??一周之间，深圳拆了16座二线关。
??自1982年设立以来到1998年首次被政协委员提出重新审议存在的必要性，再到2003年取消边防证，直至梅林关和这一批二线关的拆除，深圳走过的，是一条“从依赖特例到打破特例”的道路。
??其背后的因素，最凸显的正是深圳城市发展与及其有限的土地空间之间无法缓解的矛盾。仅有罗湖、福田、南山几个行政区，早已无法容纳1.6万亿GDP的超级城市，即使是2000平方公里，也让正在因“创客经济”而再次突飞猛进的深圳有些束手束脚。
??这一切，都在推动着深圳发展不断向外溢出，从原特区内向原特区外，再到莞惠临深片区，其速度已超出了行政区划的变革速度。
??正如深圳市政协委员、“珠江口湾区经济”概念提出者陈可石教授在今年两会的提案中陈述的那样，深圳的湾区经济形态，还需得到更明确的定位，建议深圳启动“大深圳规划”，使之上升到国家层面，得到统一的战略部署。
??可以看到，深圳联合珠三角内陆城市，尤其是临近的东莞和惠州，形成更有力的城市集群，已是自下而上的一种呼声。最先响应这种呼声的，恰恰是楼市。
??1龙华、西丽、大运楼市火热
??今年市场上最诡异的一番景象，是福田区的开发商，开始通过各种渠道，强调福田与前海、龙华、西丽、大运等新兴区域相比较的优势。这在一年前都是不可想象的。给他们带来巨大压力的，便是今年不断被验证的新兴区域火过传统优质区域的市场态势。
??去年11月，中海锦城把龙华新房均价带入了“3”的台阶。“330”新政之后，龙华新房价格再度拉涨。4月，星河传奇加推，均价升至3.7万元/平方米。进入5月，中海锦城加推，则直接将龙华新房均价带入“4”时代，与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远。在这一次次的涨价中，到场购房者一次比一次多，销售不减反增，超“3”的这几个项目的开盘销售率都近100%。
??深圳中原研究中心数据显示，今年4月，龙华新房成交均价为2 .6万元/平方米，环比上升了10.8%，上升幅度居整个深圳市的首位，而这个数字在2012年4月，才刚刚跨过1.3万元/平方米。也就是说，在过去三年时间内，龙华新房均价已经翻了一倍。
??同样的情况还出现在西丽。位于留仙洞战略性新兴产业总部基地的万科云城刚刚开盘，项目共推480套房源，超3000人到场。即使均价高达5.5万/平方米，去化率达到95%，仍有购房者表示，价格高低不着急问，买到就算幸运。而在此前不久开盘的博林天瑞二期和塘朗城，也以4万-5万/平方米的价格，售出近800套房源，形成“哄抢”热潮。
??2003年西丽新盘南国丽城开盘，均价不过4300元/平方米，该片区知道2013年中才开始陆续加大推量，价格站上3万元/平方米，接下来便有了上文所述的一幕，区域地标新盘均价10年涨10倍。
??最新的一个突出代表来自龙岗大运新城。益田大运城邦从刚开盘时的7500元/平方米均价涨至最新一期产品的16500元/平方米，龙岗星河时代二手房89平方米涨至270万看齐罗湖、福田，片区内优质楼盘增长100%的速度，丝毫不弱于龙华和西丽。从租金来看龙岗天安数码城的运营更是带动周边的单身公寓租金达到2000元/平方米，大运城邦有大量租客愿意支付与市区持平的租金，业主的投资回报率得以凸显。
??要知道，作为关外片区，龙华在5年前还是一个不被看好的区域，大运新城在大运会之前乏人问津，西丽虽然地处南山，也始终被市场归于“远方”。忽然炙手可热，原因何在？
