“改需”市场的成交变数，更多依赖于市场上众多产品之间的博弈，以及品质的PK。简单说来，改需购房者选择哪个楼盘，以及决定在何时下手，自然是看这款产品的品质感是否合胃口、产品的区位是否有吸引力、价格是否挤去了虚高的水分。
楼市调控十年有余，回归房地产的自住功能，无疑是终极指向。
经历了多轮的政策调控，在一波又一波的挤压之下，楼市的投资型需求开始逐步淡出市场。
2013 年，楼市以刚需为主，毋庸置疑。然而，在天平的另一端，有一种自然需求也同样合理存在，且不可否认：改善性群体的目光，始终紧紧盯着市场的变化，刚需之外，改善性需求同样“刚挺”。
挤压掉其中的水分，以中高端楼盘为置业目标的改善性需求，在本就以温和为主基调的成都楼市，似乎已进入安然、合理的释放阶段。
从这个角度来看，市场存在着真实、短期相对不变的需求。说其真实，是因为投机者某种程度上已被剥离于“改需”之外，留下来的，多是自住一族；说其短期变化不大，是指在一定时间段内，有“改善自住条件”这一需求的置业群体，总体数量变化不大，且对产品的品质要求趋于稳定化。
这样看来，“改需”市场的成交变数，更多依赖于市场上众多产品之间的博弈，以及品质的PK。简单说来，改需购房者选择哪个楼盘，以及决定在何时下手，自然是看这款产品的品质感是否合胃口、产品的区位是否有吸引力、价格是否褪去了虚高的水分。
更何况，在当下的买房方法论上，越来越多的购房者持“一步到位”心态，持币观望早晚将成为过去式。
市场能否捕捉随之而来的改善性需求，值得期待。
楼市产品增多将刺激购房信心
四川省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东
经验表明，市场处在调控空窗期，一般是比较适合购房的，包括改善型产品。改善型买家，除了要对产品本身有所了解，区位、稀缺资源、交通、配套、品牌这五大要素也值得认真注意。
近段时间以来，成都市场不少改善类产品、高端住宅项目活跃度显著提升，如4月即将开盘的华润·幸福里、国嘉·四海逸家四月特推210平米两层楼、极奢华装大平层望今缘、长城·半岛城邦等，随着改善型房源的集中入市，成都改善、高端市场会不会就此迎来转机？
对此，四川省社科院房地产研究中心主任、研究员蒋华东认为，“转机或拐点都说不上。”今年一季度乃至二季度前期，市场淡季不淡是去年下半年升温的持续和“国五条”遭遇冷处理所致。随着细则的落地，市场会回落，包括改善型需求。
再说，调控主要就是去投资投机化，满足刚需。对改善类产品，国家会鼓励市场不断提高比重，但会有合理节制。此外，目前“国五条”遭遇冷处理，各地细则不细，开发商对地方楼市的担忧有惊无险，信心和预期复兴，但又出于对下一步细则落地的不可预见的考虑，针对市场也有对改善类产品的需求，故而，近段时间以来成都楼市的改善市场出现供求两旺局面。
与去年同期主打刚需产品不同，2013年一季度，改善项目表现异常抢眼，自今年3月份开始，众多大户型项目集中入市，对此，有观点认为“改善将接力刚需”。蒋华东明确表示，“我不赞成这样的观点。”随着“国五条”细则的相继落地，从四月中下旬开始，市场会逐步回落，包括改善项目。然后，市场逐渐趋稳，而后又会开始新的回暖酝酿，“这是现行市场体制决定的。”当然，随着住宅刚性需求不断被消化，改善型产品和高端住宅产品在未来市场中无疑占有一席之地。
楼市产品类型的增多，无疑会进一步刺激购房者的购房信心。那么，在目前的市场环境下，对改善或者高端置业者而言，现在是不是最佳入市时机呢？对此，蒋华东认为，只要现行市场体制不变，经验表明，市场处在调控的空窗期，一般是比较适合购房的，包括改善型产品。同时，蒋华东也表示，购房者在入市时，尤其是改善型买家，除了要对产品本身有所了解之外，区位、稀缺资源(山、水、空气、绿色生态)、交通、配套、品牌这五大要素也是值得认真注意和考虑的。
高端住宅 卖的不只是实体产品
华西城市与房产研究院首席研究员 温利阳
高端住宅卖的不只是实体产品，更是顾客的心理价值。不能打动顾客的产品，设计和营销策略就是失败的。帮顾客完成一个美梦才是成功的关键，产品全程都要有一个完美的梦作为主线，才能获得市场认可。
当前，成都楼市高端住宅逆袭，高高在上的价格、相对优越的地段与规划、销售员的拼抢促销等交相辉映，形成了成都楼市一道独特的风景。那么为什么成都市场会出现这么多的高端住宅，这些高端住宅成败的关键是什么，顾客如何甄别真假高端，买到适合自己的高端住宅呢？华西城市与房产研究院首席研究员温利阳认为，高端住宅的成因分为企业主动定位和企业被动定位两种。
企业主动定位是企业在考虑了顾客需求和自身能力及产品竞争力等因素后作出的主动战略选择。比如前段时间国家对房产市场调控得较严，刚需当道，很多开发商就认为刚需过后必然会出现改需的市场空间，因此，一部分开发商未雨绸缪，为高端的改需项目进行拿地、规划等，只待时机成熟时入市。然而他们只看到了刚需之后改需暴露出的市场空间，却忽略自身的能力和竞争的残酷，建筑设计院的吹嘘附和也起到了推波助澜的作用，在这些影响力下，开发商走上了一个个“高位”。另外一个高端住宅出现的动因是企业被动定位，也就是土地等成本高企，开发商不得不基于成本等因素开发高端住宅。实际上从成都土地的交易价格看，很多地块还远未到非得开发高端豪宅的程度，在谁也不服谁的情况下，大牌开发商的高端豪宅也就批量入市了。
当今成都的高端豪宅，真正赚钱者有之，赔本赚吆喝者有之，不急于出售，等待房价高企再伺机顺销者有之，不停降价，还要硬撑面子者有之，自诩高端，难于开盘者也有之……实际上，高端住宅卖的不只是实体产品，更是顾客的心理价值。不能打动顾客的产品，设计和营销策略就是失败的。不是只要有好的环境，奢侈的配套，顶级的名人代言，高端的活动就可以被称为“高端”，获得认可。帮顾客完成一个美梦才是成功的关键，产品全程都要有一个完美的梦作为主线，才能获得市场认可。
而对于顾客来说，选择高端豪宅首先还是要看性价比，虽然很多高端豪宅的虚拟价值比较高，但是毕竟高端豪宅不是顶级豪宅，顾客还是要看实际的东西，具体来说，包括项目的位置、配套、环境、户型、产品、物业服务、开发商实力等。
华西都市报记者卢佳丽肖倩孙诗琪
