新盘定价出现停涨 下一个旺季在两三个月后———
统计数据显示，12月份前19天里北京新房的成交就达到9302套，突破万套门槛已无悬念，成交甚至有可能创下今年的新高峰。
但这样的场景很可能难以持续到明年1月份，亚豪机构(亚豪机构博客)统计显示，1月可能入市的新盘大幅缩水，只有12个项目有入市计划，并且这些楼盘均位于五环以外。供应的大幅萎缩难以支撑成交的上升，业内人士预计，明年成交高峰应该会出现在两三个月后，而新盘定价也会出现停涨，以避免遭到更严厉的调控政策。
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北京楼市年末翘尾难掩房价总体下跌
最后一月成交或创今年新高 小户型最抢手
亚豪机构统计数据显示，12月1-19日，北京商品住宅共实现成交9302套，突破万套门槛已没有悬念，并且12月份的楼市(楼市博客)成交很可能超过今年9月份，创下新的纪录。
成交套数虽然大幅上升，但值得留意的是，成交面积反而出现了下滑，前19天里新房成交面积约为92.06万平方米，下滑了5.2%。之所以出现这样的差异，正是由于在许多新开盘的项目中，90平方米以下的户型最为抢手，成了最先售罄的部分，这些中小户型产品的集中成交拉低了楼市的成交面积。
“90平方米以下的两居室或三居室在开盘当天就卖完了，如果不超预算的话，您可以考虑考虑我们100平方米的三居，性价比很高。”位于大兴区的中国水电云立方(楼盘资料)的销售人员表示，此次推出的都是适合刚需的中小户型产品，可以说是一抢而光，只有少量较大面积的产品在售。
无独有偶，12月里陆续开盘的大兴区的龙湖时代天街 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、房山区的金域缇香 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、顺义区的东亚·创展国际 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等项目均不约而同地主推90平方米以下的中小户型，并且都在开盘当天引发抢购。
其中龙湖时代天街在今年一直主力销售160平方米的四居室，直到12月份才拿出仅存的85平方米复式两居，开盘当天便售罄，而同时销售的160平方米户型房源还比较充足。
对于成交集中在中小户型产品，亚豪机构副总经理任启鑫认为，限购和曾经的70/90政策，使得北京商品房的设计已经有了质的改变，三居室由以往的140平方米以上压缩到90-100平方米，两居室则由100-120平方米左右减小到70-80平方米，紧凑的户型设计减少了总购房款，加上市场上流行的赠送面积，使得中小户型的使用率大大提高，吸引了购房人出手。另外，相比上半年的售价，大部分楼盘的价格在年底都出现了上涨，90平方米以内的中小户型，总价较低、功能齐全，更容易获得购房人接受。
此外，12月以来新盘的入市数量也达到了今年的最高峰水平，前20天里就有25个项目入市销售，共提供商品住宅5987套。不仅如此，12月下旬还将有10个左右项目即将开盘，全月供应量最高将达到40个，支撑了楼市成交在年底的翘尾。
业内人士认为，楼市虽然已经整体出现回暖，但低总价、高性价比的中小户型依旧是开发商销售走量的“硬通货”，尤其是对于万科、龙湖等大型房企来说，年底在土地市场上的跑马圈地，急需新的资金注入，因此加推新品，尤其是最被市场认可的中小户型就成了回笼资金的重要手段。
1月预计12个项目入市 下一个旺季在两三个月后
综合亚豪、北京中原等地产研究机构的数据显示，12月楼盘的扎堆入市并未延续到明年1月份。明年初北京住宅市场预计仅有12个项目入市销售，其中有包括K2·玉蘭湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、顺鑫·山语溪 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、京投银泰上林湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等在内5个纯新盘，以及包括富力童话时光 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、北京城建·世华龙樾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、金第万科·朗润园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在内的7个老项目后期。
