政府再就二手房资金监管征求意见，赎契款纳入监管受业界欢迎
6月8日是广州市国土房管局有关二手房交易资金强制监管征求公众意见的最后限期。5月底公布的《关于全面开展存量房交易资金监管的通知(征求意见稿)》是去年曾在业界小范围征求意见的升级版本，据业内人士透露，广州市国土房管局曾计划在今年3月与业界沟通二手房交易资金全面监管的事宜，但时值新国五条的“末班车”交易高峰期，有关会议临时取消。对于本次公布的二手房交易资金全面监管的框架结构，业界普遍欢迎，因为去年业界就二手房交易资金全面监管的“毛坯房”版本提出的最大改进意见就是把赎契款纳入资金监管之内，本次“精装房”意见稿从善如流，赎契款纳入监管资金之列。不过，最让人生疑的是，本次的征求意见稿在简略版的通知和全文中犯了一个逻辑错误，两个表述只差一个“且”字，由此产生的豁免范围却是天差地别。
据记者了解，拟进行强制监管的二手房交易资金不包括签约时支付的定金，目前普遍买卖双方在签约时商定的定金为1万~3万，部分大银码交易的定金在5万~10万元。这笔钱相比起动辄百万的总价来说不算大，但买卖双方签约时也应留意。
两点希望：
有歧义之处应该尽快澄清
希望一：一次性付款是否受监管
在本次征求意见稿里，一个“且”字引起诸多猜测。在简略版通知中，“凡买受人无需贷款的存量房交易，出卖人为法人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价款。”但在通知全文中，有关表述却变成“凡买受人无需贷款的存量房交易，且出卖人为法人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价款。”在媒体的报道中，采用简略版通知的内容，认为一次性付款可以豁免监管。记者就此专门咨询政府有关部门，接电话的人士表示，政府的意思应该是通知全文的“无需监管”条款，待正式实施时会有最终方案。
希望二：电子划转指令也须限时
业界人士通读本次征求意见稿中，发现广州市房屋交易监管中心在监管中起桥梁和中枢作用，在多个环节负责发出电子划转指令，然后监管银行才会根据指令对资金作出划转，如赎契款的划转、楼款的划转等。但对广州市房屋交易监管中心发出电子划转指令的时间没有做出约定。从买卖双方向政府提出划转资金，到政府有关部门发出电子划转指令的时间到底需要花费多长时间，作为“运动员又是裁判”的广州市房屋交易监管中心没有具体进行约定。房地产中介和按揭业务人士都希望政府能够对资金交易监管全程所需的时间作出约定。
两大改进：
方便客户办理 交易安全提升
改进一：网签时直接选定监管银行
中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者，本次的“精装房”版本比去年咨询业界的“毛坯房”文本大为进步，其中资金监管一项不再需要另行到银行办理，直接在网签时就可选取监管银行。广东合富房地产交易中心总经理黎意诵表示，目前单从文字上尚未看出最终的操作过程，他们也非常希望资金监管可以直接嵌入网签合同，买卖双方可以直接进行“菜单式操作”。从目前的征求意见稿来看，交易资金监管是由政府与银行直接签订一个合作协议，到时候究竟是否需要买卖双方再去银行签订监管协议，相信未来会公布细则。
改进二：赎契款纳入交易监管
在去年的征求意见稿里面，对赎契款丝毫没有提及，从事多年二手房按揭交易的莫静对此意见最大，她和其他业界同行当时就提出，必须把赎契款纳入交易监管中，因赎契款正是二手房交易资金风险最大的一环，二手房代理方和按揭代理穷尽办法，例如用掌握业主卡和存折、取消网络银行、电话银行服务等种种办法来防止业主挪用赎契款。
在本次征求意见稿中，专门就赎契款的监管作出约定——买受人为出卖人偿还原银行贷款本息的，可凭原贷款银行出具的同意提前还贷证明、《广州市存量房买卖合同》等向市房屋交易监管中心申请部分存量房交易资金划转。
业界评点：
小小等待可确保资金安全
按揭业人士表示，二手房资金全面监管，对买卖双方都有利无害。以前，买卖双方经常就“递件先还是付款先”产生争执，因为按照不动产登记制度，物业过户即转名，业主觉得递件后房产就不是自己的，因此要求买方先付款；买方则觉得一日没有拿到新证都担心其间出变故，不愿先付款。二手房实行全面资金监管后，交易资金进入监管账户，对买卖双方都有保证，双方可能只需要付出额外一两天的时间等待资金划转。他们表示，二手房交易资金监管，尤其对买家垫资赎契的交易最有利，买家的资金在监管账户中，待业主申请提前还贷获批后再划转资金，资金全程不需进入业主账户，保障买家利益，且自网签起就可以锁定交易房源，不必担心业主赎契后不履行交易责任。
实行二手房资金全面监管后，在交易时会出现两个银行，一个是贷款银行，一个是监管银行，通常来说买家选定贷款银行，而监管银行则有业主来选定。按揭业人士认为，贷款银行或监管银行的选定问题都不大，目前同城异行划转资金，也只需1天时间。通常来说，贷款银行和监管银行都为同一家，转账时间可以更为缩短。
对于一次性付款的买卖双方来说，虽然一个“且”字引起歧义，但从之前政府吹风的风向来看，一次性付款应该纳入全面监管是没有疑问的。目前一次性付款网签的价格比真实交易价要低，如一笔250万的交易，网签价可以低至150万。对于交易双方来说，交易资金全面监管可能导致“阴阳付款”，150万走监管账，100万走“私对私”的转账。房地产中介人士表示，对业主来说，实在没有必要配合买家的避税行为，因为全部楼款进入监管账户，对自己的保障是最大的；而对于买家来说，虽然有可能因为真实报价而产生较高的税费，但未来有可能避免20%个税的重税，对自己也有好处。因此，房地产人士预测，虽然目前二手房交易资金监管尚未公布具体实施时间，他们不认为会出现“末班车效应”，因为交易资金监管不像以前的税费变更一样对买卖双方产生真实的成本，交易资金监管反而对买卖双方有很大益处，故此赶搭末班车的情况不太可能出现。
