周末，统计局发布1-11月全国房地产开发和销售数据，受一二线城市楼市持续回暖影响，前11月全国商品房销售面积和销售金额分别同比上涨7.4%、15.6%。但与此同时，此次1-11月投资增速更是从去年同期的11.9%降至1.3%。这意味着，中国房地产市场的投资增速跌至1%，对GDP的增长贡献几近于零。
2015年1-11月全国商品房销售面积和销售金额增速
再说的直白点就是：今年房地产开发企业在报告期内，完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资与去年几乎一样。
其实在过去十几年中，房地产市场的资本增速平均保持在20-30%之间，即便是金融危机后一年也有超过16%的增速，但自2014年开年以后，中国房地产市场的投资增速开始下滑，2014年下半年下滑趋势加剧持续跌破16%，直至今年11月同比增长跌至1.3%，住房投资增速更是跌到0.7%，几乎是住房市场化以来的最低记录。
2013年1-12月全国房地产开发投资增速
2014年1-12月全国房地产开发投资增速
2015年1-11月全国房地产开发投资增速
不过中国房地产投资增速跌至1.3%，并不代表房地产开发企业对房地产市场热情减退。
图片来源：网易数度
从图中我们可以看出，投资减缓的同时，商品房新开工面积自去年以来也进入负增长状态，施工面积增速降至1.8%，然而投资和建设速度的大幅减缓并未使得住房过剩的情况有所好转。原因大概有三点：
①2014年实际的施工面积和新开工面积基数大，增速虽已降至1.8%大幅减缓，但是实际施工面积72.40亿平米相比2014年72.65亿平米，并未大幅度减少。
②楼市已进入“结构性过剩”时代，从中国整个楼市来说并不是总量过剩，其实质是开发商的产品生产能力超前同国民有支付能力的购买力相比较显得过剩。翻译一下，即“有购买能力人群数量，与住宅总数量极度不匹配”。
③中国房地产投资增速是逐年下降的，但是开发商开发投资额累计却是增长的。2014年开发商开发投资额为9.5万亿人民币，基数很大，按照2015年前11个月开发商开发投资额增长趋势来看，2015年全年的开发商开发投资额很可能超过2014年的9.5万亿人民币。
中国房地产投资增速跌至1.3%，过剩库存有增无减，也并不代表房地产开发商的好日子也跟着到头了。
①中央确定了房地产业为国民经济的支柱产业地位，这个牵动影响中国经济活动四分之一产业的行业，路途难走，日子却不难捱。
②众所周知，高负债率在房地产企业并不少见，银行业对举债支撑的开发商们往往也格外施恩。即使一家负债高达292%的大型地产公司，其拥有的土地供应要八年才能消化，却仍能从银行借到1000万人民币的贷款。
中国房地产投资增速跌至1.3%，过剩库存有增无减，不代表房地产开发企业对房地产市场热情减退，也并不代表房地产开发商的好日子也跟着到头了。那它代表什么？
中国房地产住宅研究会副会长顾云昌
中原地产首席分析师张大伟
房地产开发投资的增速继续下滑，虽然略有沮丧，但并非完全是悲观层面的意义。今年房地产开发投资从高速走向中低速，但总体依然在正增长。说明房企在积极去库存的同时，依然还是会有一个谨慎乐观的态度。基本上这是一个构筑底部的过程。而且目前出现负增长的基本上是一些中小城市，一些大城市的投资依然处于相对高水平的增长。后续随着房企拿地和新开工节奏的加快，依然有继续反弹的可能。
