房地产行业陷入沉闷的2014年上半年，房企在行业进入“下半场”的危机感压力之下，进行了更为深入的思考和探索，“互联网思维”、“轻资产转型”、“运营”等关键词成为房地产大佬们的口头禅。
浪潮过后，必有珍贝。从去年三季度的9·30新政，到今年一季度的3·30新政，市场忙于销售成交，但房企都逐渐将“数据至上”的K P I放松。年报和一季度报的着墨和篇幅，恰恰可以从侧面验证这一新的趋势。
从数据上看，利润率下滑是随着各项成本不断提高而必然经历的行业困境。在佳兆业风波带来行业信用危机之后，“高周转、高杠杆”的方式面临着更多的挑战。为了生存突破，有些房企选择了压缩成本，有些房企选择了轻资产转型，有些房企选择了拓展新业务，有些房企选择了增加运营业务……
究竟在纷繁复杂且“难以读懂”的报告背后，都隐藏着哪些核心信息?南都深圳地产结合各家机构的研报，对深圳各家上市房企的近期动态进行了梳理，供大家参考。
万科：
提升全国市场占有率，转型新业务受到期待
一、核心数据解读
1.2014年度，万科实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%;公司营业收入为1463.9亿元，较2013年的1354.2亿元上升8.1%。房地产业务的结算毛利率为20 .76%，比上年减少1.55%。(来自2014年报)
解读：中原证券赵国雄分析，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升的影响，房地产行业的利润率普遍有所下降。但利润率小幅下滑的同时，万科在全国的市场占有率有所提升，为2.82%，较2013年提升了0.73%。
2.所销售的住宅中，144平方米以下的户型占比超过90%。同时坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底进入中国大陆65个城市。海外方面，公司已进入旧金山、香港、新加坡、纽约4个海外城市，参与6个房地产开发项目。(来自2014年报)
解读：东莞证券何敏仪认为，这一态势延续了万科以中小户型普通商品房为主的特征，且未来将持续加大海外开发的力度。全国性布局及海外迈进并存，能较好地降低整体风险。
3.2014年新推货量1900万平方米，预期2015年有能力增加10%到2100万-2200万平方米，加上现有存货超过800万平方米，整体可售资源超过3000万平方米。(来自2015一季报)
解读：在中投证券李少明看来，万科自一季度以来，开工提速，推盘增加，可售货源充足。4月万科推盘210亿元，5、6月份预计月推200亿左右。一季度开工面积达559万平方米，环比提高33%，占全年新开工计划的33.2%，同比提高14.4%，开工明显提速，这保证了后半年充足的货源。按当前价格水平，销量可能超出全年2400亿的预期。
4.万科把握物流地产蓝海机会，有望达到300万平方米;对物业服务进行改制面向市场，今年外接物业面积将长足发展，内外部物管面积从7000万平方米增至1.3亿平方米;把握智能家居等新技术带来的机遇，时机成熟有望拆分上市。
解读：银河证券赵强分析万科近期的动向时表示，万科当前处于转型期，各类创新业务在积极探索尝试阶段，目前在消费体验地产、物流地产、小微企业产业园方向已经取得了一定的突破，而东莞证券何敏仪则关注事业合伙人变革的不断深化，对公司整体管理架构将形成颠覆性的正面影响。
二、评级分析
自万科2014年报和一季度报发出以来，国泰君安、中银国际、东兴证券、银河证券等14家机构分别给出了“买入”、“增持”、“推荐”、“强烈推荐”等评级，普遍对万科去年的稳健业绩和正在探索的新业务维持了看好的态度。
机构的普遍看好首先来自于万科对于城市布局调整后，拥有可观的库存开发和可售面积;另一方面，截至一季度末，万科尚有2234亿的已售待结转资源，较年初增长14.8%，是公司2014年全年营收的1.5倍，随着后续结转量的增加，公司业绩将实现正增长。而3·30新政带来的政策利好，则在带动市场成交全面火热的同时，发挥万科在户型设计方面的优势。
值得注意的是，多家机构都提及对万科新业务拓展方面的期待，可见行业龙头的影响力。而5月14日，万科与万达两大巨头宣布合作，在转型商业服务、金融创新和轻资产运营等方面为行业带来了巨大的冲击和想象空间。
金地：
推出类合伙人制度，拿地引入资金方但负责操盘
一、核心数据解读
