新浪乐居讯 2012年11月27日，由新加坡南洋理工大学、中国《地产》杂志、RET睿意德共同合作的中国地产圆桌会在成都成功举办，会上，由RET睿意德成都公司总经理张建华先生发布的《成都商业地产十大发展趋势》备受关注，热议连连，今年秋交会后又再次被关注，鉴于此，一起来梳理一下成都商业地产十大发展趋势应验了哪些，以飨读者。
一：百货面临替代竞争压力
事件回放：
由于快速时尚品牌的竞争及消费者一站式消费需求的增强加上电商的冲击，百货这一品类相对单一的业态受到威胁并在市场上引发反应。
出现了太平洋、美美、西武百货、永旺撤出朝阳大悦城；在成都，广百撤出富丽天汇等现象。
百货向购物中心转型及加快向地级市拓展将成为当前应对手段，在成都王府井已开出购物中心店。
应验指数：★★★★
验证点评：
2013年3月，京城知名百货大佬贵友关闭了自己的方庄店；5月31日，大洋百货石家庄店关店；6月1日，沈阳太原街陪伴消费者走过5年的伊势丹百货停止营业；7月15日，盘踞成都春熙商圈20年之久的成都太平洋百货突然关门停业；8月底，继百盛贵阳鲜花店关闭不到3个月后，百盛在石家庄的一处门店也关店撤离。
究其原因，百货公司开始以“联营”模式运作，其实质就是由百货从业主方承租场地并统一管理，由品牌商陈列销售货物，双方进行收益分成。百货的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营形成了阻力。另一方面，ZARA、H&M、MUJI等具有设计感、个性特征鲜明的中型店铺，具有更高的租金支付能力，为业主提供了联合几家此类品牌来替代百货的机会。
二：奥特莱斯进一步升温
事件回放：
奥特莱斯经过在中国发展的萌芽期，目前已经进入快速发展的轨道。不仅在一线城市，二三线城市也已经有成功开出的奥特莱斯新项目，且运营情况良好。
作为目的性的消费场所，奥特莱斯拥有更广的辐射力，加之其高端化特性，使得奥特莱斯具备优于其他物业开发对郊区地块溢价的驱动能力。地块溢价驱动、成功运营增加信心
奥莱最早以工厂店模式出现，形式较为简单，更多依赖折扣品本身吸引消费者，但随着消费者对“购物体验”的要求越来越高，奥莱也由工厂店模式逐渐向更丰富的形式演变。
成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展；加之城市汽车保有量的持续增加和交通条件的不断完善，已经具备了奥特莱斯业态升级发展的条件。
应验指数：★★★★
验证点评：
今年七月，友谊股份在官方网站发布最新研究报告，称公司第4个奥特莱斯项目――无锡奥特莱斯广场开业两天合计销售额已破千万大关。 无锡奥特莱斯是友谊股份继上海青浦店、杭州下沙店、武汉盘龙店后的第4个奥特莱斯项目，标志着百联奥特莱斯在布局全国连锁的道路上又更上一层楼。
无独有偶，走上连锁道路的优质奥莱品牌不只百联奥莱一家，奥莱品牌佛罗伦萨小镇在天津开出首家门店后，就一直在国内多个城市进行选址。此外，赛特奥莱、燕莎奥莱也加快了分号选址的节奏，其中，赛特奥莱已经率先在沈阳落地。
连锁模式发力，而新模式也层出不穷，9月28日，中国首个奥特莱斯业态的主题鞋城——鞋都•奥特莱斯鞋城在成都开业，标志着奥特莱斯扩张新模式探索已进入落地实施阶段。
三、高端项目供需错位
奢侈品品牌资源相对较少，布店数量有限、进驻条件亦于严苛；成都众多高端定位商业项目，同期供应，出现阶段性供需失衡，招商竞争激烈。项目在定位时，应保持理性，不必有过多高端情节、高端未必代表高收入。
未来随着成都市经济的快速发展和消费需求的提高，国际名品逐渐进入发展，之前依托百货、以代理形式经营的品牌较多，未来进驻购物中心独立开店的品牌将呈增加趋势。如地段适宜的项目，在规划时应考量硬件预留调整空间，在满足发展条件时，通过运营阶段逐步调柜实现。
