??万江商业发展有了重磅级的规划动向。日前，记者获悉，《万江街道商业网点规划（2016-2025）》已出台，对万江商业发展进行前瞻性的规划与布局，确立要着力打造三大商圈，包括华南MALL商圈、新城中心商圈、龙湾滨江商圈。商圈的定位与规划，关系到万江商业发展的未来，万江如何借力外在优势条件，如何激发内在发展潜力，将商圈发展提升到更高层次，备受外界关注。
??以发展现代服务业为主导产业
??目前，东莞正处于社会经济全面转型发展的关键时期，作为主城区重要组成部分的万江街道，确立以发展现代服务业为主导产业，以商贸业作为重点，不断加大商业发展的投入力度。
??时下，《东莞水乡特色发展经济区发展总体规划（2013-2030年）》获得有力实施，加上早前的东莞中央商圈的整体规划，以及东莞市中央休闲区滨水RBD（万江片区）规划出台等众多利好要素推动下，万江商业发展获得宝贵的机遇。这次《万江街道商业网点规划（2016-2025）》，规划范围为万江街道行政辖区，面积48.6平方公里，规划的对象包括万江范围内的区级商业网点、社区商业网点、商业街、专业批发市场、餐饮酒店网点等。规划具体划分为两个阶段，近期规划为2016年—2020年，远期规划为2021年—2025年。
??万江推出如此大手笔的规划部署，是基于万江转型发展的需要，增强万江作为东莞市水乡都市休闲区、文化创意基地和市区商贸物流服务基地的辐射力和影响力。
??挑战与机遇并存。万江商业发展拥有很多利好因素，发展空间广阔，不过同样遇到不少需要克服的弊端、破解的难题。随着大环境的改变，东莞的消费人口在减少，消费资源较为分散，大型的商业项目与日俱增，供过于求的形势严峻。
??万江商业发展何去何从？万江商业如何与城市形成错位，融合发展？万江是富有东莞水乡特色的城市化片区中心，同时在水乡片区担当了桥头堡的角色。目前，万江已形成了以华南MALL商圈、新城中心商圈、龙湾滨江商圈为核心的商业格局，接下来如何将三大商圈进行高水平的规划建设，发挥商圈的龙头带动作用，显得极其重要。
??三大商圈将构建消费新体验
??万江今年提出以经济建设为中心，以“培育新业态、重构新空间、拓展新服务”为重点，加快发展现代服务业。万江接下来围绕商圈建设将推出一系列措施，包括加强商业网点布局规划的引导调控作用，将商业网点布局规划纳入城市总体规划中，引导网点空间与城市空间形态同步发展；加大对商业基础设施建设的政策扶持力度；提高商业集中度和规模化经营水平；鼓励新型业态、连锁业态的发展等。三大商圈承载了万江商业的未来，万江将三大商圈进行科学规划建设，积极构建万江全新的消费体验。
??华南MALL商圈以华南MALL生活城为核心，沿东莞水道向上游联系文秀坊、服装品牌街、金鳌洲打造文化创意商业街区，沿东莞水道向下游联结红星美凯龙、家汇广场、阳光海岸茶叶城、义乌小商品城、共联（三旧）城市综合体，打造体验式时尚商业街区。万江计划在这里规划打造突出现代气息和时尚流行消费的大众化购物中心和休闲、旅游中心，大力发展高级商务、电子商务，聚集国际一线品牌，融合展示、购物、休闲、文化、商旅观光等功能，构建引领时代消费潮流的现代化商业中心。
??新城中心商圈以新银泰“O2O”体验摩为核心，联结四周的万成、鸿昌、东方建材城、茶汇万江4个（三旧）城市综合体，打造以电商为代表、以“互联网 ”、共享经济为特色的新型商业街区。在这里，万江将依托深厚浓郁的岭南水乡文化背景，以公共服务与商业服务为主形成万江的市民服务核心，通过大项目带动地区发展，打造“集办公、商业商务、文体休闲、高档住宅小区于一体”的全新形象的万江中心。
??龙湾滨江商圈以城市地标——东江之星城市综合体为核心，沿东莞水道向上游联系下坝坊、工农八号、鳒鱼洲、可园打造文化创意商业街区，沿东莞水道下游向龙湾岛方向打造龙湾时尚消费新天地，向港口大道方向打造龙湾创智商务街区，将这里打造成水乡地区统筹发展的第一个“兴奋点”、产城融合功能集聚区、东莞旅游产业集聚区之一。
??万江三大商圈概况
??华南MALL错位发展成功转型
??从享誉亚洲规模最大的MALL到如今定位街区式购物中心，华南MALL的规划角色可谓一波三折。华南MALL经过运营低谷后，通过资产重组，进行了全新的发展定位，构筑了华南MALL商圈的重要版图。