1.2014年度公司实现营业收入456.36亿元，比去年同期增长31%;归属净利润39 .97亿元，同比增长10 .77%。住宅业务实现销售金额490亿元人民币、销售面积389万平方米，同比分别增长9%和8%(来自2014年报)。一季度销售额达66.6亿，同比下降13.51%;销售面积约58 .9万平方米，同比上升2 .26%。(来自2015一季报)
解读：东莞证券何敏仪分析，2014年金地的销售及结算毛利均实现平稳增长，公司住宅业务销售规模稳定增长，2014年公司房地产业务的毛利率为28.53%，比上年增加2.19%。中信建投苏雪晶则认为，全年金地的主题仍是去库存，一季度公司销售费用大幅提升，体现公司加速周转的意愿。
2 .金地去年全年共获取19个项目、总计约273万平方米的可售面积，完成总投资额约153亿元。截至年底，其土地储备超过2400万平方米，其中权益土地储备超过1700万平方米。(来自2014年报)
解读：何敏仪认为，从整体看，公司土地储备及可售资源丰富，有利于适应市场的各种变化，同时业绩增长弹性较大。预计今年内金地主要开发项目共78个，计划新开工面积459万平方米、计划竣工面积439万平方米，可售货值超过500亿元，其中满足刚需的资源占80%。
3 .2月份公司推出项目跟投机制，将2015年6月30日之后首次开盘的项目以内部收益率为考量与员工进行风险共担，收益共享。(来自2015一季报)
解读：苏雪晶预测，类合伙人制度的建立将对公司内部运营效率的提升产生效应，二季度公司将开始进入集中供货期，叠加市场拐点已现，二、三季度销售发力值得期待。
4.2015年3月，金地分别在北京、天津和上海获取土地项目资源，合计土地面积约36.49万平方米，合计建筑面积约70 .16万平方米，总地价约54.34亿元，权益地价约12.56亿元。
解读：广发证券乐加栋表示，一季度合计来看，金地获取项目总地价84.58亿元，土地投资力度较前期有所加强，布局上回归主流城市。同时，公司不断加大项目合作力度，3月获取的3个项目中，公司权益占比均不到30%，积极引入资金方，项目操盘则由公司全权负责。
二、评级分析
在金地的年报分析中，机构在“谨慎买入”、“卖出”和“买入”、“增持”之间出现了分歧。一方面，平稳增长的业绩和良好的市场风向支持机构看好，人工和推广费用减少也帮助金地有效提升利润率。高华证券的李薇认为，去年金地结算收入高出预期约10%，使得预收账款从2013年末的300亿元降至180亿元，将导致2015年的收入锁定较低。
对于公司运营影响较大的，则是5月8日金地公告中宣布的股东会决议。其中，2月提出的核心员工跟投计划被持有近五成股份的生命人寿、安邦投了反对票，对于金地管理层团队的激活产生负面效应，而两位具有金融、外资公司背景的独立董事提名选举也未获通过，或将影响金地董事长凌克的“投资区域国际化、投资产品多元化、融资渠道多样化”战略。
花样年：
借助O2 O和互联网大数据，将重心集中于社区运营
一、核心数据解读
1 .公司业务收入主要分为物业销售、物业投资、物业代理服务、物业经营及酒店服务五块，2014年营业收入分别占比89 .5%、1 .9%、0 .3%、6 .9%和1.5%。公司营业收入从2011年的24.6亿元增长至2014年的73.1亿元，年复合增长率达24.3%。(来自2014年报)
解读：国泰君安申思聪分析，在上市房企中，花样年率先提出轻资产发展模式，以平台化的模式来经营存量经济，2014年彩生活成功分拆上市标志着公司在转型路上里程碑式的成功。公司发展战略定位于住宅社区(彩生活)、商务社区(物业国际)、商业社区(商管公司)和养老社区，覆盖了居民生活的居住、办公、综合体及养老需求，基于四大社区深度挖掘客户长尾价值。
2 .花样年2014年的合约销售额为102亿元，同比增长6.8%，合约销售面积为138万平米，同比增长0 .4%。2015年的销售目标是110亿元，继续保持7%左右的增长。(来自2014年报)
解读：第一上海郑嘉梁分析，花样年2014年的营业收入为73亿元人民币，同比微增0 .4%，毛利率和净利率分别为38.4%和18.8%，优于行业水平，在于公司不断尝试轻资产模式运营，2014年轻资产业务贡献了25%的核心利润。
3 .目前规划土地储备面积约1455万平方米，成渝和珠三角区域的土地储备布 局 占 比 最 大 ，分 别 为4 0 .6 %和37.2%。深圳土地储备达239万平方米，占总土地储备的16.4%。(来自2014年报)
