??前几天，在赢商网、亿翰中国主办的中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会上，赢商网的传琨总在致辞时引用了一句“让无力者有力，让悲观者前行”，让现场不免有点悲壮的感觉。
??这句话是《南方周末》1999年1月1日的新年贺词，也是体现南方周末精神的经典文章。
??那一年与今天很相似么？
??那一年，震中在亚洲的金融危机还没有结束，波及了俄罗斯、巴西等发展中经济体，也对发达国家造成影响。中国的出口市场，包括美国和欧洲，均出现了经济减速，外国投资流入也减慢了速度。
??那一年，长江流域与北方的嫩江、松花江流域出现历史上罕见的特大洪灾。
??那一年，住房制度发生重大改革，全国城镇取消福利分房，住房消费开始启动，商品房市场由此建立起来，家庭的资产负债表受到巨大提振，由此开创了中国房地产黄金时代。
??那一年，官方GDP数据是7.8%，但与当时人们实际感受到的痛苦相比，这一数字显得出奇地高。美国匹兹堡大学经济学教授罗斯基认为，1998/1999年的中国官方公布的GDP数据“完全与现实背离”，据他估算，这两年每年的增长率至多只有2%,他还给出了被称之为“增长代理指标”（与克强指数很像）的数据来证明，比如发电量平均增速从上一年的4.5%降至仅增长2.5%，航空旅客数量仅增长3.4%，一般贸易进口同比的增长率几乎为零。
??今天呢？今天真的到了那样危机的时刻了吗？
??中国的数据就不用说了，国际经济也不用讲了，中国股灾让全球股市震荡，人民币贬值又让全球大吃一惊，未来还会怎样？
??央妈给出了答案！关键时刻还是央妈是亲妈！不像证监会，股市稍有起色，就急吼吼地抓改革、捅娄子。
??央行双降为救股市？
??看起来这次央行双降缘起股市暴跌，这也恰是证监会表态不再托底之时。央妈这次变成全球股市的亲妈，其实连央妈自己也不肯承认这是为了救股市。
??沪深股市好像已经成为扶不起的刘阿斗，国家队天量资金如泥牛入海，股市却一路下滑，现在真的见底了吗？别看这几天股市又回到3000点之上，只要我们坐在地上好好想想，去年七八月的时候，上证指数只有2200多点，那时候的GDP是7.5。现在的GDP只有7不到，上证指数凭什么要上4000点？
??大家都希望股市已经探底，但穆迪却对明年的经济增长预期做出预测，G20从3.1%下调至2.8%，中国从6.5%下调至6.3%，巴西和俄罗斯为负值，美国从2.8下调至2.6%。您说探底了吗？
??7月12日，我在个人微信公众号《新城欧阳捷》的“5分钟看清股市与楼市走向”一文中发问：救市真的快要结束了吗？当时我们认为，中国股市“政策底”在3500点，“政策顶”在4500点。 现在， 救市虽然还没结束，但会悄悄退出，证监会已经宣布不跟你玩了，“政策底”已经没了，能保住3000点就是一个非常不错的底了，2500点显然更安全，第三次探底也许不久就会来临。
??老蔡说，股市要跌到2200点，老蔡是技术派，分析的有道理！经济未见底，改革未见效，股市如果跌到3000点以下，政府撒手不管，直跌到2200也是大有可能的。不过在中国，政治挂帅，股市就是政治经济学，股市跌的不是指数，不是国民财富，不是市值，而是世界对中国的信心、国民对政府的信心、实业对经济的信心。
??当然，我们还是真心希望“政策底”只是不说而已，其实中国要实现改革，给世界信心，股市要当先锋，近期的3000点还是应该要稳住的，3000点上下会成为多空反复确认的底。
??想必大家都是心里明镜儿一般心照不宣的，现在连那些机构都被称之为“中国投行”了，个个是脚底抹了油，东奔西顾，赚了国家队的钱，套了国家队的股，赔了国家队的名，更不要说那些如惊弓之鸟的散户了，也全都是超短线操作，恨不得沪深也是T 0。
??央妈其实是希望钱进实体，但实业真的很难，不赚钱，钱会去？
??双降便宜的还是楼市？
??以前我们说过，经济越不好，楼市越会好。央妈最终救的还是楼市，虽然楼市已经很好，不需要救了。我们年初说过，如果没有政策刺激，今年的楼市不会比去年更好，但是刺激一定会有。目前看来，今年的销售会超过2013年成为新的高点。
??下图是我们去年4月在观点地产苏州品牌行演讲中上发布，又在去年5月中国指数研究院上市公司成果发布会的主题演讲《在高位盘整中笃行》中展示的，奇怪的是：我们当时认为2013年是过去高增长时代的句号，但是图中却把2015年的预估销售面积标得比2013年还高一点，其实我们的潜意识中还是认为楼市会有波动，未来在波动中缓慢下行。
??六部委前天调整房地产市场外资准入和管理政策，对本不需要再加码的楼市又烧一把火，只不过这把火其实没什么大用。金九银十本来也还是会来的，赶在这之前出政策，显然是想借央行的双降捞点资本罢了。
??但千万不要觉得楼市回暖就贸然回头，再一头扎进浑水里，今年的楼市印证了我们去年说过的四大分化：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。而且是大房企日子不太好，小房企日子很不好。
??大企业还是业绩压力，而小企业已是生存压力。
??2008年的金融危机注销了5000家房企，之后的4万亿救了很多企业，同时又创造了房企的泡沫，房企数量从8万家直线上升到2013年的9.1万家。这一次，不管是15万亿还是双降，都救不了该倒下的房企了。因为，时局不同了。
??中小房企加快退出
??房地产市场虽然整体上并不差，但有些房企已经跌入发展的谷底，职业经理人也面临波峰和波谷之间的徘徊。
??中小房企退出就对了！去年我们就说过，中小房企退出最好的时机很快就会过去了。现在看，对于上市的中小房企来说，似乎机会还在，甚至有些房企还因为退出或转型，股价还上涨了。
??浙江广厦退出房地产后股票一度大涨，高新发展卖掉房产和物业连续三个涨停，三湘股份收购观印象变身“地产 文化”，7个涨停板。显然退出或转型导致股价上升其实是资本市场更希望看到传统房企发生改变。
??中小房企未来基本没有改变的机会，想拿的土地已经拿不起了，已有的土地也囤不起了，趁着还有最后逃出的机会，能卖还是赶紧卖掉的好，卖地卖股卖项目，万一还能卖个好价钱呢？
??中小房企的职业经理人当然也耗不起，很多人也都在寻找逃离的机会，我们在宁波的一场招聘会居然来了1400多人，不少业内知名精英和高管也在离职与转型中辗转，还在中小房企的精英，与其留恋彷徨，不如主动退出，转投土豪吧，哪怕屈了点也比未来想受委屈都没机会的强，只是别一头又扎进想退出或转型的房企了。
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