??“城市风雨欲来，却犹抱琵琶”。这是4月5日，樊华发在朋友圈的感想。正如这座城市的房地产行业，当大家以为“暴风雨”就要来临时，突然间，一股“春风”来了。
??今年春交会，重庆楼市成交各类房屋11275套，与去年春交会相比增加284.9%。“政策简单，但市场复杂。”樊华对这一轮政策的刺激效果持保留态度，“不会出现像2008年那样的疯狂了”。
??“房地产有价值，我们需要改变玩法。”樊华说，无论是产品研发还是营销，都到了一个需要改变玩法的时代。
??善败者不乱 地产业需降低预期值
??增速放缓、利润降低……这一系列的“新常态”表现，在樊华看来，是房地产进入“中年期”的特征缩影。
??“如果把房地产比作人的生命周期，那么现在房地产是进入了中年期，但远远未到老年。”43岁的樊华，21岁进入房地产行业，如今已有20余年，历经房地产行业的青铜和黄金时代。他说，中年会遭遇中年危机，但不可否认的是，中年也是生命周期中，最成熟和稳健的时期，也是价值贡献最大的时期。
??相比很多的“房地产末日论”，樊华有着自己的理解。“每个行业，发展到一定程度，都会出现放缓。这是历史发展规律，也是行业发展的准则。”他说，好比中国的电影市场，曾经有一段时间，电影市场几乎销声匿迹，但后来随着3D技术、影院的发展，电影市场又复活了。
??“进入中年，需要调整心态。善败者不乱，房地产行业本身也应当降低预期值。”樊华反复提及这句话。他说，未来的房地产主流一定是这三种玩法。一种是做规模，像恒大、万科这样，单一住宅业态，通过‘做流量’来达到利润。第二种是产业地产，做教育、医疗、商业、酒店、物流类产业，房地产只是载体，由后产业端来支撑房地产。第三类是城市服务商，例如绿地通过建设城市轻轨来实现沿线城市生活的开发。
??“过去的20年，行业是粗放的，是增量市场。而现在，房地产到了拼服务和品质的时代，对于客户来说，住进来是第一步，如何在社区里享受智能生活、物联网、家政、O2O生活等等，才是房地产未来需要做深做透的。”樊华说，在国内目前还没有真正将社区生活后房地产市场做起来的企业。国内目前做得比较好的，就是花样年华开发的“彩生活”社区生活联动，现在已经在香港上市了。
??营销应该怎么玩？
??“营销需要三军作战”
??在地产圈，如果哪个开发商不开发一个APP，或者开放一个微信公众平台，就不算是玩了“互联网 ”。
??“O2O的模式，目前很多开发商都在用，但基本处于探索中，效果还不明显。”樊华说，O2O模式需要强大的软件和后台，但O2O模式的线下积客能力不强，只能是营销的一个补充。
??“O2O模式也是和购房者建立联系，但目前购房者还更多的习惯通过广告、朋友推荐等方式，而不是通过APP来了解。”樊华说，这种模式目前在国内来说，发展都不太成熟，基本处于探索阶段，在和购房者之间建立关联时还有局限。
??如今，一些开发商将“渠道”奉为营销的主要手段，深耕房地产领域多年的樊华，并不认同。“营销一定是三军联合作战的。陆军是策划司令部，空军是媒体传播，海军是渠道。”樊华说，现在一些开发商，不研究案场的“杀客”能力，只关心去哪里找客户，片面强调渠道是偏执的。在中年期，房地产回归做房产本身，产品定位、价值解读、示范区体验，客户最关键的要素还是回归到房子本身。渠道找到客户，如果以上根基没有解决，也是空谈。渠道不能凌驾在营销策划之上。
??高端产品做的是平台
??真正的蓝海是穿越红海
??“房地产行业还有很大的价值，在于我们如何在这个领域做深做精做透。”反观自己走过的这些年，樊华也有很深的感触。
??“重庆某高端楼盘的楼王别墅，价值9000万。项目为客户配备了律师团队、工程团队、装修团队去跟业主谈，项目老大也出面跟客户谈了几次，前后加起来两个月。”樊华说，高端产品的营销就是做穿做透，高端和商务产品、大宗产品买卖，更多依赖的是资源和活动。在樊华看来，高端物业和大宗产品，作为展示平台，和客户产生接触点与产品关联，通过客群口碑传播，来寻找真正的客户。
??“领域机构原来做全程代理，而现在我们旗下7家企业已构筑起地产营运（生态链）企业群。”他说，“这种生态链是我们很早以前就在思考的，只是原来做代理大家日子都很好过。现在，我们也需要改变玩法，把生态链做起来，将研发、代理、广告、融资、渠道电商、平台媒体都集合起来做，这是顺应市场发展的需要。”
??“很多人问我，房地产还有没有蓝海？我的回答是，真正的蓝海，是在穿越红海以后，做深、做透、做专、做精才能抵达。”
