??新浪乐居讯(编辑 郜艳韦)2015年已近尾声，一年来房地产市场是否景气回升，房价是涨是跌想必是业内和购房者都关注的话题。对于房企和楼盘来说，恐怕更关心的是自身的年度任务是否达标，整体市场销售如何，谁家卖的最好，竞争对手表现如何。
??卖的好也罢，未完成指标也罢，大家关注的都是最终的数字，即成交量和成交金额， “销”只是执行的动作，如何销售好，那就要在“营”的前端做好功课，所谓营销，即有销必营先，畅销必营胜。综观2015乌鲁木齐楼市营销，外拓客、配行销、学互联、办活动种种十八般武艺统统上台，当中有何变化，有无共性，乐居总结九大方面特征如下：
??一、行销一度成为卖房找客的主流
??对乌鲁木齐楼市营销行为略做回顾，自有了商品房交易行为的那天起，营销就分为行销和坐销两大阵营，期间又转变成为开发商自销和代理的博弈过程，发展至近两年又新添了外包行销（包含拓客）的新模式。
??乐居对2015年各月楼盘成交排名进行盘点，发现至少有5家排名TOP10的楼盘均采取或曾采用坐销 行销的销售模式，并呈现区域销量明星、产品品质高、品牌较好、销售队伍规模大的共性特点，其中不乏国内一线品牌开发商。
??从某种程度上说，行销模式的大规模应用对楼盘销量起到了一定的支撑和稳定作用，但是否能彻底改变销售困局和“一飞冲天”目前还无法定论，毕竟楼盘自身产品迎合市场需求是根本。
??1、行销是否是楼市大一统的标配？大家都在用，你的楼盘到底合适不合适？
??2、是不是需要测算行销团队的费效比，每台客户到访、成交的平均成本，大规模团队如何进行日常管理？
??3、客户资源和企业品牌有无损益？
??并不是说行销模式不可取，做与不做需要与目标和楼盘特质相契合。
??二、跨界活动已成为主流开发商的标配
??自从国内一线品牌开发商进驻乌鲁木齐，从此就拉开了客户答谢和暖场活动的序幕，至今活动已成为主流开发商的标配。
??2015年大大小小的楼盘举办的活动有千余次毫不夸张，楼盘活动也从暖场类升级为有主题、有系列的跨界规模。
??据乐居持续跟进楼盘的活动来看，2015年楼盘跨界活动分类逐渐清晰：以万科代表的社区邻里关怀系列，以万达为代表的明星公演节点式开放类，以绿地为代表的大型论坛类，以绿城百合公寓为代表的时尚生活活动类，以中海、金色时光为代表的彩虹跑、夜跑的运动健康类，以闲来小镇代表的休闲生活旅游类等。
??跨界活动的倡导，对于客户资源的开拓和渠道资源的开发是有效的结合，若能够迎合客户需求的不断变化和促进服务，活动营销的意义会更大。
??“无活动，无情趣”，“无跨界，不营销”的时代已经到来！
??三、微信成楼盘互联网营销阵地
??突如其来的互联网，搅得房地产成为最后征服的一块阵地，2015年乌鲁木齐楼市营销也自然受到了互联网的洗礼，呈现最大的特点为楼盘都在做微信，微信托管、专职微信运维、阶段微信活动是乌鲁木齐各楼盘应用的主要特点，微信和楼盘营销相结合、客户有效互动方面仍处于混沌状态。
??万科、万达的微信公众号还是能让人眼前一亮，信息全、重服务，更多的是以娱乐化的姿态与客户取得互动，可以说是互联网思维很好的应用，走在了乌鲁木齐楼市微信营销的前列。
??1、 碎片化时代，受众更关心轻松愉悦的话题，严肃工整的语言会让人生厌。
??2、 要有娱乐化的思维去做营销，自说自话的时代已经过去，受众说好才是真的好。
??3、 微信只是个平台工具，不是用了微信一切问题都能解决。
??4、 好的创意和话题是传播和接纳的关键。
??四、媒体圈悄然转型，活动导客成合作敲门砖
??受互联网和开发商需求的双重影响，2015乌鲁木齐地产媒体圈面对一个课题：客户。
??于是有了成立销售代理公司，召集看房团，建立资源举办活动等转型，媒体推广合作难度加大，开发商着眼于业绩的需求变化，媒体适当的转变是有必要的，但完全倾向专业销售值得商榷。