解读：申思聪表示，公司土地储备集中于北京、上海和深圳等潜力大、资金回报丰厚的一线城市。未来新增土地的发展方向立足于珠江三角洲、成渝经济区，逐步向长三角区域、京津都市圈拓展。同时推进国际化业务，已经在中国香港、台北，新加坡，东京设立分公司，并在新加坡、美国、中国台湾投资了项目。后续随着广东自贸区的发展，土地价值提升空间较大。
4.主打住宅社区的彩生活服务集团已于2014年6月在香港联交所上市，集资约7.1亿元人民币，目前管理的物业面积超过2亿平方米，是中国最大的物业管理公司。彩生活的发展模式为其他社区板块的发展提供了借鉴。(来自2014年报)
解读：申思聪表示，花样年拥有彩生活股权50.5%，按照4月2日的收盘价计算，彩生活市值达98.6亿港元。花样年所拥有的彩生活股权为50.4%，所对应的股权价值为49.8亿港元，而花样年市值仅54.7亿港元，除去彩生活股权价值，市值仅4.9亿港元，其他业务的市值和协同效应严重被低估。
二、评级分析
近期彩生活股价一路上涨，拥有其过半股权的花样年市值被低估，因此被诸多机构评为“买入”。而其在地产板块稳步上调10%业绩预期的同时，轻资产转型的速度也进一步加快。基于四大社区的业务都迅速推动了管理输出的进程，文化旅游、社区金融、社区教育等业务在去年动作频频。未来，花样年或将围绕彩生活为核心，借助O 2O和互联网大数据，将重心集中于社区运营。
招商地产：
机 构 看 好 ，现 正“无先例”重大资产重组停牌中
一、核心数据解读
1.签约销售面积364.28万平方米，同 比 增 加3 2 .9 2 %，签 约 销 售 金 额510 .49亿元，同比增加18 .18%。2015年房地产签约销售金额力争在2014年的基础上实现15%以上的增长，计划新开工面积520万平米、竣工面积350万平米。
解读：现在和将来一起看，根据年报，2015年招商地产的销售计划大约在587亿元。
2 .报告期内新增项目资源610 .74万平方米，其中公司权益面积466.23万平方米。
解读：拿地数量原本会成为一个房地产公司未来2-3年内衡量其供应量的重要指标，但是随着招商地产“无先例”重大资产重组，如今这一数据更多体现的则是公司心态，而非实际供应。和万科相比，2014年度内，万科新增项目41个，按万科权益计算，对应建筑面积约591万平方米，为总销售面积1，806.4万平方米的32.72%。招商地产新增权益面积为销售面积的127.92%，抛开基数问题，拿地心态相对更为积极，未来数年间，相信都是招商地产快跑年。
广发证券股份有限公司研究员乐加栋、郭镇分析，2014年招商地产获取土地资源总金额306亿元，占2014年房地产销售规模的59.9%，与2013年相比上升2.7%，重心重回一、二线核心城市，投资力度加大，集中核心城市资源。
3 .核心竞争优势分析，首先是大招商，大协同。其次是资本雄厚，财务稳健。第三点是开发与投资并举，销售与运营并重。
解读：随着停牌，“大招商，大协同”的优势已经更加清晰地展示出来，作为招商局旗下唯一上市房地产平台，优质资产注入和较低的资金成本，为招商地产快速发展插上两个翅膀。伴随着蛇口进入自贸区，而招商建成的商业地产90%集中在蛇口，除可以带来稳定的现金流外也为城市发展带来资产增值。
二、评级分析
年报出台当天，大部分证券公司给出“买入”和“强烈推荐”评级。记者随机查看，广发证券股份有限公司研究员乐加栋、郭镇，群益证券(香港)有限公司研究员王睿哲，中银国际证券有限责任公司研究员田世欣给出买入评级，东兴证券股份有限公司研究员郑闵钢、杨骞维持“强烈推荐”评级。
近期，招商地产一直处于神秘的停牌阶段，带给股民无限想象。买入停牌中的无不欢喜，市民朱女士则愉快地表示：“我也被关在里面了。”5月11日再度就停牌发布公告，表示由于“正在筹划与公司相关的重大资产重组涉及无先例事项，本公司股票自2015年4月27日开市起继续停牌，并根据规定每5个交易日发布一次重大资产重组进展公告”。
深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为重组实际上是资产注入的一种形式，以此增加对招商地产的控制权，对于招商地产而言，同样也是进行一次模式的绝对转变，从住宅开发向城市运营开发商转变。
对于本次重组，行业内曾有声音表示，复牌之后招商地产有望超过绿地和万科，成为中国最大的房地产公司。对此，邓志旺表示：“我认为招商地产具备超越绿地和万科的可能性，但实际上招商地产和后两者存在差距。招商的发展速度不快，加上是中央企业下属，具有央企体制僵化的问题。另外，地产板块不属于招商集团的主要业务板块，对外扩张速度缓慢。相较而言，万科的发展速度会更快。”
