新浪乐居讯 杨帆，深圳市华睿行商业地产顾问有限公司总经理，从1999年开始涉足商业地产行业起，在全国各地已经运营了数十个商业地产项目。龙岩商业地产的现状如何？开发商对商业地产开发需要注意什么？市民在投资商业地产时应该如何选择？昨日，记者对杨总进行了专访。
深圳市华睿行商业地产顾问有限公司总经理杨帆接受采访
市场：提前开发，符合长远规划
此前，不少人都认为龙岩的商业地产特别是商业综合体开发过快，甚至不少业内人士都认为龙岩综合体将面临空前的竞争。对此，杨总却有不同的看法，“我认为龙岩整个商业地产的开发只是提前开发，目前各个开发商的压力确实并不大。”
杨总分析说，从目前中国地级市的城市化进程看，差不多是57%，以龙岩为例，近300万的人口，“城市中心人口比例大约是10%，但这个数字今后会逐渐增加。”按照目前国内人均商业面积1:1.5的比例，龙岩的商业地产面积从长远看是合理的，“但是政府部门在规划商业地产时要合理、有计划地放商业地块。”
开发商：明确定位，重在运营
而开发商在开发商业地产时又该注意哪些？杨总说，开发商最重要的是明确自己的定位，“商业地产和住宅不一样，定位很重要。”据杨总介绍，地级市的商业大致分为三个等级：市级商业中心(例如中山路)、副市级商业中心和集中区域商业中心。“未来发展的重点肯定是副市级商业中心，这里是未来行政、金融的中心，消费能力是最强的。开发商应明确自己的属于哪一类中心，再根据定位选择商品的档次。”
其次，杨总还谈到了商业地产开发的大忌，“开发商如果卖完商铺就走人的话，这个商业体是很难做起来的。”杨总说，开发地产容易，关键在于运营。而龙岩目前几个商业综合体都不太成功，大的品牌很难引进，这又是为什么呢？杨总分析说，近两年来，由于经济形势并不好，很多大的品牌都放慢了扩张的脚步，而龙岩的商业地产又集中放量，“两者矛盾直接导致一些商场很难引进好的品牌。”
投资者：投资商铺，重点看运营商
众所周知，龙岩市民的投资意识强，但是不少市民都在投资商铺时吃了亏。市民在投资商铺方面应该如何选择、合理投资？对此，杨总分析说，商铺一般分为核心区域和新开发区域。核心区域的商铺由于是成熟区，所以增值稳定；新开发区域的商铺则成本较低，回报空间大，“如果资金充裕，可选择核心区域的商铺，长远看升值稳定。新开发区域的投资虽然回报高，但也存在一定的风险。”在投资时，政府规划也是很重要的一点，“投资时要看准城市发展的重点和焦点。”
在选择商铺投资时，最重要的还是要看运营商，“我始终认为这点是最重要的，好的运营商能将一个新的区域做大做旺，反之，就算地段再好，没有好的运营理念，也可能会做砸。”
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