??新浪乐居讯(记者 郭强) 2015年伊始，“重庆金易地产面临破产”的消息在重庆地产界的微信圈不胫而走。金易地产董事长公开一封致歉信，称公司过去两年盲目投资导致资金链断裂。在楼市逐渐复苏之际，这一消息无异于晴空惊雷。虽然最终金易高管出面辟谣破产传言，但是证实了资金危机。房企在当前市场的生存现状再次引发业内担忧。
??其实，金易地产仅仅是中小房企急速扩张后遇到资金危机的一个缩影。有资料显示，2013至2014年，房地产行业共有143起并购案，涉及金额超过610亿元。而过去一年在江浙地区、安徽、湖北等地，有多家中小房企因资金链断裂宣布破产。
??随着房地产的黄金十年不复存在，不仅中小开发商举步维艰，连品牌开发商也日渐谨慎。在经历了2014年的动荡后，不少房企开始意识到，当前楼市库存积压严重，若仅因为近期楼市政策放松而放松警惕，2015年许多房企将面临再次“洗牌”。
??金易的困局
??2015年1月20日，一封金易地产董事长简广斌的致歉信在重庆地产界的微信圈引起轩然大波。简广斌在信中提到金易“资金和经营都出现了极大困难“，一时间业内纷纷传言金易面临破产。最终，金易高层坦言遇到资金问题，正在商讨方案出售自持商业，所遇风险尚可控制，并未到破产地步。
??金易地产由盛至衰不过十年。从2001年注册成立，至今共开发建设项目10余个，借助楼市的火爆积攒下充足的现金流，但也让他们对房地产市场失去了理性的判断。2013年金易地产选择大规模投资，先后在重庆本地和贵州、湖北投资控股8个项目，花费超过16亿元，但仅有一个项目在售，投资出去的资金迟迟无法收回，遇到资金链断裂问题不足为奇。
??如今，金易高管给出的方案是出售重庆地区自持商业项目，实现直接套现；而外投项目则选择寻找合资和并购方，变向缩减人力和财力。以此来摆脱当前面临的资金危机，从而转危为安。
??当然，金易的危机也给其他中小房企予以警示，如何保证资金周转，控制开发成本，保证企业生存，才是他们在2015年亟待解决的问题。
??重庆楼市风险小？
??其实，像金易地产一类的中小房企急速扩张，疯狂囤地开发，不仅让自己陷入困局，也增加了楼市消化压力。按照惯例来讲，楼市库存越高的城市，房企面临的风险就越大。
??以重庆为例。易居房地产研究院发布的《2014楼市库存年报》显示，截止到2014年12月，重庆楼市的库存已经达到1514万方，而去年12月重庆楼市共成交213万方商品房，存销比为8.1。换言之，重庆市场需要8.1个月完全消化这些库存。这一成绩在全国35个典型城市中排名靠后，这算是健康的表现。而排名第一的茂名，存销比竟高达31.6个月。
??存销比越大的城市，楼市去化周期越长，房价下跌的概率越大，中小房企的生存形势越严峻。重庆刚需人口庞大，土地储备充足，楼市存销比合理，因此重庆楼市出现房企“破产潮”的概率极低。
??尽管如此，重庆中小房企的生存空间正越来越小，却是市场竞争中不可避免的自然法则。主要原因有两个：第一，品牌房企掌握最核心的土地资源。以照母山为例，早在2010年底，华宇、万科、和记黄埔先后以超过3000元/平方米的楼面价在照母山拿地。之后，短短两年时间，金科、融创、香港置地、恒大、象屿、北大资源等近20家品牌房企相继入驻，照母山的地价直线上升，“囊中羞涩”的中小房企在这样一块投资热土几乎没有机会和资金立足。
??第二，购房者对楼市的态度越来越理性，置业时更加看重地段、周边配套等因素。同一区域的楼盘竞争时，“价格”是核心竞争力，而在与品牌房企大打营销价格战时，中小房企由于回款压力较大，底气明显不足。
??然而中小房企在重庆房地产市场并非一无是处。虽然政府掌握推地节奏，但地块也并没有被品牌房企哄抢殆尽。2014年，重庆主城区共出让居住、金融、商业类用地140宗，而中国20强房企全年仅拿下当中的10宗地块。尽管没有优质地块，但单从土地供应方面考虑，重庆的中小房企尚有地可拿。因此只要保证库存去化，回笼现金，中小房企在重庆地区仍能占有一席之地。
??地产圈的生存战
??虽然重庆的中小房企尚能自保，但全国许多三四线城市的中小房企出现真正的破产。
??易居房地产研究院的《2014楼市库存年报》显示，北上广深四个一线城市的存销比相对健康，且去库存速度要快于二线城市，二线则快于三线。大部分三线城市的存销比在20个月以上，因此，中小房企的破产浪潮大多出现在三线城市。
??江浙两省的楼市在2014年“地震”不断。从年初杭州降价风波开始，整个江浙地区的房地产市场一直处于“震中”，多家中小房企因此也轰然倒下：浙江宁波市兴润置业负债35亿元宣告破产，之后不久，海宁市立德地产也因欠债破产，江苏南京、绍兴、无锡均有本地知名房企宣告退出楼市，破产重组。
??除江浙地区外，安徽合肥，湖北襄阳，陕西神木、江西赣州等地，均有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。
??其实，并非仅中小房企在近两年动荡的楼市中风雨飘摇，品牌房企同样人心惶惶，并购、重组事件频发。2014年，融创和绿城的并购事件持续近8个月，最终分道扬镳；2015年新年刚过，李嘉诚宣布重组和记黄埔和长江实业，从国内市场悄然套现，逐步转战欧洲市场；几天后，50强房企佳兆业陷入破产危机，至今仍在风口浪尖......
??有数据显示，2014年全年，房地产行业共有67例并购案，涉及并购的金额约为287亿元。而在过去3年这一数字分别是76例、22例及27例。涉及并购金额方面，2013年为330亿元、2012年和2011年分别为48亿以及61亿元。可见近两年房地产业“大鱼吃小鱼”的现象越来越普遍。
??进入2015年，中小房企的生存环境愈加恶化。即使摆脱破产困扰，未来的市场空间也将被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，因此，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。而在2014年末政策的多重刺激下，品牌房企销量稳定，迎来短暂的喘息机会，一二线城市库存去化明显，房价有望持续反弹；而三四线城市库存周期较长，多数房企若不拿出有效的营销方案，或将在市场竞争下再次“洗牌”，甚至悄然消失。
