??2016年，广州会有几大热门板块兴起、会有一些新的热门楼盘出现
“小四”在2016年将会上位，担当更重要角色
2015年的热销势头，将会在2016年得到延续
恒大御府所在的同和板块，2016年也有望竞争中心区“龙头”板块
??2016年
??楼市四大猜想
??2015年已经过去，成为历史中的一个数字，和2014又或者2009没有任何不同。
??现在，是时候将目光投向2016。在新的一年里，楼市成交会否延续2015年的凌厉势头？房价走势如何？哪些区域会成为广州新的热点？“小四”会否风行？无论商家还是消费者，多想都不是坏事，未雨绸缪才能面对不同的局面。
??猜想 1
??2016，广州楼市成交能否破千万平方米？
??渐行渐远的2015年，留给2016的背影并不是朱自清父亲般的萧索和苍老，而是年轻人般的奋进和飞扬。2015年12月初广园东碧桂园凤凰城750套单位的推出和热销，2015年12月底广州北广州万达城3000套单位的推出和热销，足以让人们对即将到来的2016年楼市成交充满信心。
??所以，对于2016年广州楼市成交的猜想，是充满乐观的会否破千万平方米。
??楼市环境继续宽松
??2015年楼市一扫2014年的颓势、重展雄风，最大原因是环境的宽松，前所未有的宽松。广州除了还有限购之外，其余会抑制消费者出手的措施几乎全部不存在，高利率成为过去式了，高税费不存在了，高首付也大幅降低了……
??而在2016年，楼市所面临的大环境不会发生逆转，甚至还有继续宽松的可能。2015年年底，中央多次提到楼市去库存的问题，并表态要化解房地产库存。在此基调之下，2016年很大可能会继续出台利好楼市的政策。中泰证券分析师罗文波就认为，在“稳增长”的基调下，2016年房地产去化必将成为首要任务之一。2016年一季度，去化政策或相继诞生，不排除“房贷利息抵税”等重磅政策出台。广发证券分析师乐加栋则表示，近期中央高层频繁表态将房地产行业的重点问题聚焦在去库存方面，加强了市场对于宽松政策预期，同时也为后续行业利好政策在各大城市铺开落地奠定了基础。地方层面上，各地出台促进房地产健康发展的指导意见，对房地产行业发展进行规划，同时，推出各项财政补贴、限购松绑等利好政策。
??政策的继续宽松，肯定会刺激成交的进一步提升。乐家栋在展望2015年12月到2016年一季度的成交时就表示，如果行业各个层面已出台的利好政策能够全面落实，那么对于未来三个月的行业成交面积将继续起到积极的推动作用，2016年一季度行业成交面积的同比数据可能是上升的，而非市场目前预期的下降。
??供应依然充足
??2016年广州楼市卖得好不好，面临的大环境很重要，供应是否充足也很重要。而充足供应，是广州楼市2016年最有保证的事情之一。
??截至2015年12月底，广州楼市一手住宅的库存量依然有7万多套、900多万平方米。除非是特别火热的年份，要不然这样的库存也够广州消化约一年的时间。如此充足的库存，足以保证2016年的供应。
??此外，广州新增供应依然会维持在较高水平线上。2013年，广州卖地收入838亿元，比起2012年的412亿元翻番；2014年，广州卖地收入提升至844亿元。以广州开发商惯有的速度，这些土地会在2015年、2016年集中面市。既然2015年的供应充足，那么2016年的供应肯定也会非常充足。合富辉煌的统计显示，2016年全市新货将为10.8万套，加上余货8.2万套，可售货量共计达到19万套，其中八成集中在外围区域。以广州一年差不多八九万套的成交水平，这样的供应已是充足了。
??成交有望超越2015
??因为市场环境尚未臻至理想，2015年第一季度广州楼市成交并不理想，甚至还比不上2014年同期。即使浪费了一个季度，2015年依靠着5-7月份的中程发力以及及后的每个月坚挺，全年依然收获了良好业绩。
??相比2015年，2016年有更好的环境，因此很可能会有一个很好的开局。正如乐家栋所分析，2016年第一季度成交面积同比很可能是上升的。在更宽松的环境撩拨、成交上升的刺激之下，消费者的购房欲望会被激发，开门红之后预计还会有井喷的时刻，广州全年成交有望超越2015年，再现2013年盛景，突破千万平方米的界限。
??猜想 2
??房价会否上升？
??出乎意料的是，2015年前10个月，广州一手住宅成交火热，但是房价却没有水涨船高，反而出现了小幅下滑。房价走势出乎意料，主要还是因为库存过大，压力之下商家只能走货为上。
