??小区年久失修，住房维修基金却往往躺在那里用不了，东莞一小区业主林先生只能干着急。东莞市房管局表示，没有成立业委会的小区也可使用住房维修基金，关键是维修方案要获得“双2/3业主”同意。有业内人士建议，东莞的房管部门应该修订这个明显没有可操作性的办法，不能让住房维修基金一直睡大觉。
??外墙渗水难以动用维修基金
??业主在购房时缴纳的住宅维修基金指的是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则包括电梯、消防设施、水电管路和公益性问题设施等。
??林先生住在东莞万江一个小区内，住宅的外墙年久失修，不时有渗水的情况发生。经林先生打听，其实小区内外墙发生渗水的情况不止他一家，不少业主都反映过有这个情况。由于早已经过了质保期，林先生便想动用住房维修基金来维修外墙。
??“小区没有业委会，没人牵头，反正既跟自己的利益有关，也是为了小区的公共利益，就想着来牵头。”林先生说，当时他跟物业公司提出建议后，得到物业公司的大力支持。林先生表示，几天之内他们就基本敲定了维修方案，也联系了几个维修公司，物业公司也打印了维修方案贴在小区的电梯和告示栏中，但除了那几户外墙渗水比较明显的业主外，一直很少有业主签字表决。
??林先生表示，他和同伴花费了很大精力，敲了无数个业主的门，最终还是没能让同意动用维修基金的业主达到三分之二，维修方案也不了了之。
??“双三分之二”是最大障碍
??东莞市房管局有关负责人表示，没有业委会的小区也可以按照规定的程序申请使用维修资金，并非必须成立了业主委员会才能提出申请。尚未成立业主大会、业主委员会的小区，可以由物业服务企业或相关业主、社区居民委员会申请使用维修资金。
??但是在实际操作中，真正能动用维修基金的案例非常少。中信东泰花园的四期明华苑和五期裕花苑曾分别因为加装安防系统和水电管网升级动用过住宅维修基金，但过程非常艰难。
??据中信物业东泰服务处工作人员介绍，当时服务处很多工作人员挨家挨户去敲业主家的门，做解释和说明，征得同意，整个过程耗时近三个月。
??单个业主需要使用维修基金时则更是难上加难，特别是一些物业管理不规范且尚未成立业主委员会的小区。家住东城一老小区的曾女士就是个例子，主卧的天花板滴水已经好几年，一直想动用维修基金，却一直对如何征得三分之二以上业主同意的事不知所措。
??业内人士表示，使用维修资金需要的三分之二以上业主同意不仅包括“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。“这种较为严苛的指标是造成业主急等用钱修房，一方面却是维修基金账上‘有钱使不出’的主要原因。”该业内人士建议，东莞的房管部门应该修订这个明显没有可操作性的办法，不能让住房维修基金一直睡大觉。
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??维修项目通过验收 方可申请拨付
??根据《东莞市住宅专项维修资金管理办法》(东府[2014]106号)第十九条规定，成立业主大会、业主委员会前，已交存到专户银行监管专户的维修资金，其使用按照以下程序申请：
??制定方案
??物业服务企业(没有物业服务企业的，由相关业主、社区居民委员会)根据维修和更新改造项目制定《维修和更新、改造方案》。
??征求业主意见
??《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主(以下简称“双2/3业主”)同意，并在小区显著位置公示。
??组织实施方案
??经“双2/3业主”同意后，由物业服务企业或者相关业主、社区居民委员会组织实施使用方案。
??项目竣工验收
??物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。
??拨付资金
??物业服务企业或相关业主、社区居民委员会持有关材料，向市房产管理部门申请列支，市房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出支付维修资金的通知。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位。