应验指数：★★
验证点评：
城市综合体中，商业对于其他物业影响最大，尤其是高端商业，能为写字楼、公寓等物业带来极大的溢价空间。同一区域配置相近的单一业主写字楼，一个裙楼为高端购物中心，另一个为大众百货，其租金差距可达50%。如此之利益诱惑，使得众多开发商在拿到优质地块后，即以引进高端购物中心作为规划首选。
反观奢侈品品牌，2013年伊始，LVMH主席即公开表示将全面抑制扩张，聚焦高端产品，保持高端形象。随后历峰集团、Kering集团、Burberry集团亦公开表示将只维持中国已有店铺或放缓开店。
一方面是开发商高端购物中心规划布局的大兴土木，另一方面是奢侈品集团的全面收缩，显而易见，供需矛盾一触即发。
四：新业态类别向下深耕
事件回放：
在城镇化进程、城市人口数量逐渐庞大、家庭为单位的消费需求增加等背景下，传统商业升级加速，同步时尚需求迫切；
以ZARA、H&M、UNIQLO为代表的品牌在一线城市广泛布点后，加快深耕二、三线市场；如：孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小镇等儿童体验类、游乐类、零售类品牌零售商正积极拓展西南市场，未来三线城市很快会成为其开拓的重心。
应验指数：★★★
验证点评：
在目前的西南地区，更多品牌逐渐开始关注二三线城市。肯德基宣布将进入更多的四、五线城市，必胜客也主要选择二、三线城市，如自贡、南充、宜宾、泸州、绵阳、攀枝花、遂宁等。但品牌扩张主要来源于餐饮和快消行业，缺乏更广泛的代表性。
五：电商对实体商业冲击增强
事件回放：
电商以便捷、价差、长营业时间优势，将替换传统交易模式，以单一售卖为交易模式实体商业优势不在。
网络购物大量交易，重点受冲击的是偏标准化的商品的，个性化较强的服装服饰、餐饮、娱乐暂时基本未受影响。
电商火爆现象将推动传统商业回归到本应该关注、应该加强的体验感营造上来。那么注重建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造；注重购物气氛、体验感、全身心的参与感是网络购物无法满足的。
应验指数：★★★★★
验证点评：
今年五一、国庆等节庆期间，电商持续产生的天文网销额，让不少实体商家至今“心有余悸”。面对电商浪潮的冲击，实体商家应对和加强商业业态以及模式的创新已成为必然。
在这场电商和实体商家的“战争”中，大型实体店在未来的角色将非常尴尬。电商可以节省更多的社会资源，特别是像城市土地资源空间这类关键性资源。随着城市空间、城市土地资源越来越稀缺，电商的优势将愈发明显。仅从目前的趋势来看，电商会在惨烈的竞争中逐渐占据主导，并在未来几年占有越来越大的市场份额，实体店将逐渐萎缩。
六：区域商业成为增长新重点
事件回放：
因新竞争者不断加入，使商业地产的市场竞争趋于激烈，原有行业领先企业如万达、华润、中粮等亦加快速度开店或拿地，其中万达计划开出的广场数量超出以往，而华润置地五彩城品牌，主要针对有更大选址空间的区域副中心及二线城市。
成都以政府主导，城南、城东、城北、城西产业牵头规划已初具规模；且三环内已更多土地供应，加速商圈外移趋势。随着城市与地级市之间交通不断优化、消费习惯与需求不断改变与提升、政策的利好等因素，均给予地级市商业升级发展带来机遇，亦成为回避竞争较好选择。
应验指数：★★★
验证点评：
在百货寒冬之际，区域商业如一股清风，在购物中心饱受“同质化”诟病之时，打开了商业地产的希望之门。立足二三线城市的的区域商业，通过便宜低价原则，将消费者引入卖场，从而形成消费规模。相比其他依旧在打折模式上徘徊的购物中心，确实是一种消费创新。
