城市群的概念最早出现在哲学家奥斯瓦尔德·斯宾格勒于1918年的著作《The Decline of the West》中。之后，法国地理学家简·戈特曼又于1957年提出，他将十几个城市联合而成的、具有3000万以上人口的城市密集区称为世界级城市群。1976年，戈特曼在他的论文《世界上的城市群体系》中继续提出世界六大城市群的观点，超前地将我国的长三角城市群囊括其中，该趋势直至21世纪的今天也没有任何变化。从世界城市发展的普遍规律来看，城市群的发展通常历经四个阶段：
以国内来说，对于城市群，也有贴近我们自身国情、符合新型城镇化发展现状的释义。国家发改委在《城市群战略与城市群规划》报告中指出：“城市群是在特定区域范围内拥有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境和交通条件，以一个以上的大都市区为核心，城市之间内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市‘集合体’”。
改革开放以来，国内围绕城镇化推进的步伐持续迈进；自21世纪后，城镇化发展更是进入加速阶段。
根据发达国家的城市发展经验，一般城镇化率在30%~70%期间是加速城市化的时期，且发展形态逐渐以城市群为主体核心。以美国为例，其城镇化率在1960年已经达到了70%，之后增长步速稳定，主要是出现了向大城市群集中的趋势——逐步发展有十个大城市群，都处在沿海或者五大湖地区，其中包含东北部大西洋沿岸城市群(波士顿、纽约和华盛顿为核心)和北美五大湖城市群(美国境内以芝加哥为核心)这两个公认的世界级城市群。
而国内城市发展历程也基本遵循着世界经验。随着城镇化率加速提升、城镇数量和规模的不断扩大，加之交通等基础设施改善等因素推动，我国正经历从城市化到城市群阶段的转变。有别于传统的省域经济发展理念，城市群发展思路也在逐步成为国家新型城镇化战略的核心之——从“十一五”规划纲要，到“十三五”规划，再到“十九大”报告，逐步深化“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”的战略框架。
交通网络迅猛建设成催化剂，为国内城市群发展创造有利条件
在城市群的发展过程中，交通网络的建设是基础，它使得劳动力、资源、资本和生产要素在城市群内得到充分流动和再配置。打造快速铁路交通网和普通干线网，已成为目前各个城市群建设的重中之重。近十年来，在我国扮演着交通主力的高速铁路网得到迅猛发展，高铁改变的不仅是不断刷新的“中国速度”，更为城市发展带来新的模式与机遇。
截至2017年末，我国高铁运营里程2.5万公里，占全球总里程的66%，居世界首位。2016年6月，国务院常务会议通过《中长期铁路网规划》，中国将构建“八纵八横”的高铁网络。2017年2月，国务院印发《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》。2017年11月，国家发改委印发《铁路“十三五”发展规划》，均强调和明确了中国铁路近五年目标——至2020年，国内铁路网规模达到15万公里，其中高速铁路目标达3万公里。
高铁的开通打破了城市间的往来壁垒和传统的经济圈格局，在推动城市格局的重塑上扮演了重要角色，并从人口流动、区域经济、城市结构等多个方面对近阶段城市群发展带来深远的影响。
以北京和上海两个超大城市来看，两市人口均已接近各自2035年规划中的目标值，这意味着未来18年内，人口流入规模大概率会下降，并率先向附近的核心城市、强二线级别的城市进行溢出。而高铁建设为这一外溢效应提供了充分的交通支撑，且随着运输成本减低和时间成本缩短，溢出范围得以进一步延伸，促使核心城市和其周边小城市协同发展。
高铁网络建设的成熟使得国内传统物理空间概念逐渐被淡化，城市群内核心城市与周边中小城市、各邻近城市之间的“时间距离”已成为衡量发展驱动力的主要标准。若城市群内的核心城市与周边高铁节点城市间成功形成0.5-2小时交通圈，点对点的两地互交程度直线提升，带来的是核心城市溢出效应强度的扩大，邻近城市受惠较多。
