自己的房子被发展商看上了，心里不免暗喜；尤其是在澳洲这样法律健全、产权明晰的市场，强拆不会发生，自己的老房子还能卖个大价钱。然而，这样的好事也是会有人拒绝的，悉尼有一位叫Ruth老太太，面对发展商给出的2600万澳元(约合1.3亿人民币)巨额价码，竟然拒绝了！
Ruth和她的房子(图片来源：Domain.com)
要知道这只是一座老旧的砖房，且1990年时候，Ruth做过估值，她的房产价值仅仅是15万澳元！
老太太不卖房，理由很感动：我不愿意离开自己的老房子，这里有我最幸福的回忆；尽管它很值钱，但钱并不意味着一切！
作为房产财商教育者和投资者的笔者，并不想在这样感动的时候煞风景；然而，感动之余，终归要从房产投资和财富守护的角度去分析这件事。笔者认为，老太太没有轻易出手自己的房产，选择是正确的。
熟悉国内房地产投资的朋友都知道，房产的盈利手段，归根结底也就两种：房产升值后卖出；留着出租获得的租金。为什么会这么单一？原因就在于国内的房产多是公寓式建筑，单套物业下的土地产权面积极小，而且土地产权有时间界定。
Ruth的房子地处黄金路段(图片来源：Domain.com)
在海外，特别是澳洲这样的国度，物业拥有的产权永久；这样可以有效帮助把财富安全有效地传承给下一代；而且，如果房产升值了，升值部分经过银行估值，还可以再次进行抵押贷款，将增值部分变现。可以说，单纯靠出卖房产的差价来盈利仅是赚钱手段，并非一种可靠的投资策略。
此外，对于建筑物之下的土地才是财富增长之根本，土地分割(Subdivision)才是老太太房屋的高收购价格的原因，其2000多平米的土地在道路拐角之处可以获得兴建10层建筑物的许可，这才是发展商怎么会如此趋之若鹜的竞价购买的原因。
这是一种高级房产投资策略，与一般的持有出租的策略或买卖赚取差价策略不一样，土地分割是一种更加主动的增值策略。其最大的优点就是不需要依赖外部市场形势来获取利润。要知道，看重租金回报率的投资者，需要依靠地区的人口增长推高房产价格来实现物业增值。而土地分割开发投资的利润则是在原建一套物业的土地上，再次分割地契后建造房屋，这样，原来的一块地就变了了两块甚至更多；“一分钱掰两半花”成了现实。这样，这些物业在市场上出售，将获得更大的收益；而这些都是高层公寓购房者永远无法企及的。
那么如果要进行土地分割，需要注意哪些事情呢？
首先，要分析区域内房产是不是最佳销售时期，要了解该区域内房屋的中位价及市场需求。以Ruth的房屋为例，附近马上要修车站，区域位置极佳；即使是发展商，都构想分割这块土地，盖得更多物业。因此，销售周期很重要；要知道是50天内就可以将物业出售，还是2年，直接影响到投资者所能赚取的利润率。
其次，投资者需要获得政府批文才能将土地分割。所以要把握政府的政策。在澳洲地方政府不会事无巨细的作出规定，因此，土地分割的要求，每个地方政府的具体要求都不一样，甚至差别很大，涉及指标包括土地开发的最小规模、建造覆盖率、面宽、方形比例等。
第三，做好预算。土地分割要获得政府批文，这些都是需要时间和成本的。一般来说，还要估算包括市政费、律师咨询、利息等方面的成本问题；只有这样，才能避免一些费用最终让投资者自身来负担，让投资者的盈利点保持一个较高的收益。
综上，在茶余饭后，人们读到这样的新闻，可以说就是一种消遣；但对于投资者来说，必须看到“感动”背后的投资原理和土地经营策略。永久产权、可传承、可裂变；且裂变之后收益能几倍地增长；而高层公寓恰恰是发展商利用此原理发展后的产物罢了。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、(IFA)独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE。
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