赵峰 龙湾地产执行总裁
2003年以来的中国楼市，国内商品住宅成交均价从2200元/平米上涨到6200元/平米，涨幅为182%。与之相对应，同期GDP增幅则达到475%，远远高于房价的平均涨幅。
十年来，楼市经历了九次调控，可以说均以失败告终。在一个房价涨幅远小于GDP增幅的市场，政府为何屡屡祭出调控大旗，其用意何在呢？其实，房价的真正暴涨，是从2004年的8·31大限开始，土地出让由协议出让改为“招拍挂”出让，自此，在地价飙升的推动之下，全国主要城市的房价开始起飞，并在2006-2007年、2009-2010年、2012年至今，形成了三次明显的暴涨行情。北上广深等一线城市的住宅均价涨幅，遥遥领先于二三线城市，形成了明显的马太效应，并直接导致了严厉调控政策的连续出台。
可惜，调控政策本身却在以行政管制、抑制需求、增加税收等错误方式进行，十年以来，上届政府在整个楼市调控过程中的表现堪称拙劣，其结果就是房价几近失控、央企垄断形成，不但未能抑制住连续飙升的一线城市房价，反而造成了持续的供不应求，并误伤了广大居民的刚需和改善型需求。
调控的主要误区
1、房价收入比。这个被房地产专家不断引用并据此预测北京二环房价将跌至3000元/平米的所谓“国际惯例”，忽视了一个基本事实，那就是中国的房地产市场是一个政府垄断土地的市场，且居民收入水平远低于国际水准。在一个城市化率仅50%的发展中国家，寄望以压低住宅价格的方式满足7亿城市居民的住房问题，无疑是一个不可能完成的任务。
2、开发商暴利。任何一个新兴行业，都会在一定时期内存在局部的暴利现象，对于仅有15年真正意义上历史的中国房地产市场而言，显性的暴利存在于2004年8·31大限前以协议价格获取土地的开发项目，隐性的暴利则通过暴力拆迁、垄断土地出让和高额的税收归属于各级政府。单纯指责开发商获取暴利的舆论导向长期占据主流媒体，但经过十年调控，真相已逐渐被披露和澄清。
3、加税抑房价。税收对政府而言是对民众财产的征收，因而任何加税的政策都会提升房产交易或持有的成本而不是相反，那些宣称加税可以抑制房价上涨的论调是彻头彻尾的谎言。历年来涉及房地产业的12个主要税种只增不减，大大增加了居民的购房成本。
4、楼市有泡沫。持这种观点的专家不在少数，甚至部分业内大佬也危言耸听地一再声称房地产市场的泡沫与1990年的日本非常相似。参考一下30平米的城市居民人均居住建筑面积(实际使用面积约24平米)，考虑到未来20年繁重的城镇化任务，泡沫论根本不值一驳。以鄂尔多斯的康巴什新城的高空置率来断言整个市场泡沫严重，愚蠢至极。
5、非支柱产业。中国的整个制造业都已产能过剩，唯一供不应求的就是房产，无论商品住宅、商业地产、写字楼还是旅游地产，都处于城市化中期的紧缺状态。随着人工成本的上升，沿海地区的传统制造业已逐渐失去劳动力成本优势，面临产业升级和经济结构调整的巨大难题。在宏观经济的三驾马车中，在出口不振的情况下，投资和消费的主体一是政府主导的基础设施建设即“铁公鸡”，二是房地产业。
6、限购与限贷。欧盟至今未给予中国完全市场经济国家待遇，并对光伏产品征收高额反倾销关税，政府对此耿耿于怀。但限购和限贷的政策，以及以户籍作为限购标准的做法，足以说明我们距离完全的市场经济还差得很远。限购导致了大量的投资需求外溢，推涨了北美的住宅市场，直接刺激了美国经济的复苏。限购和限贷政策剥夺了改善性需求的满足权利，“20%所得税政策”则以假离婚浪潮严重冲击着社会的公序良俗，只能用“逼良为娼”来形容。
7、房产税试点。上海、重庆的房产税试点，是加税抑制需求政策的延伸，更是与民争利的选择性“与国际接轨”的产物。其始作俑者不顾中国土地公有的宪法和现实，不顾人大征税立法的权威，不顾绝大多数民众反对征收房产税的基本事实，希望在土地财政逐渐枯竭后寻求替代性税源以满足日益膨胀的政府开支需求，并打着“降低房价”的伪民生旗号。意大利新任总理上台后，立即宣布取消房产税，国内主流媒体集体噤声，寥寥数语带过。
