2014年“房势”去哪儿？业内：房价微涨、底商价或翻番
12月3日，中共中央政治局召开会议，分析研究2014年经济工作，在住房问题上，提出“做好住房保障和房地产市场调控工作”，这被业内视为继续加强楼市调控的风向标。回顾即将过去的2013年，在限购、限贷、库存压力大、土地预售款监管政策等一道道紧箍咒束缚的大背景下，中山各大开发商通过拼价格、拼销量、拼配套等抢占市场。
在新的调控预期下，明年中山“房势”又该如何？对此，业内人士认为，中山楼市对政策的敏感度并不高，即使难逃阵痛期，也将在明年下半年迎来量价齐升的“小阳春”，预计明年城区住宅均价同比将上涨10%，坦洲、三角等与周边城市接壤的镇区涨幅甚至会更高。而近两年价格翻番的底商，或成为明年投资大热。
回顾
住宅库存压力大 “价格战”频现
“可以说，在中山做营销的(人员)，随意到一二线城市操盘，甚至是去全世界都没问题。为什么？因为在中山做地产的是最辛苦的，市场竞争激烈，开发商要想尽办法出货，因而他们的营销技巧被磨出来了。”在近日举行的2014年中山房地产走向中山论坛上，华南理工大学风险投资研究院执行秘书长骆回的一句话，道出了许多中山地产营销人员的心声。
今年以来，每逢节假日，或者新盘发售，为吸引置业者，开发商各种火爆促销层出不穷，而“白菜价”的噱头也是屡试不爽。如在年中，本地某大型开发商推出3980元/平方米的“白菜价”促销活动，随后不少楼盘跟风打起“钜惠全城”价格战。时至年底，西区某楼盘更是打出4300元/平方米，清样房、包精装6080元起/平方米的广告牌，吸引市民眼球。
据不完全统计，截至今年9月23日，中山住宅的库存约有近5万套，“开发量大，为了清库存，开发商频打价格战，这是中山楼市的常态。”中山市天睿房地产顾问有限公司总经理凌慧认为，事实上，今年的库存消化量同比去年已经有所上升，但供应量依然大，开发商因此总打价格战，这始终不是营销主流。如何吸引更多置业者？凌慧认为，除了提升中山的城市品牌，开发商更需要做好品牌和服务，进行差异化经营。
刚需产品唱主角 房价年内涨两成
记者近日走访了解到，市场上推出的户型多以实用三房单位为主，如东区上品花园47～100平方米一房至三房单位，御峰臻品89平方米两房；石岐区大信时尚家园针对本地年轻一族推出的78、100平方米刚需型产品。
“在今年中山市场推出的货量中，多数以100平方米左右的户型为主，刚需性产品占了大部分比例，而且续存产品的消化量也在不断增大。这些产品针对的人群，对价格更为敏感，这也是部分楼盘总是打促销战的原因。”丽丰控股销售经理李文彦认为，从销售产品上来看，受益于“单独二孩”政策的利好，中山刚需市场将不断扩大，趋向人性化设计的“N 1”户型将走俏并成为趋势。
无独有偶，中山市长江汉基地产营销经理林薇薇也认为，中山常住人口仅310万，但楼市开发量大，主打刚需性产品是中山开发商消除库存的必要方式。
而在房价方面，李文彦表示，“今年初，中山住宅销售均价每平方米不到5000元，下半年在各大开发商大批推货的背景下，11月份中山的一手住宅均价每平方米近6000元，年内涨幅达两成。”她认为，中山与周边城市不同，其房价走势与推货量成正比，而这种趋势明年将会持续。
展望
料明年房价至少涨10%
2013年，北上广先后出台新政，加强楼市调控，而在年末召开的中央政治局会议上，也释放出调控信息。对此，中原地产中山分公司拓展部总监植建军说，每次新的调控政策出台，对一二线城市的打击更大，事实上，中山外来人口不多，新增人口增长缓慢，在多年来楼价平稳的情况下，中山楼市对政策的敏感性并不大。
凌慧也表示，相对周边城市而言，中山楼市不仅属于价格洼地，市场对调控政策的反应也不太敏感，根据今年中山楼市消化库存的情况，量升必然价涨，明年楼市价格一定会上涨。“预计价格只会微涨。除非有一个类似珠海横琴的超大发展规划，带动中山房价升值”。
而在李文彦看来，受政策影响，出现阵痛期在所难免。李文彦预计，明年中山楼市情况应该与今年一样，以消化存货量为主，按照目前开发商的建筑速度，明年下半年出货量更加集中，增量也会与今年持平，“明年存货量主要集中在西区、南区，尤其是与周边城市接壤的镇区，在经历政策收紧的一段阵痛期之后，反而会对镇区销售有利好因素，价格将会至少上涨10%。”
此外，植建军也认为，中山发展未来主要以吸引外来客为主要模式，与开发商主动在外城揽客、中山周边城市利好、交通规划等因素有关，明年住宅价格将会微涨，幅度在10%以内。而受“穗六条”政策对中山利好影响，坦洲、三角等与周边城市接壤的镇区，住宅均价涨幅将至少超10%。
底商价格料涨20%～30%
与明年中山一手住宅价格“微涨”的“保守”预测相比，记者在采访中发现，业内人士对底商“价格翻番”的预测显得更为“大胆”。林薇薇就认为，在宏观政策调控下，曾经红火的住宅市场在限购令的“紧箍咒”之下备受挫败，而相对来说，不限购、不限贷、回报率高、升值空间较大的底商，便顺理成章地成为投资新宠。
“目前中山住宅供过于求，价格走势平稳，令投资客转战商铺。根据调查显示，2013年街铺均价同比上涨40%，临街底商甚至卖出超30000元/平方米的高价，预计明年价格涨幅至少在20%～30%，升值潜力大。”林薇薇说，底商与城市综合体不同，社区底商因其立足于社区，有着多而稳定的住户，且具有投资总额不大、风险小、投资回报率较高等特点，更是成为投资的热点。
“房势”大家说
“中山房地产市场是土地价格上涨了，但楼价不涨。换言之，面粉涨价了，面包价格不涨，商家唯有在材料上下功夫。这对消费者没有好处，也不利于房地产市场的长远发展。事实上，目前城区住宅开发成本至少需要4000～5000元/平方米，按照20%的毛利率，中山城区住宅的合理均价应在7000～8000元/平方米。”
——中山市天睿房地产顾问有限公司总经理凌慧
“明年中心城区住宅价格会上涨10%，与珠海、广州南沙、佛山顺德等地接壤的镇区住宅单价甚至赶超10%。此外，受政策调控、银根收紧等因素影响，买房成本只会越来越高，建议越早出手越好。”
——中原地产中山分公司拓展部总监植建军
“今年中山楼市刚需型产品占主导，这种趋势将延续至明年，在‘单独二孩’的政策影响下，开发商在户型设计上更趋向人性化，预计明年N 1户型会走俏。”
——丽丰控股有限公司中山地区销售经理李文彦
“目前中山住宅供过于求，价格走势平稳，令投资客转战商铺。社区底商因其立足于社区，且投资回报率较高，成为中山投资客的‘香饽饽’。预计明年底商价格涨幅至少为20%～30%，升值潜力大。”
——中山市长江汉基地产营销经理林薇薇
