进入4月，土地流转忽然成为股市炙手可热的概念，广州浪奇(000523,股吧)(000523.SZ)从4月9日开始连涨7日，正是因为该公司在广州(楼盘)天河区有着近12万平方米的土地。尽管市场热炒的全国城镇化工作会议至今未定召开时间，但有关土地流转的尝试开始跃跃欲试。
李克强总理在部署的现代农业综合配套改革试验中，再次强调深化土地管理制度改革。越来越多迹象表明，未来城镇化的突破点正是土地流转的改革。面对政策窗口期，以及日渐枯竭的城市用地建设指标。各地方政府也开始了各种尝试，而广东则开始新一轮的土地新政，利用“地票制”推进集体建设用地的入市。
广州新农村计划
国土部门宣布将加快推进集体建设用地使用权登记和入市流转，充分保障投资者的权益。同时广州还将借鉴重庆(楼盘)、成都“地票”流转的做法。
4月9日下午，广州市召开了村庄规划编制实施工作动员大会，动员全市上下齐心，用一年左右时间编制完成全市1142个行政村村庄规划。
之所以要全市动员，用广州市委书记万庆良的话说，是因为广州土地利用粗放，违法用地违章建筑严重，此前的村庄规划存在“农村人、宅、地底数不清，村庄规划执行不力”等等问题。
而业内人士认为，此次广州的村庄规划编制实施工作，实际上就是对农村土地的一次摸底调查。
一周前，广州市国土房管局刚召开新闻发布会，宣布将与银行联手推出美丽乡村建设专项贷款。广州市国土房管局、广州市三旧改造工作办公室负责人与8家银行签订了共计约3500亿元医院授信额度的战略合作协议，未来三年，8家银行将给予美丽乡村建设1500亿元的授信额度。这次的专项贷款，允许凭集体建设用地使用权抵押贷款。
与此同时，国土部门宣布将加快推进集体建设用地使用权登记和入市流转，充分保障投资者的权益。同时广州还将借鉴重庆、成都“地票”流转的做法，在用地指标不足时，用地单位可直接向拥有“地票”的村集体购买节约出来的用地指标，在不改变土地权属的情况下，增加农民收入。
“地票”制度正是这一背景下的尝试，其针对的正是所谓的农村建设用地，也就是农民的宅基地。广州国土部门负责人在解析这一制度时表示，农民把宅基地拆了，复垦成为耕地，所有权依然属于农民，但农村建设用地指标就置换了出来，产生了所谓的地票，农民就可以把地票卖给有建设用地需求的单位。
简单举例说明，某农民家里有2亩地的宅基地，他把其中一亩地复垦为耕地。尽管这一亩耕地依旧为他们所有，但这一亩地的建设用地指标就变成了地票。如果广州有某些重大项目，例如道路建设项目超出了用地规模，要占用耕地。该农民就可以把这一亩地的建设用地指标卖给项目单位。
“除此之外，还有一种方式是农民把宅基地拆完后，继续用作建设用地。”该负责人表示，整个村的地一起出租，“这是土地流转”。据悉，以往征地拆迁一亩地，农民可以拿到20万~30万元。但建设用地指标变成地票后，一亩地40年的租金可达200万元。
据了解，国家给广州的用地规模是有限的，供需矛盾日益突出，供需比例大概是1∶3，广州国土部门的负责人甚至乐观预测，地票有望解决目前广州巨大的土地供需矛盾，又可以实现保护资源。
土地改革的动力
中国的城镇化发展矛盾在于需求高涨的城市土地和有限的农村土地之间的选择，最有效的方法，就是农村集体土地制度的改革。
广州之所以在土地制度改革中勇当先头兵，其中一个重要原因是如广州市常务副市长陈如桂所言，“再不改革就无地可用了”。
根据此前制定的2020年的土地可利用规划，广州可利用的建设用地大约有1772平方公里，目前已经用掉1682平方公里，仅剩90多平方公里。按照广州目前每年25平方公里左右的用地速度，再过3年左右就将用完。
另外，广州全市农村土地共5527平方公里，其中集体建设用地约600平方公里，广州农村土地的经济产出率为城市国有土地的1/10，但人均占地却是城市的8倍，存在大量低效利用的土地。
正因如此，广州的城乡统筹土地管理制度创新就以此入手，目标是要做到农村居住集中、产业集聚、土地集约。
