多了一个孩子，总得玩玩具、说不定还得学钢琴吧？近期，随着“单独二胎”放开的消息传出，一股被称为“单独二胎概念股”的势力突然雄起，如高乐股份、珠江钢琴等股票连续涨停。
那么，多了一个孩子，是不是得换套大房子？孩子长大了，是不是还得买房子？不少人认为，随着“单独二胎”的放开，房地产公司也可以跟着笑了。业内人士表示，“单独二胎”放开，人口红利将使房地产增加五年好光景，而刚需户型的概念也将从目前的两房转变成三房，而“小四房”或取代“小三房”火起来。
利好
可让房地产衰退速度减缓
“计划生育的松动，对房地产是重大的利好消息。别小看生二胎，政策出来以后，对珠三角地区的房地产发展又增加了5年的好光景。”在“单独二胎”政策放开之后，广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文不由感叹。
据了解，在近期发布的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，提到“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。不少人认为这标志着延宕多年的“单独二胎”政策将正式实施。
尽管到目前为止，尚未有省市真正启动“单独二胎”政策，如今超生依然要面临罚款的危险，但延宕多年的“单独二胎”政策一经发布，就已经闹得沸沸扬扬。短短几天之类，所谓的“单独二胎概念股”直接爆棚，各种母婴用品，甚至钢琴等行业都纷纷涨停。
家和集团副总裁张建勋表示，其实中国的房地产一直都在享受人口的红利，按照目前预测，“单独二胎”放开之后，每年将会新增100万新生人口，对增量销售有很大的好处，也可以让房地产的衰退减缓。
赵卓文也表示：“原本我认为广州房地产至少有十年左右的高速发展期，现在二胎政策放宽至后，我认为这个时间应该会延长，广州房地产应该有20年左右的发展期。”
市民
要生的话，换房子是必须的
中国人素来有为儿女婚嫁时置办新房的传统观念，多生一个孩子无疑也就催生了新的住房需求，很有可能又会转变成刺激未来楼市销量的一个诱因。
“放开政策的头天晚上我还跟我老公说，不想等了，大不了认罚，我是真的超想要个女儿的。结果第二天就看到‘单独二胎’放开的消息了。”近日，南都记者进入一个妈妈群看到，“二胎”已经成为最热议的话题，其中不少也与房子有关。
“生不生现在还没有想好，主要是没人带。不过如果决定要生的话，换房子是必须的了。现在住的房子才三个房间，老人、自己和孩子住得就很挤了，要是再生一个娃，根本没法住。”一位熊姓妈妈说。
一位较为理智的妈妈则分析表示，生二胎的人有几种：一种是不管如何也要生好几胎的，不会考虑任何经济条件；还有一种是条件好的早就生好几胎了，房子也早有了。这些类型的人都不会因为政策的放开也要去买房子。
作为八零后的陈妈妈显得忧心忡忡，她告诉记者，女儿刚1岁多，现在房贷、孩子吃喝拉撒都要花不少钱。“本来因为政策原因，双方家长都已经放弃让我们再生的念头了，可这下政策一出来，老公家里人又开始唠叨让我们再生一个了。”她说，生二胎的话得换个大房子，房贷压力会更重，万一生了个儿子，长大了还得给他买房娶媳妇。
人口
穗或年新增6500新生儿
其实“单独二胎”放开之后，最让人关心的是会给中国新增多少出生人口。而对于房地产行业而言，最关心的则是因此有可能带来的改善性需求，和未来这些孩子长大之后的购房需求有多少。有业内人士就指出，“单独二胎”的人口红利不值得被过分夸大，毕竟符合条件的、愿意生的、还愿意为此买房的，这个数字未必会很庞大。
国家卫生计生委专家委员会委员、中国人民大学人口学院教授翟振武曾预测，“单独”二胎政策全面落实后，在全国范围内将影响1500万至2000万人，他们是一方独生子女，且已育有一个孩子的育龄夫妻。
而国家卫生计生委前期开展的生育意愿调研则显示，上述1500万至2000万符合生育新政的夫妇，大约50%至60%愿意生育第二个孩子。
