??文/珠海新浪樂居 呂若鄰
??假如你問一個“老珠海”：珠海的核心在哪里？他肯定答不上來，因為根本沒有統一答案，珠海擁有太多的“中心”，卻從未真正定性。或許有人會說，珠海的中心在吉大，因為這裏是老牌“CBD”；可能有人會反駁，老香洲才是名門正派；而此時住在拱北的人就不服了，這裏才是珠海門戶；當然，目前來說，橫琴最理直氣壯，因為它是珠海的“未來”。
??如果《珠海城市概念性空間發展規劃2013—2060》沒有確定下來，那毫無疑問，橫琴是珠海的NO.1。
??不過，據媒體日前報導，《珠海市人民代表大會常務委員會關於<珠海城市概念性空間發展規劃>的決定》（以下簡稱《決定》）已於9月30日起施行，這為“概念性規劃”提供了法律保障。而所謂“概念性規劃”即是“母規劃”之意，根據城鄉規劃體系一級管一級的原則，本規劃將是珠海的“最高規劃”。
??《決定》中明確指出，城市空間結構應當體現以鶴洲南地區為城市核心；城市中心體系應當體現“城市核心-片區中心-基本城市組團中心-鄰里中心”四級架構。
??什麼是《珠海城市概念性空間發展規劃2013—2060》？
??去年7月份，《珠海城市概念性空間發展規劃（2013-2060）》（下稱《規劃》）正式進入公眾視野，規劃提出，到2060年，珠海將形成“一核、兩心、六片”的城市結構。其中，“一核”指未來以鶴洲為城市中央商務區，“兩心”則指香洲、金灣，遠期將發展為城市的兩個副中心。沉寂多年的鶴洲以如此特殊的方式進入輿論場，有不明真相的網友直接發問：“鶴洲是珠海的地方嗎？”。
??這份《規劃》由新加坡“規劃之父”劉太格及其團隊編制，力圖用50年時間將珠海塑造成珠三角可持續發展生態城市。新加坡的城市設計和規劃舉世聞名，而劉太格便是新加坡“花園城市”和“居者有其屋”理念的踐行者，其多年前所作的規劃曾備受爭議，而如今均已成為行業典範。SOHO中國董事長潘石屹曾說過：“有兩個人對我影響很大，一位是張永和，他給了我全新的設計概念，還有就是劉太格先生，他是我在規劃設計方面的老師。”
??據悉，該規劃於2012下半年便已啟動編制，歷經3次大規模專家評審、數次修改，在13年8月完成現稿，進入審議流程，如今終於正式通過。按規劃，城市中心體系包括1個中央商務區、6個區域中心和26個市鎮中心，各級中心配備相應檔次的公共配套設施並預留發展用地。整個規劃將分三個階段完成，對鶴洲的開發將於2020年正式啟動，屆時軌道交通等配套將基本完成，6條軌道全數經過鶴洲。
??在具體操作上，《規劃》將珠海分為高密度區、中高密度區、中密度區以及低密度區，顯然，中心城區鶴洲為高密度區，此處建成的CBD占地3平方公里，未來將覆蓋300-500萬人，而香洲分區以及斗門片區為中高密度區，唐家、橫琴、金灣定位為中密度區，平沙及斗門鎮等則為低密度區。
??此外，整個珠海將以中低密度為主，切合休閒城市的舒適定位，平均人口密度為9125人/平方公里，各片區的人口約60—100萬人。值得一提的是，《規劃》建議鶴洲CBD最高建築不要超過40層。
??鶴洲：罕見的未開發區 珠三角最大的灘塗濕地
??鶴洲屬於斗門，位於珠海大橋（往斗門方向）西南側，即珠江水系磨刀門與坭灣門出海口的交匯處，南北以鶴洲水道相隔，總面積約51平方公里。鶴洲北是1983年至1985年圍海造田而成，連片耕地面積1456.67公頃，而鶴洲南圍墾於1989年，98%的面積為養殖水面。
??出了珠海大橋便是鶴洲，放眼望去，一片田園風光，簡直綠得“不可思議”，讓人詫異於今日的城市中竟有如此一片“處女地”，仿佛闖入了電影銀幕。是的，這裏就是鶴洲，沒有一座所謂的“現代”建築，但蔬果鮮甜，魚蝦肥美，是珠三角最大的灘塗濕地，同時也是珠海東西部的交匯處，從地圖上看，是名副其實的“核心”。市住建局負責人在2014年接受《南方日報》採訪時曾表示：“在這裏建CBD將改變珠海城市佈局長久‘一個扁擔兩頭挑’的不合理格局”。
??據《珠海特區報》2009年報道，中山大學環境科學與工程學院教授、博導陳桂珠曾如此描述過鶴洲：“在這片土地上，可以畫最漂亮的圖，做最浪漫的夢。”
??鶴洲的世外景觀
??事實上，這片土地做過不少“夢”。2009年，鶴洲便有意建設“全球最大濕地公園”，但後來未見實際行動；而去年傳出消息：美國環球影城主題公園將落戶鶴洲，一下掀起軒然大波，但最後該影城定點北京通州，遂不了了之；隨後，今年4月底又傳出：時代華納和夢工廠將聯合中國電建集團在鶴洲建一個占地10平方公里的全球最大電影主題公園，投資高達2000億，有報導稱政府內部人員透露該規劃已通過，但官方未有正式消息公佈，網友質疑為“虛假新聞”。
??現在，“最高規劃”正式通過，意味著鶴洲即將展翅騰飛，主題公園和濕地公園或許將不再是“夢”。
??網傳主題公園效果圖
??西區的朋友們 準備好了嗎？
