成都商报记者 杜娟
核心
提示
“华侨城东岸花园洋房，150平方米一楼带140平方米花园和150平方米6米层高地下室，房东急卖248万元……”刘先生相中一套一楼的花园洋房，该住宅的地下室他特别心仪，但又难免犯嘀咕，“地下室的产权面积怎么算？物管费怎么交？以后使用起来会不会有麻烦？”
刘先生对地下室的疑问，不少购房者都有。成都商报记者发现，在成都楼市中，不少高端物业都设计了地下室。记者采访发现，白送的面积固然诱人，但因为涉及复杂的产权问题，地下室的赠与行为有可能埋下隐患，值得购房者注意。
市场情况
带上地下室 房子更好卖
记者调查发现，目前市面上带地下室的商品住宅，主要是一些低密项目和花园洋房项目。这些楼盘的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权，或与房屋共同具有一个产权证，此类地下室产权归业主所有，业主可以出租地下室，具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室，管理权归开发商所有，但为保证其使用功能，不能随意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室，属于不可分摊的公用建筑部分，开发商不能随意租售。四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的业主委员会，任何业主都不能自行对地下室进行租售。
在成都，不少低密住宅的地下室都是有产权的。成都商报记者在麓山国际社区看到，两层的房子还带同等面积的两层地下室。开发商设计得十分巧妙，合理利用了坡度，使地下室高出了地面，采光充足，通风好。不仅仅可用作储藏室，还可用作会客室。除了低密住宅，一些刚需产品也引入地下室。万科魅力之城的地下室虽然没有计入产权面积，但因为其设计合理，又是赠送形式，一度卖得很好。龙湖三千城也推出过一种赠送地下室的户型，迅速被市场消化。对于购房者来说，赠送的地下室可以多出一些使用空间，而且不用缴纳各种交易费用和物管费，因此受到欢迎。去年在成都，在华神商住楼、海棠名居等小区出现过几起一楼住户违规挖掘地下室的事情。在二手房市场上，带上地下室的房子也更容易出手，特别是不计入产权面积的地下室。
留心风险
未计入产权面积 小心有风险
针对购房者最关心的“什么样的地下室才能按全产权计算”的问题，记者采访了相关主管部门。市房管局新闻办公室工作人员称，地下室的产权办理与住宅一样，只要规划设计达到了产权证办理的要求，并具备与住宅同等的证件，房管局就予以办理。
泰和泰律师事务所的杨律师表示：“地下室是否需要办理产权要看规划部门是否对地下室有规划许可，房产管理部门在颁发商品房预售许可证时，要看地下室是否在预售许可范围内，开发商是否对地下室进行了产权登记备案，否则就无法取得产权证。”
律师还告诉记者：“对于有产权的地下室，这部分自然会写进购房合同的‘建筑面积’，购房者无需担心。但是2.2米以下层高的地下室不算建筑面积，属于开发商附送，购房者一定要把这部分约定进合同，与花园一样，要明确面积误差范围和赔偿办法。”一般来说，独栋的“免费”地下室大抵没有问题，毕竟购房者购买的是整块土地的使用权。
然而面对联排双拼赠送的地下室，则有潜在风险，尤其是那些不计入产权面积的地下室。因为《物权法》规定，不计入私人产权的面积，就应属于公共产权。这类地下室恐怕会有麻烦，因为全体业主都有权力主张。当然，如果其他业主没有异议，则也相安无事。
人防工程地下室 产权归属未明
属于人防工程的地下室就更应当注意了，目前这种地下室的产权还不明确。物权法第五十二条规定：国防资产属于国家所有。虽然人民防空法第二条规定人民防空属于国防的组成部分，但这并不表示人防工程就属于国防资产。人民防空法第五条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。然而这条规定只涉及收益权，所有权定义中的占有、使用、收益、处分四类权利并没有被完全涵盖进去。总结起来就是，有人防部门管，投资方收益，但是产权归谁，在法律上未明确。去年，四川省人防建设工作会曾作出部署，表示将就防空地下室的产权归属问题出台明确规定。
因为产权不明，成都市武侯区晋阳巷2号的会所花园曾出现过地下车库销售纠纷。对此，成都市人防办和成都市房管局于2008年4月联合发文：暂停办理地下车库中人防工程的产权。
什么样的地下室可办理产权？
根据相关规定，可办理产权的地下室层高要求在2.2米以上，包括相应的有永久性顶盖的出入口。同时房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室，房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。层高小于2.20米的地下室和半地下室不计算建筑面积。
