星巴克为全球最大咖啡连锁品牌
新浪乐居讯(记者 刘乾超)北京商业地产店铺租金上涨风波近日波及了全球最大咖啡连锁品牌星巴克。由于难以承受CBD的高额租金，坐落于北京国贸商城一期的星巴克咖啡店正式闭店。该店是星巴克1999年1月进入中国以来在内地开设的首家咖啡店。
身处北京最繁华的商业中心，曾在上世纪为国贸商城一期增色的星巴克，最终沦落至远走国贸的命运。随着商业地产快速发展，在王府井、CBD等商圈租金持续飙升的背景下，著名品牌在逃离。
运营入不敷出
关闭了国贸商城一期的中国内地首家门店，星巴克将新店地址迁至租金更便宜、物业较新的国贸三期。国贸商城一期与国贸三期仅仅相隔150米，但是后者的租金比前者足足低了一至两倍。
作为国贸中心的重要组成部分之一，国贸商城一期前身是开业于1990年8月的国贸商场，也是北京首家引进品牌专卖店从事零售业务的综合购物中心。经过1997年的大规模扩建改造后，于2000年5月全新亮相，正式更名为“国贸商城”。
RET睿意德提供数据显示，国贸商城一期店铺月均租金不低于1500元每平米，这个价格在过去一年中呈涨幅态势。媒体报道，相比之下，国贸三期店铺月均租金只有450元至600元每平米，堪称“低廉”。
叠加店铺租金及人力成本，国贸商城一期运营成本超过700万元。对星巴克而言，这已经入不敷出。星巴克2012年亚洲地区的平均单店营业额为82.9万美元，约合人民币509万元。
RET睿意德执行董事张家鹏在接受新浪乐居专访时评价，商铺租金高对企业有两个维度，租金再高盈利即可，或是不惜以亏损为代价在城市标志性区域建立店面仅为扩大品牌影响力。
“作为咖啡品牌中的王牌，星巴克上世纪九十年代末进入北京国贸商城，更多是考虑第二种维度。然而随着时代发展，星巴克拥有更多竞品，人们买咖啡不仅只会选择一种品牌，与此同时，国贸商城一期已不再像当初一样那么看重星巴克的品牌效益，在那里，真正能够带来高额回报的是奢侈品和服装业。不排除商城故意涨价这种可能性。”
星巴克被挤走？
RET睿意德助理董事表示，总体呈现涨幅是市场发展以及商圈成熟的必然，多数热点商圈的热点项目会呈现租金看涨态势，此外，个别店铺会出现极端涨价情况。
“成熟热点商圈尤其是购物中心项目逐渐成熟，租金自然看涨。另外，个别项目经过逐步调整的过程，会通过租金调整改变项目定位，也未必与商圈整个租金看涨情况同步。”
记者注意到，国贸一期目前原有星巴克的位置周边都是高端奢侈品牌，如LV、Gucci等，而接替星巴克入住的品牌的租金承受能力高于星巴克。
若张家鹏猜测准确，国贸商城一期或许已经不再欢迎这位老朋友，尽管星巴克将入华的第一站落脚于此，但随着商业地产的不断发展，商场从资产保值增值租金整理收入看涨的角度最终做出如上选择。
需要注意的是，以星巴克撤离国贸商城一期为例，该品牌离开一期，并非是从国贸商圈完全撤离，在一期、二期以及国贸三期对面的嘉里中心，都有星巴克的布点。其中，嘉里中心即将开设旗舰店。
消息人士介绍，因周边商务公寓带来的商务人群客流充足，星巴克在嘉里中心的旗舰店营业前景不会低于国贸一期原有店面，“而且，嘉里中心的租金要求低于国贸一期。”
不过，嘉里中心店铺的租金价格仍然难言优惠。究竟每天卖出多少杯咖啡才能在北京顶级商圈回本？星巴克显然需要在科学选址方面做出更多努力。
