??麦当劳是一代国人的童年回忆，醒目的大红底色和金黄LOGO的广告灯箱，味道多年如一的薯条汉堡是我们对麦当劳的第一印象。当中国的“麦当劳一代”长成这个世界上最具消费欲望和能力的人群时，中国地产也经过了数次风波和爆炸型成长。触觉敏锐的人们开始提出“麦当劳主要靠地产生意盈利”的论调。
??麦当劳的前总裁克罗克就曾在讲演上表明，“如果我不做房地产，仅仅做快餐，麦当劳早就关门倒闭了”。这位麦当劳创始人并未说谎。麦当劳近几年全球财务报表也表示，麦当劳地产自有一套熟练的商业模式：寻找适合的开店地点，然后长期承租或购进土地和店面，再把店面租给各加盟店，从中赚取差价。但房地产业务真如舆论所说是麦当劳的盈利主体吗？或许它本就是连锁经营中的常规一步。甚至在中国地区，麦当劳地产还在亦步亦趋地调整战略保证门店生存。麦当劳的主要盈利来源，也许还是那个小小的汉堡。
??没想到，它世界上最大的地产商？
??谁也想不到，麦当劳现在已成为全球最大的地产商，在全球100多个国家有数万块黄金地段，有资料显示在80年代，在麦当劳上万家汉堡店中，有60%的房地产权属于麦当劳，而剩余40%是由麦当劳总部向当地房产主承租。由此，房地产收入成了麦当劳的主要收入，麦当劳收入的1/3来自直营店，其余来自加盟店，加盟店付给麦当劳租金，房地产收入占到近90%。麦当劳总部每天干的最多的不是研究什么汉堡好吃，而是研究哪个地段的客流量大、哪块地皮升值潜力大，他有专业的地产经纪团队，他们对地段的考察也是相当的严格，甚至考察店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁，是否进入城市规划红线，经过3-6个月的考察后最后才得出要哪块地或开店与否的结论。那么，保证麦当劳开一家火一家的秘诀是什么呢？
??地段永远一直是王道
??1990年麦当劳中国首店落户深圳，1995年进入武汉，地产部团队也是同期跟进。说起地产业务，工作人员笑称“并不是传言中的神乎其神”。据介绍，麦当劳中国的地产运营集中在前端工作：找地段、谈租赁、谈资金。他们一再强调，商业地产运营的要点是地段，高投入高回报才有保障，这一点从不同地段门店的营业数据上体现得相当明显。
??地段永远是第一位
??过去麦当劳开店的“黄金地段法则”得到许多商家的追随。高品牌知名度能迅速聚拢人气带旺附近商铺，这些都令麦当劳在谈判中较为强势。但地段难找也难谈，这是做商业地产的同僚共同面对的问题。麦当劳对选定铺面的期望租赁时间是20年左右，但现实永远把设想打得落花流水。首先，价格是个门槛，要将长期租赁的租金递增把握在计划范围内，需要多次交流谈判；其次，大企业和公司的承租能力强，长期租约获利少，他们可能更愿意签短期合同或是腾出商铺吸引收益更高的项目。武汉某百货就为了提升形象档次，将原先开在临街一层的麦当劳挪至商场侧面。对于现状，麦当劳采取了调整手段，比如将餐厅开进商场，在商场外醒目位置设立店标和指引路标等。“但整体策略是不会改变的，地段永远是第一位。”
??海外模式无法复制
??麦当劳在美国的确是地产大亨，寻找适合的开店地点，低成本租赁，再把店面转租给各加盟店，赚取差价。它在美国近2/3的收入都来自加盟。但这条路在中国甚至还没有正式起步。尽管新兴市场越来越重要，但由于法律法规的限制、地价变动较大等因素，海外的特许经营模式在中国的实施难度较大。
??麦当劳地产在中国仍在探索期
??“中国区地产部的主要职能都在流程前端，至于加盟利润比起美国来只是刚起步。”据工作人员介绍，“其实连锁零售业的地产业务是必然存在的，只是不动产并不能马上变现。作为上市公司最重要的还是现金流，资源配置不可能过度偏向地产，营运部是最直接创造利润的部门，利润再投资才有可持续发展。毕竟我们每年有新店开张也有老店关闭，在这个平衡下要保证正常扩张，每年即使拿出一半的利润用于地产也不算新闻”。
??重启特许经营
??对快餐连锁企业而言，门店数量直接决定了成本分摊和规模效应。然而，有关资料显示，麦当劳在中国的开店速度较为缓慢。由于海外的地产模式在中国无法复制，单一直营店开设又周期长、流程繁琐、管理链条过长，使得麦当劳直营店数量一直跟不上快餐市场的发展节奏。但海外红火的特许经营业务直到2010年才开始在江苏进行小规模试点。
??入华十余年，麦当劳走出一道中国特色的路
??有别于传统的特许经营，麦当劳的特许经营条件可谓“苛刻”。除了漫长的申请流程，麦当劳还会考察申请人背景，并要求申请的餐厅必须在申请人本人居住地，不允许合伙投资，通过面试后参与为期近一年的全职培训计划，最终还要经过终审和评估，才有机会签约。而且，不同于其他餐饮公司的加盟模式，麦当劳在中国则是将一家成熟的直营餐厅整体转让给加盟者，而不是开设新店。目前武汉有接近70家麦当劳门店，依然全为直营，仅有约七名候选人还在培训中，餐厅尚未正式交接。
??其实，在地产中淘金的非地产企业远不止麦当劳一家。相关从业人员都了解，目前同类企业如肯德基、永和豆浆、真功夫等连锁快餐都设有相似职能的地产部。它们并不像舆论猜测中那么神秘莫测，早已成为一种常态。在实体经济的寒冬里，地产也不足以成为支撑连锁零售业盈利的手段。撇去表象的泡沫，完善的管培制度和稳定的战略规划，才是麦当劳这个标杆型企业想稳扎稳打的基石。
??（来源于斑马网）