??2016年，如果成交继续火热，去库存压力继续下降，那么房价上升会成为大概率的事情。
??去库存压力缓解
??对中国房地产业来说，去库存是一个大问题，国家统计局数据显示，截至去年11月末，全国商品房待售面积比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。正因如此，中央才多次提及去库存的问题。
??这个全国性问题，在一线城市并不成为问题，经历过2015年的旺销之后，去库存在广州更不是大问题。阳光家缘的数据显示，截至2015年12月15日，广州一手住宅可售货量为68753套，不仅比上月同期减少了5000套，更是近一年来首次跌破7万套的库存水平。虽然，及后广州库存量又有所上升，重新站上7万套以上的水平线，但以广州目前的消化能力，当下库存消化周期也只要大约一年左右，这属于正常的区间。相比2014年和2015年上半年，广州楼市去库存压力已经缓解了很多。
??中地行市场研究部的监测数据显示，截至2015年12月中旬，广州全市除了花都库存去化周期长达18个月属较长之外，其余各区都在12个月或以下。其中天河、从化、越秀、白云等区去化周期在5-7个月，可售货量不多。
??既然库存压力缓解，那么抑制2015年房价上涨的最大因素基本解除。因此中地行下结论说，那些库存去化周期短的区域房价会上升，引起2016年房价结构性上涨。
??地王入市推高地价
??2013年，因为当时房地产市场形势一片大好，众多房企采取了积极扩张战略，拿地积极性非常高，并且从三四线城市回撤一二线城市的迹象非常明显。作为一线城市的广州，其时竟然还有众多知名房企尚未布局，因此就成了全国众多知名房企争夺的重点，因此地价不断上升，地王、高价地不断出现。到了2015年、2016年，这些地王、高价地到了集中入市的时间。
??中地行市场研究部统计，截至2015年12月，在2013-2015年诞生的55宗地王及高地价项目中，仅有23宗地块、共19个项目面市，占高价项目宗数不到五成。19个项目中，华润天合、金地天河公馆以及广钢新城的保利葛洲坝曼城、华发荔湾荟、华发中央公馆多个项目尚未正式开售，这批高地价产品项目预计于2016年相继推出。中地行方面预测，如果这批项目能够激发起中高端客户的需求，将会引起羊群效应，拉升中高端市场的价格，这也意味着广州房价将迎来又一轮上涨。
??值得一提的是，现在宅地起拍价普遍推高，以广钢新城为例，2015年11月出让的两宗地块，其起拍价与去年相比有10%-20%的升幅。而番禺区市桥南的高价宅地，其起拍价甚至接近周边二手楼价。地价成本的不断攀升，也会推动房价上涨。
??成交活跃成房价最大推手
??就房价本身而言，其最大推动力还是成交量。从目前形势来看，广州楼市2016年成交火热的概率很高，因此房价上升的可能性很大。中地行市场研究部甚至预计，2016年广州房价上调的可能性十之八九。南沙、海珠、芳村等热门区域很可能继续发光发热，带动全市房价出现结构性价格上涨。
??但即使一些乐观的房地产人士，也不认为2016年的房价会大涨。
??2016年广州楼市热门区域的广钢、牛奶厂等板块，供应量较为集中，相互之间的竞争激烈，开发商在价格上不敢过于进取。其次，别看广州现在房价比北上深要低很多，但其实很多区域房价最近一两年都有较大幅度的上升，例如增城，2013年、2014年的均价还只有每平方米七八千元，与从化不相上下，现在已经涨至万元左右，将从化远远抛在了身后。价格经过大幅上升的区域，商家需要寻找新的价格增长点，消费者也需要一段时间才能完全消化这种价格的变化。
??2016年，我们会看到广州整体房价的上升，但那种一年涨20%、30%的疯狂不会再现。
??猜想 3
??广钢、牛奶厂、广纸、同和……
??谁会成为“龙头”？
??就新兴板块而言，2016年会比2015年更加精彩。目前已有楼盘在售的广钢、牛奶厂、同和板块，2016年会有更多楼盘加入，其供应量会大幅增加。目前尚处于开发阶段的广纸板块，2016年也会有全新楼盘面市。
??这些板块同处中心区，并且均由知名房企把持，谁会在竞争中胜出，成为2016年广州楼市热门板块的龙头？
??五六千套新货，
??广钢领先
??对于喜欢中心城区的买家来说，2016年可以有相对较多的选择。合富辉煌市场研究中心预计，2016年荔湾、越秀、天河、海珠、白云五大中心区新增供应将会超过2.5万套。其中荔湾区的风头最劲，新货供应几乎占中心五区的一半，原芳村板块则达到9500套。预计，今年新兴的广钢新城明年新增供应可能会有五六千套。
