2011年3月1日，南宁市“限购令”正式落地，至今已经满2周年。在2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，是2009年底以来第五次楼市调控升级。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
两年时间，南宁楼市经历了怎样的成长过程？市场在调控下出现了哪些衍变？
成交见好，限购不再是“杀手锏”
告别元宵节，2013年春节黄金假期已经告一段落。回顾去年楼市，据南宁市住房保障和房产管理局网站公布的2012年房地产市场销售数据：去年1—12月，全市新建商品房批准预售面积和存量房成交套数同比下降1成，全市新建商品房成交套数同比小幅增长0.83%。从数据来看，虽然推售的房源量降低，但新品成交数保持稳定，可见市场仍有一定的活跃空间。据不完全统计，2013年1月份南宁商品房成交达6000多套；2月份以来，在没有楼盘集中开盘的情况下，南宁商品房成交已达900套左右，楼市购房热情出乎意料的高。
从去年年底到今年年初，南宁楼市持续出现成交走高的现象，一方面，楼市不仅出现高成交量；另一方面，土地市场的表现也毫不逊色，开年便隐现“供需两旺”趋势。有业内人士认为，随着楼市逐渐习惯了“限购”的影响，市场反应也显得更加成熟，预计2013年南宁房地产市场回升势头或将加强。
自住为主，购房主流悄然转变
总结这两年的系列调控政策，楼市里主要形成了以“限购、限贷、限价”的“三限”为核心的调控组合拳。可以确定，2012年楼市调控的方向可归为3大类：抑投资、保刚需、重保障。具体到南宁，“限购令”支持以自住型为主的购房需求很明确，在如此严厉的政策下，不仅开发商面临极大的开发和销售压力，同时还要迅速适应政策，实现角色转变。另一方面，“限购令”极大程度地影响了投资、投机行为的延续，以投资客短期的“阵痛”，换来“刚需族”重回主流的买方市场。事实上，不管是杀伤力巨大的“限购”或是“限贷”，其实都是为首次置业者网开一面，甚至改善型购房也能得到一定支持。
从记者近日走访情况来看，兴宁区、西乡塘、城北及江南等主流板块，主打刚需产品的楼盘，现场人气都不错。而各楼盘销售负责人也反映，春节收假以来，楼盘人气开始回升，即便限购政策继续执行，估计也不会有太大的影响。
品质为王，产品升级成为必然
有业内人士认为，刚需撑市，高端盘品质好也会相对“受冷落”。限购对于高端盘而言，作用立竿见影，因为高端盘往往是楼市的价格高地，投资者被挤出市场，对高端项目的人气、成交将产生一定的影响。也有人认为，高端项目的客群实力和居住要求与刚需族有很大不同，在实际购买中，两者的冲突仅是小众，并不影响整体。
放眼南宁高端楼盘，虽然有的楼盘并没有在价格上大幅调整，但是对销售产品进行了一定的调整。据盛天置地副总经理刘超介绍，2013年盛天将会对旗下项目在产品上进行全面的优化及提升，打造“享受生活系”和“幸福生活系”两大主题产品，依据片区、社区需求把配套做好。中房·翡翠园的二期产品翡翠香颂从客户的生活习惯以及居住细节出发，更注重细节上的精雕细琢。江宇世纪城也立足于“刚需买得起的豪宅”，将以大型城市综合体的全新面貌亮相。
商业发力，市场趋于多元化
从2012年的楼市表现不难看出，南宁房地产企业的开发重点仍以商品住宅为中心，陆续向商业、办公楼方面拓展开发，如去年以百亿资金进军商业地产的荣和“天街”系列、华润·万象城正式开业、中房·乐汇广场的商业上市、天健·国际公馆的绝版商务写字楼热销……随着城市化进程的发展，南宁对于商业地产的需求也越来越大。
业内人士认为，2012年南宁市新建商品住房销售量企稳得益于当年的降息政策，如今从严调控政策下，房价快速上涨的势头已经过去，在“限购”这两年中，南宁楼市跌宕起伏，在经历了降温、观望、挣扎、妥协之后，楼市逐渐稳定，在2013年，南宁市楼市将继续保持价格稳步微涨的势头。