从入市项目纯新盘与老项目的比重来看，1月份这两类几乎是不分伯仲。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在经历了一年的去化之后，大量在售楼盘都已经取得较好销量，因此销售压力相对较小；但是纯新盘项目由于尚未有收益出现，相对成本压力较大，再加上部分项目由于限购的影响，已多次推迟开盘计划，例如京投银泰上林湾推迟开盘时间已一年有余，而顺鑫·山语溪则是延期开盘，一直拖到如今变成现房发售。一直以来的推迟入市一方面受到成本压力的影响；另一方面也会流失大量积蓄的购房人，因此年底纯新盘入市比重明显增多。
但总体上来说，由于12月份的成交旺盛再加上年初传统节日的因素影响，开发商在1月份推新的热情还是明显下降了。某房企营销总监认为，“由于开发商普遍看好明年市场，预计春节后明年3、4月份的推盘量还是会比较大，价格仍将维持上涨的态势。”
业内人士也认为，由于限购并未放松，建委严查购房资格等因素导致12月份的成交趋势难以在明年初持续，新的成交高峰可能要等到两三个月后，春暖花开之时。
涨价趋势已经停滞 12个项目全部位于五环外
北京市房地产交易管理网的数据显示，12月前19天里，北京商品住宅成交均价为20419元/平方米，相比上月同期下调了7.3%，连续多个月的涨价势头似乎得到了遏制。
在1月预计开盘项目的定价情况来看，开发商也多较为谨慎。12个预计入市项目当中，有7个公布了预计售价，其中6个与前期开盘时保持一致，例如地处亦庄经济开发区的金第万科·朗润园，此次报价为28000元/平方米左右，与其10月份二次开盘时的均价保持一致；富力童话时光报价12800元/平方米，与其8月开盘价格保持一致。只有首开常青藤(楼盘资料 业主论坛) 此次报价为23000-24000元/平方米，相比前一期价格略有上涨。
除定价谨慎之外，1月入市项目还有另外一个特征，即12个项目均地处五环以外，而顺义金宝城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、顺鑫·山语溪与首城汇景湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)三个项目更是位于六环以外。这很大程度上也反映了楼市成交集中在五环外的现状。
根据伟业我爱我家(我爱我家博客)市场研究院监测的数据显示，截至2012年12月20日，2012年全市新房(不含保障房)交易结构中，五环外成交量占比高达83%，比去年同区域占比提升9个百分点。
并且，与去年相比，五环外房价的涨幅也是最小的。我爱我家数据显示，2012年北京市各环线成交均价出现不同程度上涨，其中三、四环涨幅最大，达到17.5%，五、六环涨幅最小，约为0.4%左右。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，随着今年以来北京住宅郊区的不断发展，五环外已经逐渐成为主战场，而1月份12个项目均位于五环外就是一个绝对化的表现，未来五环外甚至六环外项目所占比重仍将不断加大，直至占据市场全部。而随着人们接受程度的不断提高，郊区也不再仅仅是首置型刚需客群的选择，部分大户型或定位高端的项目也纷纷落户近郊区，例如五环外的金茂府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索) 、金茂悦、龙湖长楹天街 等都以100多平方米以上的大户型三居产品为主，而新盘中的K2·玉蘭湾更是表示是要打造通州的高端住宅产品。
房价若升得太快可能引发新调控
对于明年楼市走向，受访业内人士看好者仍居多。
伟业我爱我家副总裁胡锦辉认为，“照目前的情况看，由于开发商普遍看好明年市场，预计春节后明年3、4月份的推盘量还是会比较大，价格仍将维持上涨的态势。”首次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，在没有更严厉政策出台的前提下，明年楼市的成交量预计与今年基本相当，继续保持约8万套的水平，成交均价可能回涨至2011年21500元/平方米。
另一位从事多年营销的房企总经理也认为，春节后楼市经过盘整，供应量仍会很大。个别楼盘的定价会出现试探性上涨，“但幅度不会太大，不会出现全面涨价现象。”
“但如果到了明年5月份，供求关系更趋明朗，房价或许会在3月的水平上加速上涨。”该房企总经理表示。
任启鑫认为，“新盘开发商对于定价开始谨慎，不会再出现每个月涨500、1000元/平方米的情况，因此到春节期间房价走势会比较稳定。”
不过，也有楼盘营销负责人担心，“春节以后，市场如果走得太远，房价升得太快，不排除政府还会出台打压措施的可能。为避免这种情况，开发商在定价上调幅度和节奏方面仍会维持当前态势。”
北青网-北京青年报 李桁
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