??人民币对美元贬值再度成为近期的热门话题，事关每个人的钱包，也引发了各界对于房价预期逆转的担忧。
??对于中国老百姓来说，买房是一种偏好，而人民币国内国际双向贬值，是过去十年未曾经历过的事。这种巨大转变，对大家的观念会形成较大冲击。
??什么是人民币的双向贬值？人民币贬值对房价的影响有多大？对哪些类型房产的价格影响更大？这种影响会持续多久？直达君逐一说说，仅供参考。
??一、什么是人民币的双向贬值？
??过去十多年，我们长期与一个叫“通货膨胀”的词生活在一起，由于钞票越发越多，导致“钱不值钱”，这是一种人民币在国内贬值的形式。目前，这个趋势还在，各界普遍预期央行还会降息，维持宽松的货币政策。
??但此前人民币兑美元一直是升值的，即1美元兑换的人民币呈现减少的趋势。过去大家曾有1美元换8元人民币的记忆，现在只能换6元多了，也就是对于美元而言，人民币更值钱了。
??当前，我们开始面对一个新说法：人民币对美元贬值，也就是1美元兑换的人民币会越来越多，人民币在国外也不如以往值钱了。
??2002年，我国广义货币M2总量约18.5万亿，截至上月末（2015年11月）的广义货币余额M2为137.40万亿。不较真，简单的理解这个事情，就是钞票印了7倍多，现在七块钱相当于2002年的一块钱。
??相比之下，今年以来，人民币对美元的贬值幅度为下降4.5%，在国际上仍然是仅次于美元的坚挺货币。根据最新数据，对美元而言，欧元贬值幅度达到10%，澳元贬值幅度达12%，韩元达到7%。实际上，对欧元、日元等货币，人民币还是升值的。
??“双向贬值”的趋势中，国内的通胀仍是导致“钱不值钱”的主要因素。
??二、对房价的影响有多大？
??人民币越来越不值钱，要想办法换成其他更保值的东西，最好能增值。
??过去只是国内单向贬值，很多人有个简单有效的办法：买房。
??直达君在此前的文章《房价涨十倍，买房到底赚了多少？》中曾算过一笔账，目前北京的房价相对于2002年，上涨了7-10倍，抽查的单个楼盘价格对比结果以7倍居多。从这个数据来看，当前房价涨幅和国内通胀水平相当，买房基本守住了当年的财产。
??双向贬值中，对美元贬值利空房价，国内宽松货币政策利好房价，互为矛盾，让事情变得更复杂。
??买房人有多种类型，大家追求财富的目标一致，但实力不同：外国人、中国富人、中国中产。
??对于买了中国房子的美国人来说，由于兑换美元的汇率对人民币不利，如果房价不涨了，美国人可能会选择卖掉在中国的房子，把钱尽早换回美元，避免财富缩水。
??美元加息升值，还意味着美国经济的信心恢复，投资机会增加，而当前中国的房价如此高，从规避风险的纯技术角度考虑，套现回美国投资也是可以理解的。
??对于有能力进行国际投资的各国富人，包括中国富人而言，他们的想法与上述“美国人”基本一致。
??由于他们掌握的高层资源更多，信息获取更及时，很多人早已动手了，比如中国的“首富”王健林、李嘉诚等，提前几年就在出手大陆的物业，将自己的资金转移到美国和欧洲进行新一轮投资。富人做生意，最重要的就是紧盯各国货币政策风向，顺势而为。
??对于普通的中产阶层而言，没有国际高层信息的渠道，也不具备国际投资实力与抗风险能力，最重要的是得紧盯国内房价，这对他们财富的影响最大。
??按道理，打算购房的，会因房价过高而变得更加谨慎。此前的投资性购房，也会因人民币对外贬值、房价已处于高位而考虑套现，然后再换成美元或其他保值品，以求安全。
??矛盾点在于，存款利率低，即使换了美元，若加上升值因素，也跑不过货币宽松带来的国内贬值的话，继续持有力所能及的优质房产仍是一个相对安全的选择。
??普通中产阶层没有太多能替代房产的投资工具可选：黄金跌了很多年，股票也利空，国际投资玩不转......
??整体来看，资金从国内流出的大趋势下，一、二线城市房价上涨的预期得调低，新房市场回暖的步伐还得放缓，不排除个别上市公司因为业绩的需求而降价回款，引发连锁反应。局部房价下降的压力增大，尤其是库存较大的三四线城市。
??三、对哪些房产的价格影响更大？
??过去，中国房价上涨的原因很多，国内通货膨胀是主因，另一个关键的节点是2005年，人民币启动升值后出现了一个清晰的信号：对美元长期升值。
??美元进入中国，总要以资产的形式存在，首选投资房产。而这种升值预期，会导致更多的投资性资金流入，人民币长期升值的结果就是资金长期流入楼市，房价长期上涨。
??人民币对外贬值的时代，这种投资预期会出现反转。而近几年的楼市调控政策导向，就是去投资化。
??多种因素的叠加，投资性的房产会受到明显的冲击：对于存量较大的商住公寓、销售型写字楼、散售商铺、占用大量资金的高总价豪宅等，购买者要谨慎出手。
??但“去投资化”楼市政策已经落地一段时间了，房价的水分已经被挤过一轮，这些物业价格短期大幅回落的可能性不大。
??影响国内房价的另一个重要因素是，一二线城市大量的人口聚居，导致自住需求不断增加。对于自住购房需求，政策的导向一直是支持和鼓励的。
??一二线城市中心区住宅是长期稀缺的；地铁、教育、医疗、商业设施等配套完善，价格相对较低的非主城区房产，因与中产阶层生活密切相关，在一二线城市也是相对稀缺的，受影响较小。
??四 、这种影响会持续多久？
??来自专家的说法是，人民币进入长期下降通道，是“小概率事件”。
??人民币贬值是一招险棋，大幅贬值会导致资金迅速流出，对股市、金融机构和楼市产生严重冲击，是经济不能承受之重。
??适度贬值，有利于经济结构的调整和外贸出口的好转。说的通俗点，政府希望大家多做点实体的行业，带动就业。投资楼市坐等升值的思维得转变了，但肯定不能把房地产整垮，不会让人民币大幅贬值。
??比较确定的三点是：人民币对美元长期升值是不会再回来了；如果国际、国内经济形势需要，人民币对美元主动贬值会成为经常性的策略，但幅度都不会太大；国内宽松货币政策短期改变不了。
??因此，人民币“双向贬值”可以按照中长期趋势来看待。
??对于中产阶层来说，要多看国内通胀的形势，多看人民币对美元贬值对带来的利好：能消化中国过剩的产能，促进外贸的增长，拯救疲软的实体经济，进而减少失业人口。
??直达君尤其请大家关注这句话：“减少失业人口”。
??中国政府主流宏观政策的核心着眼点都是这个，过去大家熟悉的GDP“保八”、“四万亿”投资（俗称，与实际有出入）及容忍房价的疯长等，都与此相关——保增长就是保就业，保稳定。
??人民币对外贬值给房价带来的负面影响，绝对小于放任房价疯长带来的崩盘风险。
??减少投资、投机性需求，让大家有工作，有能力支付房贷，维持房价的相对稳定，无论是稳中有涨，还是稳中有降，对楼市都是最根本、最长远的利好，只是大家买房再也不能“有钱就任性”了。