??华南MALL位于万江城市主干道万道路上，紧挨着107国道万江段，与东莞市汽车总站仅是数百米之隔，位置得天独厚。以华南MALL为中心，这一带区域近年来崛起不少商业项目，吸引众多消费人流，形成了华南MALL商圈，是万江最重要的商业聚集地。目前，该区域分布了华南MALL、家汇生活广场、麦德龙自购自运商场、阳光海岸茶叶城、义乌小商品城等大型商业项目，与东城的万达世博商圈，南城的鸿福商圈、西平商圈，以及莞城的东纵商圈等，组成了市区最重要的商业平台。
??华南MALL商业面积有47万平方米，空间开阔，目前拥有欢笑天地主题乐园、万达影院、尼罗河酒店、SPAR超市、天和百货、时尚电器、魔方KTV、跨境商品直购体验中心等配套，种类如此丰富的综合性商业项目在东莞仅此一家，在国内也是为数不多。
??近年来，华南MALL商圈不断聚集人气，其拥有独特的街区式动感机动项目，与市区其他商业体进行了错位发展，获得市场青睐，而且该项目对消费定位进行重新划分，对接了周边居民的消费需求。随着周边楼盘不断崛起，面向普罗大众的消费市场逐渐形成，释放巨大的消费潜力。
??大众对消费体验及配套服务的要求越来越高，华南MALL近年来不断对消费环境进行升级改造，增设不少配套功能，包括将对万达影院IMAX数字版本升级为激光版本，引进了跨境商品直购体验中心，并筹建万江规模最大的五星级生鲜市场等。家汇生活广场作为华南MALL商圈的另一主力项目，这里将建成一个家居生活城市综合体，引进家居航母“红星美凯龙”，为该区域带来全新的消费体验。
??新城中心商圈潜力有待释放
??新城中心商圈是万江着力打造的另一主力商圈。不过该商圈发展进度缓慢，与其所拥有的优势条件也不相符。
??新城中心定位为文化商业区，位于万江区中部，西临环城西路，北临莞穗大道，南跨汾溪河至泰新路，用地面积3.3平方公里，并以汾溪河为界，分成为新城中心区和艺术教育创意园区两大组成部分。
??新城中心发展至今，除了建成少量楼盘，拥有街铺式商业之外，其他商业配套较为欠缺。今年8月，恒大影城正式投入运营，连同恒大帝景的欧式风情商业街，为该区域聚集人气起到一定作用。
??其实，新城中心商圈的地理位置得天独厚，尤其拥有紧挨莞穗大道的天然优势，理应是具备巨大的发展潜力。莞穗大道为107国道途经东莞境内的重要路段之一，以莞城为起点，穿过万江境内，是由市区通过水乡片区的望牛墩、洪梅、中堂、麻涌等镇街的必经之路，并且连接广州增城区新塘镇，车流量密集，商贸及物流资源沿路分布。
??莞穗大道的起点为莞城商业中心，是东莞昔日最重要的商业聚集地，万江与莞城仅是一河之隔，很早便已获得商业发展先机。当时，沿路建成市区并不多见的高档住宅曦龙广场，继而建成新都会广场。新都会广场是万江传统商业区的核心地带，配套了大型的商业项目，吸引了市区以及周边镇街的市民前来消费。
??新城中心与新都会广场相距约4公里，处于莞穗大道的黄金地段，而且拥有较为充裕的土地资源，可惜该商圈聚集的人气并不多。近10年来，东莞形成了发达的路网体系，莞穗大道的影响力逐渐弱化，车流、人流、物流等资源减少。但从整体区域上看，新城中心依然是一个非常有潜力的区域，接下来的关键是如何实现从外部优势到内部塑造转变，如何进行科学规划及高水准建设，如何完善配套设施，并做出自己的特色，关乎到新城中心商圈的发展未来。
??龙湾滨江商圈重点发展休闲商业
??商圈竞争激烈，在市区更是如此。莞城主推“怀旧消费”，东城、南城引领动感、时尚的消费，聚集了市区大部分的消费者。万江拥有天然的水环境，良好的消费体验，然而对市区居民吸引力始终尚未凸显。直至下坝坊的出现，“来万江消费”已从憧憬变成现实，万江的消费与体验魅力获得了升华。
??下坝坊的起初设想是打造成为文化创意街区、城市会客厅，最终没有成为构想中的文化创意项目，而是不断凸显休闲餐饮的功能。顺应市场发展，下坝坊成为市区最受追捧的消费场地之一，对当地餐饮业带来的推动力不可低估。因为有了下坝坊，消费者不断从市区、镇街前来消费体验。
??以下坝坊为组成部分，这一带逐渐形成了龙湾滨江商圈。
??龙湾滨江片区主要有商业和休闲两部分，呈两条带状分布，商业部分以港口大道延长线至环城路跨线桥为主要分布区域，沿路上东国际、首铸“东江之星”、工人文化宫、精英世家、波普中心、尚书悦府、欧景城等商业楼宇和住宅小区为主体形成龙湾商圈；沿东莞水道河岸则以休闲为主，有龙湾湿地公园、官桥风情街、主题酒店、花舞龙湾主题公园等。
??比邻中心城区，拥有完善的配套设施，是龙湾滨江商圈突出的优势，这里有条件打造成为高档次、高水准的商业中心。龙湾滨江商圈与行政文化中心相距很近，很符合城市的整体发展规划，可以承载万江发展的重心，重点发展休闲商业、休闲旅游、文化创意产业，体现滨水休闲特色。