其实广州面临的难题并非孤例，国内各大城市均有不同程度的表现。中央高层多次强调城镇化是扩大内需的最大潜力，横向比较来看，中国的城镇化率不仅低于欧美等发达国家，也低于巴西、韩国等发展中国家。
同样，中国的处境是人多地少，人均耕地面积不足的问题尤其突出。据世界银行的统计，截至2009年，中国的人均耕地面积仅0.08公顷(约1.2亩)，远低于全球3.1亩的平均水平。
所以在莫尼塔首席经济学家苏畅博士看来，中国的城镇化发展矛盾在于需求高涨的城市土地和有限的农村土地之间的选择。
而解决这一矛盾最有效的方法，就是农村集体土地制度的改革。美银美林经济学家陆挺认为，中国房价在过去十年的快速上涨，很大程度是因为土地供应不足，而中国农民“离土不离乡”又造成了土地资源的极大浪费，实际上城市居民用地总计11000平方公里，而农村居民用地则超过92000平方公里。
陆挺认为，未来中国土地改革的核心是减少农村居民用地的浪费，并将现在的城市居民用地面积扩大至39000平方公里。即使达到这一水平，仍只占国土面积的0.4%，日美两国则分别达到4.0%和2.6%。“加速推进城市化，既可以提振消费需求，又可以提高农业生产效率，对于中国新领导人来说，没有比城镇化更好的方式来稳增长促和谐。” 陆挺表示。
土地流转的机会
“地票制”只是《广州城乡统筹土地管理制度创新试点方案》的其中一笔，探索空闲宅基地收购和退出机制、低丘缓坡土地综合开发利用创新等一系列土地创新工作，正在广州逐步展开。
但在早已实行“地票”试点的其他城市，实施过程同样存在种种问题，例如城镇建设占用的多是土壤肥力高的优质耕地，从农村建设用地上复垦的耕地多是土壤条件较差的劣质耕地。
据了解，未来实施的地票制只在广州行政区域范围内试点，但广东对于土地改革的热情高涨。3月下旬，广东省政府在其官网上公布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》，其中提出“允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益”。
这番描述曾让市场兴奋不已，早在今年1月18日，深圳(楼盘)开始试点允许原农村集体建设用地中的工业用地上市流转。
实际上，“地票制”只是《广州城乡统筹土地管理制度创新试点方案》的其中一笔，探索空闲宅基地收购和退出机制、低丘缓坡土地综合开发利用创新等一系列土地创新工作，正在广州逐步展开。
“我们已经留意到这些土地制度的改革，但暂时还没到有所行动的阶段。”华南一位上市地产商的投资部负责人向《中国经营报(博客，微博)》记者表示，2010年成都推出了开发商“要拿地，先拿票”的政策，当年12月成都农村产权交易中心的地票拍卖中，2000亩建设用地指标从起始价15万元/亩一路飙升到92万元/亩。但随即这种地票拍卖被暂停，随后取消。
“政策处于试点阶段，有很大的不确定性，也难以评价对土地市场的影响。”该开发商负责人表示，尽管如此，他们依旧会积极跟进。
4月上旬，有媒体曾报道全国城镇工作会议将于本月中下旬召开，消息引发了包括广州浪奇等一系列土地流转概念股的行情。4月17日，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，会议目前规划仍在编制中，要等各方面条件成熟了再开。
“要真正做到农村宅基地流转，还有很多工作要做。”一位有多年三旧改造经验的开发商表示，首先是要明确农民承包地、房屋、宅基地的所有权。事实上经过多年的私下转手，许多使用或者控制着农村土地的人士，已经不是原有的确权发证的所有人。所以，当下广东许多农村土地使用权证无法确权下发，广州就是希望通过“村庄规划编制实施工作”，用一年时间了解历史遗留问题。
因而在业内人士看来，这一势在必行的改革不可能一蹴而就，游戏规则的重新设定需要更系统的考虑。