进一步看，由于核心城市对外来人口的吸引力长期、真实存在且实际不会减弱，由此产生的工作及生活需求，在高效的城际交通推动下，必然将在周边城市内予以规模化释放。而这种外溢的需求，其辐射半径，与其说依靠物理距离，不如说是以“时间距离”作为首要衡量标准更为实际。
六大国家级城市群将显锋芒
国家“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，将在全国范围内共打造19个城市群，涵盖国家级到地方性级别。十三五重点规划的19个城市群，从空间布局上大半区域均有涵盖，且跨度较大。据统计，这些城市群的土地面积占全国土地面积的1/5左右，但人口占比超过50%，创造的GDP更是占到全国总额的3/4以上，具有举足轻重的作用，未来更将逐步成为带动中国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。
根据目前城市群的发展程度，未来一段时期内能从人口、经济、产业、发展速度等综合方面真正撑起国内城市群大框架的，主要集中在六个城市群上，包括长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝和海峡西岸城市群。这六大城市群所占国土面积近14%，人口占全国47%，却有着超过60%的GDP贡献。特别是前三大城市群——京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市群，以5 %的国土面积集聚了23%的人口，创造了39%的国内生产总值。
六大城市群中，GDP总量最高的是长三角城市群，也是常住人口最多的; 最低的是成渝和海峡西岸城市群。城市群覆盖范围最广的是长江中游城市群，包含28个城市，总面积达34.5平方公里。珠三角城市群所占国土面积最小，但经济发展强劲，2016年的地均GDP在六大城市群中位列首位，高出排名第二的长三角城市群78%。人均GDP最高的也是珠三角城市群，比长三角城市群人均高出19%；人均和地均GDP水平较低的是成渝城市群。
从目前发展态势来看，六大城市群在当前集中了科技、金融、教育、医疗等主要资源，对于外来人口具有很强的吸引力，在中长期而言都将是国内吸纳人口的重心所在，这一趋势在数据上已有所反映。克而瑞统计数据表明，近5年人口净流入最多的城市群为长三角，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅。
城市群发展促地产行业投资布局之“变”
房地产行业向来与城市化的发展密不可分，在国内进入到以城市群作为城镇化主要载体的今天，行业参与者们的一些传统投资逻辑或多或少受到影响和冲击，不得不随之而“变”。过往通过一二三四线城市进行布局划分的模式正越来越模糊，至少当前不可能再单一、割裂地去看个别城市。我们必须切换视角，更多围绕目标城市群中的核心城市、核心城市辐射圈范围内的其他城市、高铁沿线节点城市等的市场情况、发展潜力来思考策略。
近年来，房企关注度明显开始聚焦六大城市群，并逐步进行下沉、深耕。从2008年~2017年期间六大城市群土地成交数据来看，其中长三角城市群，不管是按土地成交总额还是成交土地面积，均常年居于首位。此外，特别是海峡西岸、成渝和长江中游这三个城市群，近10年来土地成交金额的复合增长率分别达到43.5%、38.7%和35.1%，成交土地面积的复合增长率分别为38.6%、26.5%和25.9%，市场潜力不可小视。
据中指数据发布的2017年国内拿地权益金额排名榜，乾立基金对其中TOP5房企的新增土储情况进行了分析，可以发现，五家企业在六大城市群内的拿地规模均在各自新增土储中占有较大的比重。按权益金额来算，五家房企在六大城市群的拿地金额均超过其新增拿地总额的70%；若按权益规划建筑面积计算，除恒大外，剩余四家房企在六大城市群内的拿地面积占其新增土储均超过60%。
从以上图表进一步看，五家龙头房企在2017年的拿地情况呈现出的一些特征，值得留意和关注。