但要做好区域商业并不简单，无论是在资金、运营，还是在时间上，对开发商都是考验。在区域商业的初期，由于消费者的就近心理，人流量会较大，但如果后期不能有效供应，无法引导消费者形成固定的消费习惯，就会沦为鸡肋。
七：轨道交通重构竞争格局
事件回放：
地铁及高铁的出现将逐步改观商圈传统等级地位差别，提供趋于公平竞争的新机会，造就新商圈格局。
地铁及高铁的开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。
各站之间所带或带走的人流机会是同等的，在新老商业中，项目定位着重于到达人流或出发人流带来的机遇，应重新审视定位，需要结合属地特性来思考。适时优化、提升专属性，向主题化、细分化调整。
应验指数：★★★★★
验证点评：
成都二环路“双快”改造工程，已经全线建成通车。据悉，新二环全长28.3公里，双向6车道，BRT公交车和小车可以快速跑，高架桥上全线无红绿灯，车速可达60公里/小时，而桥下的底层道路也可供车辆快速通行，建成后成都交通拥堵状况将得到大大缓解。
双快工程通车后，对沿线商业地产而言，由于交通便利解决距离差、时间差的因素，商业可进一步增加吸附能力与辐射范围，经营竞争触角延伸到跨区、跨商圈级别，东南西北各区商圈差距将一定意义上被拉平，面临同等、同商圈竞争机会。
八：传统城市核心商圈地位下降
事件回放：
过去商业以集中在市中心商圈发展，租金亦最高；随着土地、交通、停车、拆迁等因素制约，商业升级缓慢亦难以承载大型商业；
多中心的城市发展格局，区域商业中心受到重视，更具综合优势，将拉平与传统城市核心商圈的地位与租金差距。
应验指数：★★★★
验证点评：
春熙路、盐市口的商场林立，由地理中心及所谓的“城市心脏”，催生出传统的商业中心。然而，随着城市人口的极速膨胀，城市功能分区的日益精细，以及人们消费习惯瞬息万变、更新换代，春熙路，已经无法以一张昔日面孔，精确对焦成都乃至全川的商业文明、消费文化。
传统商圈面临着客流减少，以及成交量降低等问题，长此发展将可能出现负增长。来自春熙路百货商场负责人以及零业店主的数据显示，这个变化非常明显，去年一天能够接待几百位顾客，今年一天不到一百，而这一百位顾客中实际下单消费的更少，无论是客流量还是交易量，下滑趋势都非常明显。
九：市场平均租金下滑
事件回放：
传统城市核心商圈之外围商业大量供应且集中，规划同质较多，优劣被动拉平，交易平淡，租金呈下滑趋势。
从已知规划项目来看，众多项目商业价值将在很大程度上依赖上盖物业，存在严重同质、分布过于集中，入市时间较为临近、阶段过量问题，其中部分已开业表现不佳，有些未充分论证项目未入市已经面临调整期。
应验指数：★★
验证点评：
百扬大厦、大陆国际、保利中心、华润大厦、时代8号……都在今年集中入市，极大吸引着人们的眼球，使得成都写字楼商业迎来供应高潮期。
由于集中供应，市场消化能力并没有相应跟进，租金小幅下滑为促进租赁成交成为必然，特别是城南部分甲级写字楼租金有所松动。
十：消费者便利化需求提升
应验指数：★★★★
事件回放：
高速、高效发展的今天，时间变为稀缺资源，交通便利与多事物联动的需求明显，便利化越来越备受重视；
消费者越来越感性，关注细节，注重购物场所的便利到达、停车方便、导视清晰、货品齐全、业态丰富。
验证点评：
从地铁商业物业的表现来看，节省时间成本和具有较高交通便利度的商业正在受到消费者热捧，这也是众多地铁上盖物业极力向商业进军的主要动力。
同时购物中心利用场地举办各种主题的体验活动，增加购物业态的丰富度，让其附加值获得很大的提升。把演唱会、歌剧表演搬进购物中心，让文娱活动拉动购物中心的人气；举办读书沙龙、观影、糕点烹制、陶笛吹奏等互动活动，加强与消费者的互动并增强其对购物中心的黏性；在餐饮区开辟“都市农庄”，让消费者亲身体验种植的乐趣……购物中心正在给消费者带来越来越多的便利。
