石家庄楼市迎来“封楼行动”
新浪乐居深度报道记者 @滕敏/文
7月11日晚，保利花园销售部高级经理敬甫与业内好友正在聚会，一代理机构好友透露，石家庄新一轮的楼市整治即将展开，“这次新市长下定决心，会持续很长时间，我们干脆转行算了。”朋友自嘲说。他代理的楼盘，都在违规之列。乐居深度报道汇总》》
果然，7月12日，石家庄市政府发布发布《关于严禁违法建设行为的通告》，通告要求，7月21日前未停止施工和非法销售活动的违法违规建设项目，一律由辖区政府依法组织强制停工，关闭销售场所，接受处理。
这不是第一次“狼来了”，但是这一次却没有地产商侥幸过关。通告后数天之内，石家庄几乎所有违规项目都接到了石家庄市房产稽查大队的查封通告。
这场由市长督办、全市各个部门联合进行的行动后来被称为“封楼行动”。根据石家庄房管局提供的数据显示，此次行动共巡查楼盘221个，送达“关于严禁违法建设行为的通告”194份，违规比率高达87.7%。
石家庄楼市“无证驾驶”行之多年，这一次，是否集体到达终点？
昂贵的预售许可证
出租车司机小杨是市场刚需中的“观望族”，在这次整顿开始后，他越发感觉到买房的紧迫性，“如果所有项目都五证齐全的话，房价肯定要涨。”
石家庄今年上半年普通住宅成交均价为6076元/平方米，根据相关机构排名，石家庄房价在全国排名第75位。
小杨“房价要涨”的判断在业内研究者那里有印证。石家庄惹目机构执行总经理张金峰测算，五证齐全的项目要比五证不全的项目均价高10%左右，即使一个项目，在获得预售证前后也有10%—15%的价格差。
基于自己的购买力，正值楼市严打“无证驾驶”之际，小杨并没有把目标集中在有证楼盘，他首选正在被整顿的项目。被整顿楼盘有两种，一是城中村改造项目，由于政策以及历史原因，旧改项目在短期内难以取得土地使用证。《国际金融报》报道，自2007年开始，石家庄市政府提出“三年大变样”计划，强力推进了一项建市以来最大规模的城市改造工程，在大规模的城市改造中，政府默许甚至鼓励的做法是，开发商直接跟村委会达成协议，帮助村里拆迁、建楼。比如村里有300户，开发商给500套楼房和一部分商业交给村里分配，其余的房子收益全部归开发商。这种开发模式减轻了政府的负担，但是在一定程度上也阻止了外来品牌房企的进入——品牌房企通常更愿意在二级市场拿地，以避免诸如拆迁等不确定因素，例如考察石家庄楼市近十年的万科。
通常，开发商和村委会向购买业主发放没有任何法律效力的“村证”，但小杨认为这并不存在风险，因为他相信，一个城中村改造项目动则几千户，“不能轻易出问题。”小杨说，“毕竟这是政府的政策。”
另一类为预售许可证正在办理中的项目，这同样被小杨接受，“拿证是迟早的事情。”小杨说，“反正是自住，晚一点拿证其实无所谓。”在小杨看来，一套90平方米在二环边上的房子，有证和没证，总价可相差七八万元。但是，在整治发起几天之内，小杨走访数家楼盘，他看到了与以往完全不同的景象。
在建华北大街长安区医院附近不到200米的街道上，集结着天洲沁原、安联新青年广场、星河湾、半岛国际等多家售楼处，其中除半岛国际售楼处有值班人员外，其他数家售楼处均大门紧闭。小杨尝试拨打其他售楼处咨询电话，均无人接听。
在风头正紧的严打时期，即使知道仍然有购房者愿意以风险换取低价房，但是开发商似乎并不愿意承担政策风险。“开发商现在销售其实并不划算。”惹目机构张金峰说。
对于大部分开发商来说，在未取得开工证和预售许可证之前进行开工建设和销售，旨在获取前期开发资金。所以，开发商不惜牺牲一定程度的利润，来缓解资金压力，“在资金情况一旦好转之后，他们会尽快办理手续，从而提高售价。”张金峰说。
以石家庄北二环项目某项目为例，新浪乐居监测数据显示，该项目去年获得预售许可证之前，成交价5100元/平方米左右，五证齐全之后，项目售价升至6500元/平米以上。
在石家庄，房地产开发商通常会在拿证前前先销售30%-40%的项目体量，“一旦这个体量卖多了，未来再获取利润就比较吃力。”张金峰说。
以一个10万平米体量的项目为例，为了达到预期的利润，拿证后，可以把剩下的6万平米价格从6000元提至7000元/平方米。如果拿证后剩余体量仅1万平米，则可能需要卖到9000元/平米以上才能达到利润目标。但是，由于项目本身品质并不足以支撑这么高的价格，项目就会遭到拖累。
预售高门槛
保利花园并不在“封楼行动”名单之列。在小杨一直寻找无证房源的同时，敬甫则在研究整治行动的影响，“对我们项目肯定是个利好，市场上的需求必然会从一些无证项目分流到我们的项目。”敬甫说。
但是，“封楼行动”令同一个区域中占据多数的无证项目迅速陷入封盘状态，对于有证项目而言，好处不言而喻，但是“孤木难以成林”。敬甫担心，单靠一个项目的推广，很难提升区域关注度，这意味着客群将被压缩。
面对关门谢客的局面，部分开发商加快了申请预售证的进度。位于石家庄南二环、五证不全的某项目副总经理曾力(化名)正在努力跑规划部门和土地部门，以尽快完成前期的审批，推进预售许可证的获取，实现“金九银十”的开盘计划。
在补办手续所获需的资金上，曾力一再强调，公司并不缺钱。张金峰对乐居记者说，即使连土地证都没有的楼盘项目一旦缺钱，他们都能借助民间借贷安然度过——在石家庄，开发商能轻易获得年利率在15%-20%的民间无抵押过桥借款。
曾力并不愿透露证件办理的进度，亦不愿谈及为何该项目欠缺土地证的原因，但他感觉办证速度比以前更快了，“这几天平均一天能批下来三个左右的预售证，明显比以前多了。”而石家庄房地产协会提供的监测数据显示，今年上半年，石家庄市共批准预售许可证46个，平均一个月不到8个。
在石家庄房地产业协会副会长兼秘书长李水源看来，这次整改倒逼了职能部门的办事效率，“此前由于工作效率问题，办证的时间可能长达几个月，这间接造成一些项目迫于资金压力边售边拿证。”
他同样认为，对项目预售门槛过高的要求，是一些项目难以获得预售证的另一主因。在石家庄，预售证的获取条件是：七层以下的达到主体工程封顶，七层以上的主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。这比国家规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的取证要求要严格得多。
“稍微宽松一些，就会有更多企业能拿到预售证。”李水源说，“这些企业前期已经投入了那么多资金，不太可能跑路。”据了解，从上世纪90年代至今，在市场监管缺位的情况下石家庄开发商跑路现象并不突出，据张金峰统计，“一共不超过两位数”。
尽管如此，作为房地产服务机构，张金峰还是希望开发企业“有证驾驶”。过去城管、房管局、住建委等部门会进行不定期抽查，一旦所服务的项目被抽中将被关门整顿，“本来做好的营销节奏，很可能就被打乱了。”
(新浪乐居石家庄站主编贾世海对本文亦有贡献)
