邀请开发商、中介代理企业等代表 较大分歧在于是不是要区别对待改善型购房
连日来，“新国五条”细则正在逼迫原本摇摆不定的买卖双方加紧成交，从而导致各区交易中心爆棚。张衡年／摄影
自3月1日“新国五条”细则出台以来，上海房地产市场就掀起了轩然大波，尤其是关于二手房开征20%个人所得税一则更是在民间和业内引起了较大争议。
昨天上午9点，上海市政府相关部门专门召开了紧急调研会，邀请开发商、中介代理企业等代表，主要针对二手房20%个人所得税如何落地等问题听取市场反映和建议，这一细则看来已“箭在弦上”。
■研讨20%个税如何落地
“新国五条”刚刚公布之时，不少业内人士纷纷表示，其并没有突破原有调控框架，更多的是对此前出台的房地产调控政策的重申，只是起到调控预警的 作用。然而，上周五，国务院发文完善“新国五条”，其中卖方二手房20%个人所得税从严征收这一条，顿时令二手房市场上的一众购房者和卖房者“手忙脚 乱”，沪上二手房市场成交立即为之“火爆”，甚至在市场上催生了一波极为强烈的过户潮和签约潮，买卖双方都希望可以搭上细则执行之前的“末班车”，以规避 缴纳20%个人所得税的风险。
昨天上午9点，上海市政府相关部门就专门召开了紧急调研会，邀请开发商、中介代理企业等代表，主要针对二手房20%个人所得税如何落地等问题听取市场反映和建议。
上海中原董事总经理谭百强告诉商报记者：“此次的调研会主要是政府部门听取中介代理企业等对于实行二手房征收20%个税的意见，另外还包括现在 的二手房市场情况怎么样，如果二手房征收20%个税政策落地后市场会有何变化，政策执行会不会误伤一部分刚需和改善型需求，会不会对新房市场造成影响等问 题。”在谭百强看来，既然国务院的细则已经出台，并专门涉及二手房个税20%从严征收，那么上海市场执行的可能性就很大。“不然市政府也不会专门召开调研 会，听取中介代理企业的意见。这实际上已经是一种口风，细则出台的可能性很大，看来是真的狼来了。”
参与此次调研会的上海汉宇地产董事总经理施宏叡也表示，这次市政府召开的调研会主要针对二手房20%个人所得税如何落地等内容，讨论的焦点主要落在这一细则执行是否需要有缓冲期、改善型是否也应归入刚需等。
商报记者了解到，目前可以肯定的是，上海政策一定会向刚需购房者倾斜，尤其是首套房置业者，一定会得到扶持。比如在原先的政策中就提到购房满5 年且是家庭唯一住房的交易将免征个人所得税。调研会上较大的分歧在于是不是要区别对待改善型购房以及如何区别对待。“大家都认为改善型购房应该并入刚需， 享受交易税收的减免。”参加调研会之后，施宏叡表示，上海执行细则时不会留有缓冲期，改善型需求可能会和投资型需求一样受到影响。
至于对卖家开征20%个税的实际执行中，交易双方会碰到几个盲点，包括售后公房原值如何估算、房屋成本是否包括装修、贷款利息等。据悉，这些问题不在此次讨论的范围内。
■细则不会立马影响房价
事实上，在二手房交易中，卖家的个人所得税原本就“应该”依法按照房屋销售收入减去房屋原值的差额的20%来进行征收。只不过，在以往的上海市 场上，二手房卖家在缴纳个人所得税时，可以选择差额的20%或者房屋总价的1%－2%(普通住房为1%，非普通住房为2%)来缴纳，如此一来，所有的卖家 一直都是按照房屋总价的1%－2%来缴纳个人所得税的。
如今，“新国五条”细则再次明确，“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格 按转让所得的20%计征。”连日来，这一细则正在逼迫原本摇摆不定的买卖双方速下决定，加紧成交，加紧完税，从而导致了各区交易中心大排长龙的局面。据谭 百强透露，以往一个星期最多有4000－5000套二手房成交，如今，距离“新国五条”细则出台不到一周，上海市场估计已有10000套左右的二手房成 交。
但谭百强告诉商报记者，即便上海二手房20%个税确实开征，也不会对二手房市场上的价格造成立竿见影的影响，房价并不会因此而下滑，直接受到影 响的是成交量。“一方面，卖家不可能因为这20%个税从严执行就直接降价，毕竟羊毛出在羊身上；另一方面，买家认为20%个税一出，房东就应该有降价的想 法，这也是不现实的，房东大不了不卖了，房价水平要想下降只能通过供应量的增加或者增加房屋保有环节方面的税收来实行。”
“二手房20%个税从严征收的政策一执行，主要会使得成交量减少，短时间内房价也不会上升，买家只能屏住不买，从而逼迫业主慢慢让步，对房价作 出一定调整。就好像去年，上海二手房市场的成交量不断上升，业主就可以大胆地提价了。”谭百强进一步补充说，“但即便业主真的会因此而降价，这种方法也不 是一蹴而就的，而是需要一个非常缓慢的过程。”
谭百强指出，一旦上海落实细则，从严征收二手房20%个税，上海二手房市场成交量马上会下滑到一个非常低的水平。“上海落实细则可能在3月中或者4月初，如果是在4月初，那么4月份的二手房成交量估计会立即下滑50%以上，毕竟大部分的成交都集中到了3月份。”
■长期或削弱一手买家数量
在“新国五条”细则甫一出台时，不少业内人士纷纷指出，二手房20%个税落实之后，很可能会促使部分二手房市场的买家“转战”新房市场。对此，谭百强持有不同意见，他认为，如果这一政策开始实行，从长期来说，可能反而会削弱一手买家的数量。
谭百强表示，在当前的上海房地产市场上，改善型需求占了很大一部分，这部分买家很多都是计划先行将手中持有的房屋出售，获得首付资金之后，再行 购入位置更好、房型更佳、面积更大的一手房。如今，在二手房出售时，这部分买家首先就需要支付差额20%的个人所得税，增加出售成本的同时，他们随后的购 房成本会因此而被削减，这样一来，他们很有可能因此暂停卖房，同时也暂停购置新房的计划。
此外，谭百强还指出，在当前的上海新房市场上，可能有开发商知道政府即将出台这一税收新政后，先行采取价格促销，“对开发商而言，他们每个月都有固定的资金回笼需求，在上海尚未实行细则之际，市场上或有楼盘先行促销，从而实现跑量。”