??龙湾滨江商圈值得期待。龙湾滨江商圈如何进行规划发展？关键要将龙湾滨江商圈与中心城区商圈进行融合发展，要实现资源共享、互补互利，使得整个区域打造成为城市商业的中心、城市体验的中心、城市资源的中心。
??观点
??万江街道党委书记吴志刚：优化发展环境做强现代服务业
??日前，万江街道党委书记吴志刚表示，万江经济在稳步发展，今年前三季度各项数据平稳向好，万江的城市在更新，环境日益优化，将不断完善硬件配套，做强现代服务业。
??吴志刚说，万江积极推动现代服务业集聚发展，渐成规模，其中岭南文化创意产业基地一期产业园区正式对外开放，近期承办了2015年广东省高等学校工业设计大赛优秀作品展；菜鸟科技O2O项目正进一步完善设计方案，金泰名牌总部街区、小享农业生态园等一批街道重大项目稳步推进；东莞跨境电商产业园于正式落户家汇生活广场；位于华南MALL商圈的万江现代服务产业园正加紧招商；E·汇商务港、大合谷、大塘电商中心和众创生态园等一批电子商务创业园区正陆续改造并投入使用等，现代服务业呈现了蓬勃的发展态势。
??访谈
??东莞市政协委员梁聚峰：做强特色消费发挥后发优势
??当前，万江商圈如何进一步发展，需要克服哪些难题?为此，记者采访了东莞市政协委员梁聚峰。
??记者：万江商圈发展需要破解哪些难题？
??梁聚峰：万江给人感觉离中心城区有一段距离，吸引市民前来消费不多，也让房产投资者显得慎重。除了路桥建设之外，交通配套需要跟得上。此外，万江已建成或在建的大项目不多，无法借助大项目来聚集人气，万江需要加快上马项目建设。另外，商业项目需要加大后续管理力度，像华南MALL前期出现经营困难，如今逐渐旺起来，这与项目的定位及管理密切关联，需要进行长远的谋划发展。更为重要的是，万江要不断改善软硬环境，建设宜居万江。水乡统筹建设是一个难得的契机，万江要将环境配套、硬件设施、政务管理等加以提升，营造舒适的居住及消费环境。
??记者：万江商圈在东莞商圈中应如何定位？
??梁聚峰：东城、南城在发展高端消费方面具有优势，万江就应该与此进行错位发展，可以定位为特色消费。除了基本的生活消费，应该有一些创新、创意、特色的产业项目，比如万江可以在创意文化方面作文章，将莞穗大道沿线的旧物业进行统筹发展，大胆尝试。下坝坊是万江一个成功的商业案例，这里之所以这么旺，关键就是在于有特色，具备别人所不具备的特色。像万江龙湾花卉公园改造成为婚庆主题公园，这是很有特色的，这不但是做旺一个商圈的问题，而且为年轻人带来很好的教育体验。大家都在求大求全，万江可以做强特色消费，发挥后发优势，不但带来商圈繁荣，同时可以推动当地的转型发展。万江进行高屋建瓴的谋划，不仅是打造商圈发展的问题，而是搭建平台培养创新环境、创新人才，提升人的素质，让万江不断增强综合竞争力。
??案例
??华南MALL：定位大众化消费
??在华南MALL，惬意的购物体验、炫酷的机动游戏，给人留下深刻的印象。而这个曾顶着“亚洲最大购物中心”的光环，经历了一段并不平坦的转型之路。
??华南MALL于2005年5月1日正式营业，开业不到3年，铜锣湾百货、百安居等主力商家相继撤走。东莞北大资源商业管理有限公司接手该项目，定位也从当初的“购物公园”转变为“生活城”，构成了华南MALL商圈的核心组成板块。该公司总经理叶继宁说：“项目当时设计很超前，不过周边的楼盘并没有建起来，缺乏人气，配套又跟不上，加上当时东莞吞吐不了这么大的商业容量，致项目受挫。北大资源收购后，理清楚法律关系，整体回购铺位达80%，于2012年投入巨资改造升级，引进了SPAR超市、天和百货等主力项目。”
??华南MALL初期定位为辐射华南地区的购物中心，忽视了很多实际因素，导致该项目客流不足，商业萧条。叶继宁说：“现在项目定位是立足万江，辐射东莞，符合实际情况。周边的楼盘多起来，便将项目打造为对接周边居民的购物中心，聚集了不少人气。”
??近年来，该公司对华南MALL的业态进行了一系列调整，在稳定商场百货、欢笑天地等项目客源的同时，逐步增加娱乐、休闲、餐饮等配套，开启了BC区风情街，IMAX激光系统也安装完毕等，并且加大了住宅产品的开发，不断盘活商业资源，使得人气得以聚集。
??面对日益激烈的市场竞争，华南MALL的转型备受关注。叶继宁表示，公司计划利用原羽毛球馆场地，打造一个五星级生鲜市场，面积为1万多平方米，设置中央空调、触碰式电子屏等设施，建成后是万江规模最大、功能最全、管理最优的现代化农副产品五星级生鲜市场。
