7月30日，中共中央总书记习近平主持中央政治局会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。会议表示，上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间，经济社会发展总的开局是好的，下半年我国经济仍将保持总体平稳发展态势。会议要求，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度；积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。
毋庸质疑，730政治局会议表态对当前房地产行业而言是重大利好。首先，本次政治局会议旨在年中定调，意义本就重大，同时又逢新一届政府上台后首次集中阐述施政纲领，因此其中的表态对今年下半年，乃至于未来十年内的行业发展路径都具有先导作用，而令我们感到欣喜的是，“促进房地产市场平稳健康发展”紧跟着“推进新型城镇化”之后出现，这显然表明了新一届政府对房地产市场发展的肯定态度；其次，自2010年以来，在中央层面高级别会议上，关于“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等表述首次没有被提及，这无疑将对下一阶段的政府口风起到引领作用，在当前这个时间点上，730政治局会议已经成为整个房地产行业的定心丸。
在本次会议之后，前期行业内关于国五条后续政策加码的争论基本可以告一段落，下半年行业政策面维持总体平静应是大概率事件。从今年上半年新一届政府在多个领域的手段来看，不论是解决“钱荒”事件，还是加速推进利率市场化等，都表现出其不同于上一届政府的执政风格，去行政化的改革理念已逐渐清晰，因此，反映在房地产市场上，改变过去十年以政策调控为主基调的做法也应是顺理成章。客观上讲，今年上半年房地产市场的上升速度确实是比较惊人的，年初的国五条调控基本踏空，一二线城市交易量持续高位运行，房价全面上涨、地王项目频出，如果按照上一届政府的手段思路，恐怕又一轮的政策加压早已落地，但新一届政府至今仍处于观望状态，而这样的等待恰恰是理性的。
我们看来，当前这波市场反弹主要源于两方面，一端是前两年受双限政策压制而积压下来的大量需求集中释放，另一端是持续调控下房企纷纷减少拿地、延缓施工后商品住宅市场的供应短缺，而从6、7月至今各重点城市市场反馈来看，需求的释放经过前期高点后已经出现明显回调，而阶段性的供应低谷随着当前行业投资和新开工的回升，预计最早今年下半年、最晚明年也将逐步得到缓解，因此，如果在当前这个时间点上出台一波压制需求的政策，势必又将打乱市场自身调节供求的节奏，在我们看来，下半年保持政策面的总体平静应是最好的选择，最多在供求关系特别紧张的个别城市，可以采取一些类似限价的手段阶段性地平抑房价涨势。
从长期来看，当行业调控不再情绪化之后，房地产市场的波动周期将有可能逐渐拉长。回顾近几年以来房地产市场的运行轨迹，波动短周期化是最重要的特征，而其根源在于政府对市场的干预呈现情绪化特征，被媒体舆论所绑架，注重短期的眼球效应而忽视长期的可控性，政策力度不断加强、频率不断加快，2010年我们经历了多达3轮全局性的政策调控，2011年经历了2轮，2012年虽然没有实质性的政策出台，但中央的喊话却几乎不断，在这样的行业环境中，市场的波动日益剧烈，而这对于整个行业的发展来说显然是不利的，其使得房地产企业总是地处在迷茫、恐惧和猜忌之中，也导致了整个市场的混乱。从这个角度出发，新一届政府如能改变过往十年的房地产行业调控逻辑，则将有助于拉长市场波动周期，使市场供求两端重新回归有序状态，也只有在这样的大环境下，才能够从容地考虑限购政策退出、房产税长效管理的推进问题；同时，我们也乐于期待新一届政府调控逻辑上的转变，从过往十年一味的压需求转向促供给，增加地方政府土地供应规模，加强金融层面上对房地产企业的支持，这才是从根本上改变房地产市场供求矛盾的有效途径。
今年以来，中国房地产市 场再度呈现火热之势，但是不同城市间[最新消息 价格 户型 点评]市场冷热不均的状况也很明显：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得“地王”频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象； 而三四线城市销量则明显滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。对此，专家认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。未来房地产调控更应该 “分而治之”，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。
【楼市区域分化加剧】
中国指数研究院近日发布7月份百城价格指数显示，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012 年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去 年同期相比上涨11.06%；而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。
同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。对此，中原市场研究部总监张大伟认 为，2009年之后，中国三四线城市的土地供应有了爆发式的增长，特别是大城市限购等调控加码后，不少地产商开始重点布局三四线城市，导致这些城市的楼市 场供应量较大，而一二线城市却在不断去库存。
对于不同城市之间房地产市场的“冷热温差”，北京大学城市与环境学院教授董黎明认为，其根源在于教育、医疗、就业等优质资源过度集中于北上广等一线大城市，导致人口和购房需求的刚性增长。
【10年调控房价涨10倍】
房价的不断上涨，也使得市场对不断加码的楼市调控政策的效果产生了质疑。近日有媒体统计，从2003年至今的10年时间里，管理层出台房地产相关的宏观政策达43次，房价也随之上涨超过10倍。
“新国五条新政效力已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨 漫长，表明调控房价依然压力巨大：一是上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大；二是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力 正在弱化；三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力；四是伴随成交量的缓慢回升，调控政策出现政策见底的初步迹象。
显然，调控政策并没有击中导致房价上涨的根源。中国房地产学会副会长陈国强表示，对于楼盘入市价格的控制的确能够在短期内抑制房价的大幅上涨，但是限价政策必然会导致供应出现问题。长期来看，调控房价最终需要增加供应。
【调控需转换新思路】
事实上，由于楼市在不同城市之间出现分化，因此再采用“一刀切”的全国统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。
“中国房地产市场不是一个全国统一的市场，带有很强地域特点。”中信[简介 最新动态]证券首席经济学家诸建芳认为，应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。
“从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施的依赖，以针对性的微调为主要手段可能代表未来的政策趋势。”陈国强 认为，在“稳增长”和“保就业”两大重心的带动下，作为拉动经济增长的重要支柱，下半年房地产领域出现政策加码的可能性低，相对宽松的外部环境将继续为楼 市发展提供利好因素。
对于未来楼市调控的新思路，董黎明认为，应该是通过投资等相关政策，将更多新项目引向中小城市，增强其人口吸聚力，以缩小城市和区域间的资源配置差异，这样才能从根本上解决部分城市房地产过热和“摊大饼”式发展的问题。