??1、什么是媒体的属性？属性不需要坚持吗？
??2、媒体会消失吗,还是迭代和更替？
??3、影响力是发行量、粉丝，还是观点的独到和创意的刷新？
??五、强资源卖标配成项目营销新趋势
??购房者实质买的不是一套房，而是期望的生活，对于资源尤其生活资源的便利是当下购房者越来越重视的需求。而现状是生活资源丰富的土地不多，多是城市延伸区域的发展地块，开发商共同的课题是如何营造匹配需求的生活资源甚至超出预期。
??2015年此矛盾在楼市进程中凸显，同时也出现了一批引领资源并成功向营销转化的领军楼盘。
??自身资源强大系：当属经开万达广场，体量巨大，物业类型丰满，其万达广场、金街商业可满足自身客户之需更可辐射全市，同时紧靠高铁站，西望绿谷，一中学区，全生活资源完全囊括。
??资源引入系：以万科楼盘为代表，全力引入优质幼教资源妇联幼儿园，中央公园首次引入“万科食堂”和“梦工厂”，更在已入住社区引入客户专车服务体系，无一不体现万科的客户关怀理念。
??中城国际城打造的西北最大的奥特莱斯也成为热销的资源吸引点。
??学区房是贯穿2015全年营销进程的资源主流，如兵团二中和西山的八中。
??城市资源系：位于城东水区的世界公园是城市资源的受益者，水磨沟公园、农家乐一条街、滑雪场、新建东外环高架是保障其热销的核心要素。
??产品自身资源差异系：红光山板块严格来说生活资源待发展，绿城百合公寓凭借产品自身的精细化打造，全精装，智能科技化，使新疆“绿粉”将关注度完全转向居住的体验，并以绿城业主身份而自豪。
??当下成功的营销已转向不是简单的卖房，一看品牌的号召，更重要的是谁能打造差异化的生活资源体系。
??六、务实借力新政成大促销有效方法
??2015年乌鲁木齐已举办了三届房交会，通过减免契税吸引购房者入市，对成交促进很大，可称之为神奇的房交会。数据统计显示乌鲁木齐市春夏两届房交会共售出8109套住房，约99.64万平米，合计成交金额82亿，共减免契税1.5亿元。秋季房地产交易博览会以40.02亿元的成交额收官。年底的房交会即将到来，从参展数量看，开发商的热情依然不减。
??开发商自身的务实转变和政府的主动支持，是2015年乌鲁木齐楼市营销的最显著特征。
??七、一线品牌成楼市营销风向标
??2015年乌鲁木齐楼市已集聚了7家国内一线品牌开发商，简言之要“学习外来好榜样”。
??1、极强的目标感和营销计划的严格执行。
??2、开创多种客户体验类型，弱化生硬销售行为。
??3、互联网应用，娱乐化营销。
??4、营销、工程、昭示、物业服务前置、交付的紧密契合。
??5、重视客户体验感，创新客户生活服务梯次。
??八、南山成文化度假营销新名片
??“忽如一夜春风来，别墅栽满南山南”。2015年，曾经的农家乐已被16处别墅开发抢了风头，包括万科、绿城的进驻。远离冬季雾霾和夏季酷暑，兼顾养生和度假休闲，大型赛事的举办和磁悬浮规划对南山成为热土又做了催化。
??各项目将文化、度假地产与企业品牌无缝对接，在展现各个楼盘特色的同时，又形成营销推广合力。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
??九、码上专车成案场带客标配
??“码上专车”是通扫码的约车形式，让购房者根据自己需求，随时随地免费约车看房，这是乐居首创“看房 打车平台”双向结合的个性格化、定制看房服务。与以往所有看房服务相比，“码上专车”具有操作灵活、私密性强、用户体验感好等优势，而且最重要的是，此项服务是完全免费！
??据乐居数据监测显示，截止12月15日，乌鲁木齐码上专车约单576组。置业顾问对客户到访提升和服务升级均表示满意。
??乐居码上专车实现了提高楼盘到访率和客户精准度至营销完全闭环的过程。
??目标清晰 明确需求 勿盲跟风 学习创新 客户服务 强执行力=营销突破