长三角城市群显然仍是受到最多青睐的区域——2017年，五家房企在长三角城市群内的拿地权益金额(招拍挂为主)总计2777.9亿元，占五家总额的32.7%；预估权益规划建筑面积约4289.7万平方米，占五家总规模的21.5%。
成渝和长江中游两个城市群的受关注度显著提升——2017年，五家房企在成渝和长江中游两个城市群的拿地权益金额(招拍挂为主)分别为539.2亿元和737.5亿元，占到五家总额的6.3%和8.7%；在两个城市群内新增权益规划建筑面积预计达到1349.8万平方米和2334.8万平米，占到五家总规模的6.8%和11.7%。
以细分区域来看，5家龙头企业的布局较多还是围绕六大城市群中的核心城市、核心城市辐射范围内/城市群内重点二线城市开展，这一趋势同样也在其他大型房企上得以印证。
房企城市群战略布局典型——保利与中梁
在典型龙头房企中，保利地产是较早且明确提出“城市群”布局战略的代表，也是目前受益颇多的一家。保利目前成立了城市群战略部，提出“3+2+X”的城市群布局战略——“3”即京津冀、长三角、珠三角主力城市群；“2”即长江中游、成渝两个城市群中的核心城市；“X”即其他潜力城市。
保利在战略布局上的调整，也反映出近年来，越来越多的行业参与者开始清晰意识到城市化发展进入到城市群阶段，必须转变传统思维模式。
保利明确表示，不强调一二线与三四线城市的差异，更注重围绕核心都市圈的城市群发展战略，坚持以北京、上海、广州等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、京津冀的城市群战略布点；计划做大长江中游、成渝、海峡西岸等国家重点扶持城市群的规模。而在细分城市的选择上，更多关注市场容量大、需求较为旺盛的二线城市，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。
有别于传统龙头房企深耕重点城市群其中核心城市、强二线城市的策略，百强房企中也有一些“异类”，自2016年起抓准了宏观调控引发的需求外溢爆发机遇，目光瞄准城市群辐射的三四线及以下城市，实现阶段性规模快速增长。其中的代表企业，就是中梁地产。
2016年到2017年间，中梁凭借这样独特的城市群三四线城市的布局战略“跑赢”了市场。2017年上半年的销量额就超过了2016年全年销售额336.8亿，全年最终获得757.9亿的销售总额，同比增长125%，跻身房企25强。
单从2017年中梁拿地情况来看，按中指数据统计的新拿地权益规划建筑面积来看，在六大城市群中，长三角和海峡西岸这两个城市群的布局占其全年总拿地规模近58%。其中，城市能级最高的为二线城市无锡，其他还是集中在三四线及以下能级。
长江中游和成渝城市群也有一定布局，拿地权益规划建筑面积占全年规模的16.1%左右。其中，长江中游城市群内主要涉及宁乡和江西的上饶、赣州、抚州等城市，成渝城市群包括达州和南充等城市；这些城市部分能级达到二线，大多也在三线及以下。
此外，以中梁在长三角地区的布局来看，虽然多有三四线及以下城市，未来一旦宏观调控政策有所放缓，则存在一二线外溢需求回流、市场降温等风险。但从中梁在具体城市选择的策略上，我们也能看出内部是有比较清晰的标准的，比如不走“高价”路线；除对城市的基本判断要素外，着重考量面积段、竞争环境、规划结构提升等指标。同时，对潜在风险有一定的预计和防范，避开过热的三线城市。例如，其在布局安徽时，避开了合肥等强调控区域，进驻芜湖、滁州、六安等省域次中心区域；也会选择像嘉兴等，距离强核城市/强二线城市较近、经济面好、本地人购买力强等支撑的城市。
综上来看，以城市群为主要载体的城市化正在逐步并加深影响各个产业的发展思路。对于行业参与者们而言，必须能够识清当前城市群格局带来的城市发展新机会，做到因城施“计”。
在对国内城市群发展现状格局、趋势影响，以及这一格局对当前房地产市场带来的投资布局新思路进行总结分析后，我们需要深入到各个重点城市群中进行具体剖析。
本文源自乾立基金《房地产投资白皮书》2018年第一期。本期《白皮书》聚焦“城市群”和“长租公寓”两大热点，分别从不同的行业视角深入研究该等专题，并提出乾立独有的观点以求与业内分享。获取精华版《白皮书》，请扫描下图二维码。