??近年來，西區發展加速，房地產開發更是如火如荼，各大開發商入駐，將西區樓市推向新高點，今日的西區，尤其是斗門，已經是珠海樓市的主戰場。以2015年第三季度為例，據新浪樂居統計，第三季度珠海網簽成交量創下歷史新高，而貢獻最大者便是斗門，在網簽前十排行中，斗門一區便占去了4個樓盤，包攬過半銷量。
??斗門舊宅
??人們對《規劃》的最大疑問是：年期太長，等得到嗎？樂居編輯隨機採訪了幾位市民，其最大的疑問均是如此。不過，需知道，世界上大多數著名CBD都是經過漫長建設而成的，同時，《規劃》針對的是整個珠海市，“50年”指的是整個珠海的建設。
??參照橫琴，2009年橫琴新區總規劃通過，當時的橫琴只是珠海眾多島嶼中的一個，除了以“生蠔”聞名之外，基本就是“不毛之地”，其時的房價“不值一提”，而現如今，據中原地產監控數據顯示，8月份橫琴商品房均價為4.1萬元/㎡，是全珠海最貴的地方，這顯然得益於新區的規劃。規劃一出，各大開發商便紛紛過來“搶地”。
??對於鶴洲而言，目前並無在售樓盤，完全是一片待開荒之地，開發商的大量進駐只是時間問題；而對於直接與其牽連的西區，其地位與能量將進一步提升，再配以西部生態新城建設，說到房價，若無意外的話，只能是：升。
??據中原地產監控數據顯示，8月份斗門商品房均價為9035.52元/㎡，金灣為8993.71元/㎡，有個別樓盤均價已破萬。在土地方面，漲幅則更為“瘋狂”，據新浪樂居統計，2007年西區拍出第一塊商住用地，樓面價僅900元/㎡，而2011年3月，西區一宗商住地以2820元/㎡拍出，到了2014年2月，中海地產以4050元/㎡的高價拍下西區一塊商住用地。土地價格節節高，就是片區越來越“熱”的標誌。
??斗門魚形大廈
??珠海其他CBD怎麼辦？
??珠海目前在建CBD有橫琴中央十字門商務區以及吉大城市之心。
??其中，十字門商務區占地面積約5.77平方公里，首期專案已於2010年6月開工，肩負著啟動橫琴，實現珠江西岸核心城市定位的“特殊使命”，具體包括會展商務組團、中航通飛組團、公共服務中心及市政基礎設施，全面建成預計需15-20年。
??城市之心從2005年開始醞釀，於今年9月7日開工，整個核心區用地18.4萬㎡，建築面積達64.47萬㎡，整個專案由景山路、吉大路、海濱南路包圍成一體，形成一片依山靠海的三角形區域，構建起5萬㎡的休閒步行街，其中包括一座高達384米的摩天大廈，而吉大在建寫字樓多達6棟之多，將與城市之心聯合重塑“吉大CBD”地位。
??在本次《規劃》中，橫琴被定位為中密度開發區，香洲城區則屬於中高密度區域。市住建局相關負責人表示，受可開發建設用地與環境保護因素制約，橫琴十字門中央商務區未來將相當於鶴洲CBD的週邊專業中心，發揮小型CBD的作用；而吉大城市之心地帶的定位為旅遊商務休閒的RBD，並非綜合性中心，未來同樣可作為核心CBD的補充。
??中央商務區(Central Business District)，簡稱CBD，其概念起源於1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨後，CBD的內容不斷發展豐富，現已延伸為“經濟發展中心”。一般而言，CBD位於城市中心，高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、諮詢等多種功能，並配以完善的市政交通與通訊條件。
??一個CBD的落成，對一座城市的貢獻不言而喻，正如曼哈頓之於紐約、金融城之於倫敦、中環之於香港、陸家嘴之於上海、福田之於深圳、天河與珠江新城之於廣州，一個優秀的CBD可以讓一個城市、地區乃至國家實現飛升。
??當然，CBD並不止一種類型，鶴洲不會成為中環類型的金融中心，但它有自己的定位——兼顧珠海的“宜居”和“生態”屬性，發展成一種或許是全新模式的CBD，這點從《規劃》建議“最高建築不超過40層”亦可看出。
??實際上，珠海作為一個經濟特區，卻一直缺乏一個“像樣”的CBD，在珠海過去的規劃中，吉大一直被定位成珠海的商務區，但卻一直未有大起色，整體規劃落後。在橫琴發展之後，人們才從十字門看到希望，如今城市之心正式開工，也給人們提了提神。而鶴洲未來將成為核心CBD，從地理位置和開發前景來看，這片“處女地”確實更具潛力以及誘惑力。
??中央十字門商務區效果圖
??另一種聲音
??環境：作為珠三角最大濕地，啟動開發必將對整個生態系統造成嚴重的破壞，最壞的可能性是，這片最大濕地將不復存在。這也是城市開發者必須面對的難題，對肩負使珠海成為“可持續發展生態城市”重任的鶴洲而言，這更是必須詳細考慮的問題。以“生態”之名去毀滅“生態”顯然不合理。
??休閒or商務：珠海一直是一座休閒城市，人口密度低，節奏慢，屬精緻型，而鶴洲定位為高密度商務區，將覆蓋300-500人口，規模可謂龐大，CBD的成熟必將帶來商務的繁忙、人口的增長，那麼，如此一來，是否破壞了珠海的“初衷”呢？
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