其他房企
华润置地：综合营业额
706亿元同比增两成
1.华润置地2014年报显示，华润置地去年的综合营业额为883 .81亿港元(合人民币706亿元)，同比增长23.8%。其中开发物业营业额为804.82亿港元，同比增长24 .2%，包括酒店经营在内的投资物业租金收入达54 .36亿港元，同比增长17.6%。
华润置地年报还披露，其签约额达692.1亿元人民币，签约面积为660 .09万平方米，同比分别增长4 .4%及14.2%。在土地储备方面，2014年华润置地新增土储计容面积842 .38万平方米，截至去年年底，总土地储备达4004.41万平方米。
上海易居房地产研究院数据显示，2015年一季度，华润置地的销售金额为151亿元，去年同期的销售金额为96亿元，同比增长57.34%，成为2015年第一季度业绩增长率最高的企业。而今年华润置地将销售目标定在了780亿元。据了解，华润置地去年定下的销售目标为700亿元，最终实际销售额为692亿元。
此外，华润置地2015年一季度的销售面积为101.8万平方米，去年同期该数字100.7万平方米，增长率仅为1%。
解读：孵化战略是华润集团支持旗下各产业发展模式的一个重要战略计划。它是先期由集团来购买和管理土地和项目，等到项目成熟时再按市场价格注入上市公司。据了解，在过去的几年间，集团已累计向上市公司注资642亿港元(约合511.29亿元人民币)。
2.2014年12月8日，华润置地宣布以147.95亿元收购母公司华润集团全资拥有的冠德全部已发行股本。冠德主要资产包括深圳大冲村项目、深圳三九银湖项目、深圳帝王居项目55%权益、济南兴隆项目及济南档案馆东项目公司的全部股权。
有专家认为，孵化战略有助于降低华润置地扩张业务的资金需求。在华润集团的“孵化”下，华润置地的规模不断扩大。该模式一直被业内认为是华润置地得以快速成长的独有配方。
解读：深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺如此评价华润集团，作为央企，它的市场化程度高。自香港回归以来，其模式运行多年，相较于国企具有更大的优势。华润集团在市场规划和经营管理方面对自身都有较高的要求，其投入的行业在全国中都力争前三，达不到宁可不做。在零售、电力、地产、燃气、医药已建立行业领先地位。金融、水泥产业也在做大做强，华润集团也投入大量资源在其中，开发力度也非常大。正是因为华润集团深耕产业、专注所在领域，它的产业建设才能做得持久。
华侨城地产：
地产业务收入增幅减小
1.华侨城2014年业绩报告显示，营业收入约307.18亿元，同比增长9 .1%;归属于上市公司股东的净利润为47.75亿元，同比增长8.31%。2014年，深圳华侨城股份有限公司实现房地产销售额194亿元，未完成年初公布的240亿元销售目标，仅仅达标81%。
华侨城去年整体的营业收入及其利润遭遇不同幅度下滑。
20 12年到20 14年，华侨城地产业务收入分别约112.56亿、142.95亿和149.1亿，2014年同比增幅不到7亿元，而2013年同比增长30亿元。
但同时，从2012年到2014年，华侨城的旅游综合业务收入分别约104.6亿、132.89亿和151.5亿元，2014年旅游综合业务收入超过地产业务收入。
2015年一季度华侨城营业收入为41亿元，去年同期为57亿元，同比下降27.09%;归属于上市公司股东的净利润为5.2亿元，同比降低22.51%。
解读：2015年一季度华侨城以26.04亿元的销售金额位居深圳房企销售金额前十名中的榜首。
2.今年3月，宝能系70亿元入股华侨城。业内人士认为，宝能作为资本大鳄斥巨资成为华侨城股东，或是为了参股国企混改。
解读：深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺分析认为，民营企业宝能入股央企华侨城进行国企混改是比较奇特的搭配。两者的结合实际上是混合经济主导下的嫁接。虽然是宝能入股，但实际上控制权还在华侨城手中。华侨城以地产和旅游为主导产业，宝能以综合物业开发、现代物流业、文化旅游、金融业为主导产业。在地产方面，两者的土地储量都比较大，但开发速度缓慢。
策划/统筹：南都记者 谢秀鎏
采写：南都记者 谢秀鎏 张锐宣 卢韵如 实习生 罗远欣