??专家在分析新兴片区这两年的迅猛涨势时认为，一是依托良好的规划给购房者带来了居住体验和物业升值的双重预期，二是迅速完善的商业、教育配套吸引成熟片区日渐拥挤的住户外流，三是交通基础的改善，使得白领通勤成为可能。
??2深莞惠一体化优先完善配套
??在近期媒体的相关宣传中，学位房、标杆新房、自贸区、地铁、产业升级成为房价跳涨的关键词。这些关键词也在龙华、西丽等片区获得了印证，仔细梳理深圳市民尚未集中关注的区域则会发现，同时满足学位房、标杆新房、地铁和产业升级等几大因素的区域，除了前海，便是大运新城。
??首先从教育来看，龙岗是深圳的教育大区，中小学、幼儿园已近500所，基础教育占全市的1/4，例如，引进东北师大附属益田小学之后的大运城邦，则是学区和学位完全无法切割、百分百保障的学位房。而高标准的香港中文大学深圳分校已经开学，此外，国际知名大学莫斯科大学也已经在大运新城初步选址，英属哥伦比亚大学、乔治·华盛顿大学等多所国际知名大学都在落地洽谈中。加上深圳信息学院等，共同形成一个大学城，这种强大的品牌号召力势必形成文化产业聚集效应。
??新近频频得到深圳市相关领导光顾的龙岗天安数码城，则充分体现了区域标杆新盘对市场的带动作用。渐渐形成繁华的CBD中央商务集群，现已开发至第四期的数码城可容纳800家科技创新优质企业，比如中广核、三星等，引进约2万名高素质人才，整体产值高达300亿，片区的产业人群居住和消费潜力巨大。从益田大运城邦超过6000户业主的调查结果显示，其中超过7成是来自福田、罗湖和南山的白领家庭。大量高素质国际化人才聚集，带动区域快速发展。
??如今的大运新城，有一股将整个片区都升级为“地铁物业”的气势。与龙华成为深圳北部区域中心类似，三条地铁线贯穿的大运新城随着基础交通的升级，加之搭载了益田假日天地等大型商业中心，将迅速成为深圳东北区域乃至莞惠临深片区的中心。由此带动的居住和办公需求，已迅速在益田大运城邦等项目显现。除已经运营的3号地铁线和厦深高铁外，规划中的12号线、14号线以及深惠城际线均经过大运新城，直达城市的各个角落。值得一提的是，龙岗区的有轨电车系统即将启动，该系统沿着龙兴大道、清林路设置，以贯穿中心城的有轨电车环线形成区内的捷运系统。
??就产业升级而言，2014年，深圳市政府将大运新城的重新定位为建设高水平的“国际大学城”，身负“国际化的高等教育基地、区域性的创新产业平台、国际化的高端文化中心、特色化的综合服务城区”四大功能。其中香港中文大学(深圳)、深圳北理莫斯科大学和深圳吉大昆士兰大学等国际一流名校落户龙岗，科研共享中心和“院士村”等已经在计划当中。以天安数码城为龙头的创新产业平台已初具雏形，已建成的天安数码城、大运软件小镇、城投商务大厦以及正在建设的龙岗创投大厦，规划中的益田黄阁坑创意科技城项目都将为区域性创新平台的打造提供良好的软、硬件服务。
??大量高端人才的涌入，将在片区催生对优质住宅的直接需求。对此，业内人士分析，片区内的住宅开发正趋于完善，如益田大运城邦等品牌开发商打造的成熟社区，相较于五年内价格再次翻倍的市场预期，仍是应该鼓励入手的投资标的。
??当专家所分析的产业规划、商业、教育配套和交通基础设施都已比肩龙华、西丽，龙岗大运新城如今距离房价腾飞的距离，或许只差一点市场关注的“火星”。在“大深圳规划”不断被提上议程，深圳本已不可逆转的外扩趋势将进一步加快。无法向南发展的深圳，不久后必将在北部沿线，掀起下一轮的“置业潮”和“涨价潮”。
