搜房网：2016年北京房地产市场分化明显，未来市场格局会有怎样的变化？
张慧：在我看来，对今年的北京房地产市场以及别墅市场走势还是持乐观态度，主要从需求端和供应端两个方面来分析。
从供应端上来看，2015年以来，北京土地市场成交持续火爆，土地成交价格一次次刷新记录，大批“地王”诞生，其背后的逻辑在于北京作为中国的首都，其房价已经在沿着美国纽约、日本东京等世界级大都市的发展路径在不断上升。在北京的北部，珠江紫宸山东西两侧成交的两个地块：金隅大成获取的后沙峪地块楼面地价5.25万元/平米，未来入市房价将高达10-11万元/平米，西北五环外首创获取的永丰地块楼面地价4.3万元/平米，未来入市房价将高达8-9万元/平米。由此可见，在未来两三年内，当地王们入市，北京的四环将迎来15万元时代，五环将迎来10万元时代，而六环将迎来8万元时代。
众所周知，土地的容积率决定了在这块土地上能做出来的产品业态，从这一波地王的容积率来看，大部分都将以高层公寓为主，洋房别墅少见。同时，限墅令之后，目前北京700㎡以上独栋别墅仅有几个老项目在售，在别墅存量中占比不足3.5%，而其中的70%存在于北京的六环外，六环内的独栋别墅极度稀缺。
从需求端上来看，首先，央行货币宽松将推动房地产市场需求猛增。一方面大量的流动性涌入市场，而另一方面股市疲软，经济不景气，企业盈利能力下降，房地产成为姣好的投资渠道，因此也促进了房地产需求的猛增。其次，契税新规及二胎政策将有效刺激改善类需求增加。从契税新规来看，唯一调整的是原140平米以上的首套非普通住宅的契税税率由原来的3%下调至1.5%，如果是一个2500万级的别墅产品，此次契税新规带来的契税减免金额将高达37.5万元。这无疑将显著降低购房者的购房成本，促进需求增长。另外，去年放开的二胎生育政策也将使得很多家庭迎来换房热潮，面积更大、居室更多的改善类非普通住宅产品需求也将显著增加。