??除了广钢新城，海珠区的广纸、天河区的牛奶厂、白云区的广纸板块同样供应量庞大，新增供应预计都在两千套以上。
??单纯从供应量上来看，2016年的广钢就会力压其他板块一头。在声势上，广钢新城会比其他板块更浩大一些。
??客户群重叠，
??竞争激烈
??四大新兴板块之中，牛奶厂和同和板块预计会有少量的别墅产品，但主力依然是洋房。无论洋房面积大小，在价格高企的中心城区，其主力价格都在200万元以上，主打的几乎都是改善型买家，因此，四大板块的客户群均有重叠，相互之间会展开激烈的竞争。当中又以广钢和广纸的竞争最为激烈和直接，一方面，两大板块的产品更加接近，同质化更严重；另一方面，两大板块项目隔江相望、距离非常近。
??身处中心城区的四大新兴板块，出让时的地价就已很高，因此进入的商家个个实力强劲。对买家而言，如果要考虑商家的品牌影响力，四大新兴板块几乎没有太大差别。
??市场认可度，
??广纸尚是未知数
??2015年9月份，广钢新城首个楼盘中海花湾壹号开售，并且首推货量很大：600套。从现场的人气及开发商的报数来看，该盘属于热销状态。开发商表示，开盘当天中午成交约七成，金额约12亿元。网易房产监控数据显示，截至2015年年底，中海花湾壹号网签套数439套，在荔湾区位列第二。
??牛奶厂的首个楼盘龙湖首开天宸原著在去年的11月份发售。因为是推售别墅的缘故，其首推产品只有50栋，当天基本售完，开发商还在年内加推。这也说明市场对牛奶厂板块认可度较高。
??同和板块目前也只有恒大御府一个楼盘在售。网易房产监控数据显示，截至2015年年底，该项目网签套数为110套，在白云区未能跻身前十行列。
??至于广纸板块，目前仍未有项目面市，消费者的认可度如何依然是未知数。
??当然，无论哪个板块的哪个项目，消费者买与不买，除了考虑区位之外，还要考虑价格，楼盘此前的销售情况和价格高低密切相关。因此，后来楼盘的销售如何、整个板块的热度如何，能否在2016年的广州掀起热销狂潮，关键还得看价格。哪个板块的商家舍得以价换量，那个板块就有望成为2016年新兴板块的龙头。
??猜想 4
??“小四”能否成主角？
??关于二孩政策全面放开的热议已持续一段时间，如今，这一政策的出台又有了新进展，全面二孩政策2016年年初起落地实施。对于触觉敏锐的商家来说，推出适合二孩家庭的“小四房”时机已到。
??在二孩春风下，“小四”会否风行、从配角变身主角？
??从2015年到2016年，全面二孩发酵的时间还不够长，即使那些反应快的开发商，预计也只有到下半年才有更多“小四”产品面市。在供应还不足够的情况下，“小四”最多能成为男二号，“小三”男一号的地位还不能动摇。
??“小四”几成中心城区楼盘标配
??2015年年底，位于原黄埔板块的佳兆业城市广场第三次加推，70套单位全部为四房。四房，在该项目是主力，即使是面积较小的85平方米也做到四房。从2015年10月底的首次推出100多套当日售完，到持续的加推几乎在一两小时内售完，说明市场对“小四”产品的喜爱。
??商家对市场的喜好是敏感的，2016年“小四”在各个项目里出现的频率非常高，四房单位几乎成了所有单位的标配。广钢新城今年有望推售新货的8个楼盘当中，即使主打120平方米以下的洋房，但每一个楼盘都有“小四”；同和板块的越秀星汇云城，竟然也有80多平方米的四房，当然也是复式；广纸板块的两个楼盘，均有110、120平方米左右的四房；目前已发售的龙湖首开天宸原著，有望在2016年一季度推售的洋房中，也有140平方米的四房。
??统计发现，越是新推的项目、组团，“小四”的比例越高；越是中心城区的楼盘“小四”比例也越高。在过去，“点缀”的意味浓厚，现在“鲜花”的迹象越来越明显。
??暂难撼“小三”地位
??如果将目光投向全市，“小三”依然是主流，甚至于“小二”的戏份也比“小四”要强。造成这种现象的，主要是广州的限购，改善型买家受到了限制，刚需成为市场最主力的消费群体，最受刚需买家欢迎的，自然是两房和三房。
??因此，只要还有限购存在，“小四”就难以撼动“小三”的地位。
??不过，“小四”在市场中的戏码会不断增加，现在换房的人越来越多，“小四”会越来越抢手；其次，全面二孩政策对楼市的影响越来越深，“小四”的需求增加。
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