目前万科柏悦湾有二手房放出，价格已超过2万元/m2，地铁公司地块如果在明年年底推出，预计中小户型单位可达2.3万~2.5万元/m2起价，望江大单位则可以卖超过3万元/m2。”该开发商预计大坦沙未来发展前景将超越金沙洲和芳村板块，“主要看政府推进改造的力度和决心，现在广州市各个区都在描绘未来蓝图，但最关键的还是要看规划落实情况。”
大坦沙改造小档案
大坦沙改造将投入280亿元，规划用地面积共355.42公顷，改造重点在四片、两带、两点和两轴。
“大坦沙岛改造预计要分10年完成”，荔湾区旧城改造更新办负责人表示，改造后，大坦沙岛绿地率将高达43%，全岛人居环境将实现彻底改善，居民生活品质将大幅提升。提出“城市岛”的发展模式，其内涵包括：充分运用水元素，建设富有个性的城市商务岛；借鉴新加坡“花园城市”的建设经验，建设宜居的“花园城”；结合优美的滨江资源，营造岭南文化展示平台，建设独一无二的“岭南文化水岸”，将大坦沙岛建设成为低碳经济示范区。
(作者：陈白帆)
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