新浪乐居讯(编辑 秦瑶)哪里有需要，哪里就有市场。随着我国老龄化人口的不断加大，养老地产成为又一被关注的地产开发项目，并且不断引起重视。早在2010年万科就高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而老龄化人口压力较大的京、上海等一些一线城市已经在大力开发建设养老地产。而对于已经进入老龄化城市的首府呼和浩特，养老地产却在刚需市场的冲击下失色不少。
呼和浩特满都海公园晨练
呼和浩特已经步入老龄化城市
据相关资料显示：我国已经成为世界上老年人人口超过1亿人的国家，同时内蒙古已经成为全国26个老龄化省区之一，呼和浩特市65岁及65岁以上的人口占总人口数比例达到了7.64%，60岁以上的老年人有34.68万人，占呼和浩特市户籍人口的14%，呼和浩特市已经步入老龄化城市。
但是面对婚房刚需和改善性刚需购房需求旺盛的呼和浩特，开发商更愿意将重心转移到刚需市场。某售楼处置业顾问表示：“相对于银发刚需，还是婚房刚需以及改善型刚需在首府房地产市场需求中占绝大多数，住宅产品设计也主要针对这两类购房群体。”
据了解，尽管银发刚需有市场，但不及婚房需求这么迫切，也因婚房需求的强劲势头确实给大部分住宅产品买了单，这不得不使开发商看市场定产品，为了利润最大化自然是选择购买力最强的群体，进而推出最适合当下需求的产品，所以养老房市场发展较为缓慢，产品供应量也少之又少。
首府银发刚需市场亟待开发
随着人们对老人晚年生活关注度的提高，楼市的“银发刚需”不断凸显。据某研究机构一项调查显示，在65岁以上的老年人中，有45%左右的独立购房需求，而购房款项来源的调查，大部分老年人选择自有积蓄与儿女共同分担这一项。
业内相关人士介绍，“养老房”作为一种房产成交类型，从成交区域来看，环境优雅、空气质量高的公园周边以及交通便利、生活节奏相对较慢的近郊区域正在成为养老购房者的关注点。就呼和浩特房地产市场而言，以金川开发区、南二环、北二环的近郊区域，以及满都海公园、敕勒川公园、锡林公园、沿河景观带等周边，都成为首府选择养老房的最佳区域。
业内人士认为，从市场走势来看，养老地产的未来发展还是十分乐观的。近年来，社会对“养老”问题给予了更多关注，研发出多种高科技的服务形式，而养老地产在此基础之上，在未来十年，也会研发出更合理的发展模式。
呼和浩特某建筑
但是尽管目前的环境有利于推进养老地产的发展，但是发展仍然存在困境：
1.政策优惠无保障
由于养老地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要，也是养老地产的投资者首要考虑的问题之一。
一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是养老地产投资者首先要面临的风险。
2.新兴市场不稳定
养老地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得养老地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。
3.投资额高
养老地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
4.回收期长
在发达国家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租换租”的形式，但在中国目前尚未有成功案例。目前国内有几个养老地产项目将开发的住宅向老年人出售使用权，老年人去世后，房屋使用权可转给亲友，但使用期限到期后开发商会收回，实践证明这种出售使用权的方式并不成功。
目前我国老年人更青睐于租赁或购买(所有权)的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
5.后期物业管理要求高
养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。