楼市调控的救赎
过去十年的楼市调控失败，是在国进民退的大背景下发生的，是僵化的计划经济体制和政府包办一切的社会管制模式试图回潮的产物。北京的所有新开住宅项目价格审批要由主管城建副市长签字，则将行政干预市场推向极致。
房价高涨是货币现象，商品房的投资属性决定了，在货币超发和通货膨胀的背景下，居民通过购买和持有房产是规避通胀的理性选择，也是实现中国梦的必要手段。限购和限贷则直接剥夺了民众的避险权利，对新建商品房限价则使市场失去了价值实现和资源配置功能，只能导致进一步的新房供给不足并倒逼二手房价格再次上涨，以及形成更大规模的假离婚潮。因此，楼市调控的方向，应沿着尊重市场规律、尊重民众投资保值意愿、增加供给和投资渠道的方向进行，方可有效缓解供求矛盾，达成市场各方的共赢。
1、增加土地供应。农村集体建设用地的有偿出让和市场流转，是同地同权、尊重农民利益的重要手段，也是农村城镇化的最佳方案。对于北京这样的一线城市，每年涌入50万户籍人口，供地不足只会导致地王频出。城市规模的控制、产业和功能的外移、卫星城和带型城市建设，都可有效疏解城市中心区人口，郊区的土地供应充足，则可保证房价的稳中有降。
2、增加保障房、取消限购限贷。城市低收入阶层的居住问题，政府担负不可推卸的责任，保障房建设到位后，限购、限贷政策应逐步退出，代之以空置税(而非房产税)，增加可出租房源，平抑租赁价格，夹心层的住房需求可通过租房解决和过渡。
3、改革“招拍挂”土地出让方式。借鉴殖民地香港土地出让制度而来的“招拍挂”制度，带有先天的缺陷。中国大多数民用建筑的使用年限不足50年，因此70年土地出让金的收缴显然不合理。而价高者得的竞价思路，则为地价高企和政府对土地财政的饥渴埋下了祸根。短短数年时间，一线城市房价飙升8-10倍，“招拍挂”制度的推涨作用难辞其咎，只有从源头上控制好地价，房价稳中有降才有现实保障。
4、减免税费、降低交易成本。房地产开发涉及12项主要税种，政府收费则多如牛毛，再加上各审批事项中的权力寻租，开发成本的高企封闭了房价的下跌空间。其中，土地出让金的改革、行政审批环节的简化以及减免各项税费，可以有效降低房地产开发的刚性成本，有助于稳定房价预期。
5、房产税的开征时机。房产税开征的前提，是彻底的土地改革。固守土地公有制的僵化底线，就无法破解商品房产权与地权的二元制矛盾。应允许部分居住用地私有化和永续流转，房产税才有合理的法理基础。同时，变土地出让金为级差地价，现有已出让土地和商品房，待出让期满后开始征收房产税，自然避免所谓“续期”的物权法困境。也就是说，在相当长的时间内，不应盲目开征房产税，而对增量住宅征收房产税的试点，也应以出让金和税费的减免为前提，否则就无法避免陷入与民争利的道德和法律陷阱。
6、控制货币总量、改革金融市场。中国广义货币总量M2已超过100万亿人民币，而股市却长期低迷，民资投资渠道狭窄，导致大量资金涌入房地产市场寻求保值、增值。放眼世界，美国、英国的住宅市场正在复苏，意大利刚刚取消了房产税，各国都在采取减税、降息措施刺激经济成长，美国道琼斯工业指数频创历史新高，而国内的限购、限贷正导致大量的投资外溢和新的移民潮。中国如不能尽快改革金融市场、开放垄断投资领域，将永久失去最富裕人口的资金和资产，留下的将是一地鸡毛。
综上所述，中国楼市调控经历十年的不断试错，应尽快调整方向。任何固守僵化体制和反市场管制的政策，都将遭到市场的反弹和民众的用脚投票。
救赎之路，就在脚下。
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