那么在“单独二胎”实行之后，中国会比现在多出多少新生儿呢？中国社会科学院人口与劳动经济研究所的王广州、中国社科院社会学所的张丽萍等研究人员，曾对“单独二胎”放开后的影响进行测算。测算结果显示，全国城乡统一放开“单独二胎”，则每年多出生的人口将比现在增加100万人左右，超过200万人的可能性很小。
广州市人口发展战略研究办公室主任段建华日前在接受媒体采访时预测，广州每年因此会多诞生不到一万名新生儿，不会给社会造成太大压力。
记者了解到，2012年全国新出生人口为1635万人，广东省新出生人口为122.37万人，而广州市2012年新出生人口为10.66万人。按照这样的比例来测算，如果在放开“单独二胎”之后全国每年新增出生人数增加100万，那么广州每年新增出生人数约为6508人。
在有约一半家庭认为生二胎之后需要改善住房条件的情况下，广州每年新增的5792出生人口，至少可以带来3254套的改善性需求。未来当这些孩子长大之后，也许还能带来不小的新增购房需求。
户型
“小四房”或取代“小三房”火起来
相对于人口红利对房地产增量的影响还可能在多年之后，“单独二胎”政策放开对改善型需求和户型设计的影响来得更为直接。不少房企也开始意识到，在家庭人口可能增加的情况下，“两房”这种户型在未来或将不再是刚需的首选，而“小四房”或取代“小三房”火起来。
有业内人士表示，随着这类买家群体的增加，小三房为主的置业需求将逐渐向小四房过渡，除了自住型中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入。尽管短期可能不会太明显，但这绝对是未来户型布局的新方向。
家和集团副总裁张建勋表示，“单独二胎”政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。“一个家庭计划要生二胎，再加上老人，以及照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，3、4房户型未来会成为刚需选择的主流。”他表示。
“而作为开发商而言，未来在设计户型的时候，更多时候就不是像现在180平方米也做三房，以大为主。而是尽可能多房间，包括多设计工人房。”张建勋告诉记者，不少地块出让可能依然会要求多建90平方米以下的小户型，这种情况下如何在90平方米内做出三房，甚至还要加一个功能房，就要求开发商多向产品练内功了。
满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，从目前的二手成交来看，有超过三成的成交是选择60-80平方米这一面积区间的户型，主要就是以两房为主。“二胎政策放宽之后，未来的5-10年，这个户型结构的选择将会发生改变，80-100平方米的户型将成为主流，这也是家庭人口规模所决定的。”
合富置业首席市场分析师龙斌也表示，“单独二胎”政策的放松，将会极大影响户型和产品的设计。“现在普通家庭都是三口之家，两房都够住了，加上老人也就三房；而政策放开一到两年后，至少三房的户型会成为绝对的主导。”
学位房
只会越来越贵，或更火爆？
“现在小学学位那么紧张，不知道放开‘单独二胎’之后，会不会继续一户一学位。如果继续执行，那小的那个孩子只可以统筹了。亲戚的儿子今年9月地段对口入读了西关外国语小学，都算很幸运了。但因为他是两兄弟挂同一个户口下面嘅，现在要一户一学位，所以以后小的那个就只可以统筹入学了。”
近日，“单独二胎”的消息放出之后，也有不少家长开始担忧生二胎之后学位的问题，即便符合条件生下二胎，会不会没有学位读书？据介绍，目前广州市内各区地段生入读政策为“一户一学位”原则，即同一户籍地址、同一房产、同一租住房只在辖内对口学校对应安排一个学位，如学位已经被占用，则由区教育局统筹安排学位。
不过记者了解到，如果是符合政策的“单独”二胎家庭，并不需要为此担心。广州天河、越秀、海珠、荔湾等区教育局负责人都曾表示，各区“一户一学位”只针对普遍情况，而符合政策内生育的多子女则除外，依然可以入读。
荔湾区一位刘姓家长告诉记者，现在开放单独二胎，小学学位竞争只会更加激烈，不敢想象啊。而且政策内二胎不受一户一学位的限制，买一学位房可读俩真划算啊。“越秀那些学位房会水涨船高，只会越来越贵，个个都冲着一个学位两个孩子读。”他说。
