??南京人非常重视子女的教育，因此关于学区房的话题很多。无论是“天价学区房”还是“学区房维权”，学区房的问题成为许多家庭心中的症结。要学区能否同时低总价？11月27日城东纯新盘中垠紫金观邸用472套房源的“日光”给出了答案。
??该项目位于城东马群地铁站，虽然占据“紫气东来”南京传统上风上水的最佳区位和地铁、公交换乘汇聚点的交通咽喉等优势，但这里的教育配套却一向是购房者、尤其是年轻人婚房需求止步的“罪魁”，也是很多开发商只能将楼盘低价销售的“心中之痛”。然而就在上周中垠紫金观邸首开前两日，当南京地铁5号线规划遭国家文物局打回修改事件发酵之际，该项目晒出了学区划分的官方批复文件，成为楼盘遭哄抢的重要原因，因为该楼盘被划入南京市一中马群分校学区。
??不同于规划建设这些未来利好，该校已于2013年9月1日正式开学。公办初中，采取小班化教学，每个班不超过36个人。办学规模为26轨78个班级，可容纳3900名学生。目前很多新建楼盘，虽然紧邻名校，但很少有尚未开盘就被划分学区的，都是楼盘自己的宣传。然而实际上，离得近并非能被划为学区房在南京已屡见不鲜。所以紫金观邸以官方文件加上已经投入使用的名校，基本可以让买房人安心了。
??城东板块的价格谷底 单价是总价也是
??10月28日城东的金马路地王被新城地产以楼面地价19529元/㎡摘得，而中垠紫金观邸所在的马群站与地王相距仅一站路的距离。作为地王的邻居楼盘，中垠紫金观邸首开成交均价21000元/㎡，其中89平方米的小三房不少房源的单价都在2万元/㎡以内，甚至比地王的地价还低。
??地铁2号线是南京由西向东的一条干线，中山门外至仙林湖终点站之间，除中垠紫金观邸外及其周边的紫金华府、复地御钟山外，向东北方向5-15公里沿线还有大发融悦、紫金华府、奥克斯钟山府、骋望云邸、世茂招商语山等普通住宅在售，均价均超过21000元/㎡。可以看到，中垠紫金观邸作为公共交通主干线上的TOD综合体，也是在售楼盘中距离地铁最近的项目。
??就城东而言，依托紫金山的自然资源，周边以别墅、花园洋房等改善产品为主。在近期热销的新盘中，世茂招商语山和大发融悦均主推花园洋房，而五矿晏山居则主推叠加别墅产品。小高层产品基本处于供不应求的状态，低总价的学区房更为稀缺。
??购买门槛低 月供≈月租*2
??该项目首开89、109、122㎡三房户型，主力户型89㎡，销控表最低单价17884元/㎡，160万左右即可入住城东学区房。
??对中垠紫金观邸的小户型分析师可以算一笔账：
??89平户型总价：21000*89=186.9万元左右
??2.5成首付：178*0.25=46.73万元 即首付47万元左右
??贷款金额：139.9万元，以等额本息的方式商业贷款30年
??每月月供=【1399000*(4.9%/12)*(1 4.9%/12)^360】/【(1 4.9%/12)^360-1】=7424.87元
??马群地铁站附近89㎡产品出租价格约3000元/月（保守估计）
??购买该产品等于每月付了双份房租，却多得了一套房。
??此外，项目可以使用公积金贷款，纯公积金贷款30年月供仅6088.54元/月。
??除抽水机一般的开盘，开盘次日即涨价2000-3000元/㎡也是看点十足。也就是说，购置了一套最小户型89㎡，第二天就能赚到17.8万。也难怪该项目首开2小时吸金9亿。
??购置学区房要根据自身的经济实力和还贷能力进行购房预算。此外，用来自住的，购房者就要在学区房的前提下考虑周边环境的情况，要考虑整个社区的环境及整体的素质，避免对孩子带来不良的影响。对于只是为了解决孩子入学户口问题的，可以选择面积小总价不高的房子，投资成本低，也便于出租。
??随着"二孩政策"的放开，购买学区房还是比较保值增值的。中垠紫金观邸通过首开亲民价给了我们答案，要学区也可以低总价。最后，涨价3000元/㎡的中垠紫金观邸还值得购买吗？我们在此留个悬念。
