??【易哥说】
??日前央行年内第二次降准，向市场释放宽松信号，叠加之前的一系列“救市”政策，对楼市有着明显的刺激作用。随着政策的落地，一二线城市成交活跃，房地产市场逐步进入上升周期。
??5月即将来临，开发商蓄势待发，寄希望于尽快兑现政策利好，加速跑量去库存。对购房者来说，则应该根据自身情况，把握这个购房“窗口期”，到底买不买，就看你属于哪一类人了。
??政策优惠多
??购买首套房：公积金最低首付两成
??□新政之后，用住房公积金贷款买首套房，最低只用付两成首付。当然，如果你身在北京、上海、广州、深圳、三亚这五个城市中的任何一个，考虑这条之前，还得再考虑一条，你是否符合限购的条件，因为这五个城市还没有取消限购。
??□需要注意的是，以往申请公积金贷款，首付比例是与规定面积挂钩的，而此次调整并未限定面积，也就是说90平方米至140平方米区间的住宅，享受同样的首付比例。
??购买二套房：门槛低了 选择多了
??□根据新政规定，拥有一套住房且贷款未结清的家庭购买二套房，申请商业贷款最低首付为40%。拥有一套住房并已结清贷款的家庭购买二套房，申请住房公积金贷款的话最低首付30%。
??□也就是说，假设你现在有140万元可以作为首付，那么就可以考虑350万到460万的房子，而在以前则只能考虑总价在200万元以内的房子（原来的首付是七成）。选择变多了！
??豪宅要转手：满两年按差额征营业税
??□针对面积比较大、单价比较高的所谓“豪宅”，新政规定，购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
??□非普通住宅，实际上就是住宅小区建筑容积率在1.0以下的，或者单套建筑面积在144平方米以上的，或者实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍的房子，也就是我们平时俗称的“豪宅”，这类房子买了2年或2年以上，要转手，可以减税，而且还不是全款征收。
??普通二手房：满2年转手免征营业税□□对于普通的二手房，现在只要满2年，转手就可以免营业税。
??后续政策：首付比例或继续下降
??□除了这些好处，后续政策是否会继续发力？业内人士表示，2015年的房地产政策将延续去行政、重市场的思路。因此，当前宽松政策能否推动房地产市场触底回升有待继续观察。这也是下一步货币政策是否会继续宽松、房地产政策是否会进一步松动的前提。
??□而中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如则认为，从政策空间来讲，相对于市场而言，如果和一些市场经济的国家相比，我国一些现有政策还有改善空间的，比如首付款比例的幅度还可以低一些等。
??该不该出手？刚需型是时候出手了
??对于买房自住，也就是所谓的刚需人群，只要符合购房条件，其实无所谓买房时机不时机的问题。目前银行进入降息周期，银行对首套房又有政策优惠，整体来看，算是个好的出手节点。
??不过专家也提示，在一个城市当中，应该关注的风险就是在大城市远郊地区，因为配套不完善，离市中心过远，可能会出现降价风险。
??改善型应关注贷款成本
??对于改善型家庭，此前已经有一套房，现在购买第二套房或者是换房，目前新政也给予了优惠条件。新政出来后，满两年但不满五年的房源变多了，可以挑选的空间也变大。
??但是，需要注意的是，降低首付比例，意味着贷款的成本提高了。以第二套住房总价200万元来计算，原来首付七成是140万元，需要向银行贷款60万元。按照20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，还款总额为1023370.54元，首付和按揭贷款的总金额为2423370.54元。
??新政后，按照首付四成的比例计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。这样120万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为2046741.08元，首付和按揭贷款的总金额为2846471.08元。这样对比，要增加42万多元。
??投资型当下投资价值不高
??当然，有一类群体可能想用房产来投资，在业内人士看来，现在楼市的投资价值并不高。
??央视评论员认为，投机者买房和刚需者买房最大的不同，就是投机者更看重各种复杂的政策信号、市场信号，甚至包括各种传言与揣测。而今天中国房地产市场上的主导取向，是稳定住房消费、为自住和改善型住房消费者服务。目前，调控基调比较稳定，调控政策很清楚，供求关系相对均衡，房价大起大落已不太可能。到底买不买，就看你属于哪一类人了。
??买房TIPS
??地段一定要好
??房子的价格主要是取决于地段，户型再烂、环境再烂的房子，只要是在市中心就没便宜过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的。
??选择名牌房企
??选择品牌开发企业的楼盘。这些楼盘的开发商综合实力强，也值得信赖。开发商信誉好，为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲，即使以后换房“二次置业”，也有升值希望。
??选择适合自己的房源
??刚需买房最主要的目的是自住，小区环境、车位配比、户型、楼盘品质，任何因素有短板，都会影响到今后的居住舒适度。因此，选择适合自己的房源更重要。
??对于改善型客户来讲，由于家庭结构改变或收入水平的提高，更应该注重功能空间与品质的提升，同时，对舒适度、私密性也提出较高的要求。另外，在生态环境方面，生态低碳也必不可少，必要的话当前较为时髦的智能家居和设备也可考虑一下。
??好户型是宜居关键
??户型是决定你住得是否舒服的关键因素之一，且难以改变和调整，因此，在选择户型上一定要反复考量。在业内人士看来，房子的户型好，晴朗的天气，白天所有房间不需要开灯，光照也充足;往房间里摆放基本尺寸家具，不妨碍人走动;不借助通风设备能自然通风。
??配套很重要
??买房其实买的就是生活，这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活得幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是购房者在买房的时候必须想到的。出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外，楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。
??来源：人民日报&京华时报