对此龙斌表示，本来在执行原来计划生育政策的情况下，可能会迎来生源减少的趋势的，不过“单独二胎”放开之后，如果学位房现行政策不变的情况下，生源又会迎来新的拐点，学位房继续变得稀缺。“另外就是原来买套学位房可能只是给一个小孩读书，现在买一套学位房可以供给两个小孩读书，等于加大了学位房的价值，学位房也会显得更值钱。”龙斌表示，不过这些影响都要在五六年之后才会显现，短期内应该不会给市场造成太大的影响。
反方
二胎增加其他支出或降低楼市需求
南都记者在采访过程中发现，大部分人认为“单独二胎”政策对于楼市是一个利好，但也有小部分认为反而可能降低需求。
“现在很多人买房子，不一定是因为原来的房子不够住了，而是因为家庭储蓄越来越多，希望通过买房来实现保值的功能。”一位房产中介告诉记者，现在让这些人生二胎，等于让他们的存款有了去处，奶粉啊、教育啊都能花不少钱，也许反而会让他们打消了买房的念头。
此外还有市民则表示，“单独二胎”可以改变目前大量的“421”家庭结构，未来几十年，不少年轻人可能会接到父辈和爷爷辈的三套房产，形成巨大的剩余，可能导致房地产价格不稳定。而现在增加了小孩，就等于给未来有比较稳定的成年人来接盘房地产，房地产市场也会更加稳定一些。
市场
已有买家改变置业目标，显现周期还需时
“单独二胎”政策对房地产的利好是分为近期的和远期的两部分，近期的是指因二胎孩子出生带来的改善型需求放大，远期的是指孩子长大后新增的房地产消费需求。
“既然有可能会生二胎了，家里人也告诉我索性一步到位买个三房算了。”近日一直在市场上寻觅两房单位的郑先生，在得知“单独二胎”政策放宽之后，在全家人的合计之下，决定将自己的找房目标换成了三房单位。“首套房贷的优惠还是很重要的，还是决定一步到位比较好，免得未来真生两个孩子要换房，二套房贷利息都要贵不少。”
不过从目前的市场上来看，像郑先生这样敏感的置业者仍是少数。龙斌告诉记者，“单独二胎”政策目前还未真正实施，即便是开始实施了，像广州这样的城市，依然是经济条件足够好的才敢生，现在市场上还没有太大的反应，预计3-5年之后就会见到效应。张建勋也认为，假如明年两会后放开的话，显现到房地产市场上，功能性要求的改变大概在1年后，而增量的改变还需更长时间。
数读
“单独二胎”能产生多少楼市红利？
◎影响人群
国家卫生计生委专家委员会委员、中国人民大学人口学院教授翟振武预测，“单独”二胎政策全面落实后，在全国范围内将影响1500万至2000万人，他们是一方独生子女，且已育有一个孩子的育龄夫妻。
◎愿意生二胎人群
国家卫生计生委前期开展的生育意愿调研，上述1500万至2000万符合生育新政的夫妇，大约50%至60%愿意生育第二个孩子，即750万-1200万人。
◎全国每年新增出生人口
中国社科院人口与劳动经济研究所等研究人员测算，如果全国城乡统一放开“单独二胎”，每年出生人口将比现在增加100万人左右，超过200万人可能性很小。
◎广东省每年新增出生人口
2012年全国新出生人口1635万人，而广东省新出生人口为122.37万人，约占全国总数的7.48%，单独二胎放开后全国新增100万出生人口，广东则约新增7.48万出生人口。
◎广州市每年新增出生人口
2012年广东省新出生人口为122.37万人，而广州市2012年新出生人口为10.66万人，约占全省的8.7%，用广东单独二胎每年新增人口7.48万人×8.7%=6508人。
◎广州每年新增改善性需求
网调结果显示，约47%参与调查的人认为，生了二胎必须要换一套大一点的房子，也就是每年新增二胎的6508个家庭，约有3059个家庭需要改善住房。
◎未来广州每年新增购房需求
广州每年新增出生人口6508人，未来长大成人之后即便全部内部结婚消化，每年也会新增3254套购房需求。
◎广州去年住宅成交套数
2012年广州十区二市一手住宅成交套数94777套，二手楼登记交易5.9万套，总量超过16万套。
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