新国五条出台、二套房疑似停贷、调控加码声不断……中国房地产在喧嚷中正式步入2013年，春节后上海楼市是否发生了变化？面对新国五条，开发商是怎样的心态？购房者又是如何抉择的？新浪乐居独家展开#蛇年探春#行动，解开蛇年开春最真实的市场真相。
新浪乐居讯(编辑 徐佳)国五条细则落地以来，上海楼市发生了一些戏剧性变化。因个人售房差价按20%征缴个税，让沪上各区房产交易中心变得异常忙碌，为了过户有些市民甚至排队至凌晨2点。在新房市场，部分豪宅开始选择小推试水应对新政。
新浪乐居3月4日探访了嘉定区部分楼盘，有售楼处工作人员称，最近几日已有不少看房客户前来咨询政策，20%的个税让一些改善型客户急于卖小买大。目前区域内的一些中高端楼盘正在积极蓄水，等待时机开盘。
嘉宝梦之湾售楼处现场
年后嘉定区部分中高端楼盘正积极蓄客
3月4日上午10点，位于陈家山路388弄的日月光伯爵天地售楼处内，约四组客户正在看房。据售楼处工作人员介绍，该楼盘在去年年底时以2万抵18万的优惠幅度，欲将剩余房源清盘，待年后推新房源。目前即将推出的房源尚未取得预售证，正处于蓄客阶段，或于3月底4月初开盘，所推房源为90-138平方米的三房，均价预计为17000元/平方米。
对于新推房源的定价，该售楼员称，较前一批房源有所上涨，涨幅不大，约500元/平方米。“和周边的其他楼盘相比，我们的楼盘还是有比较大的竞争优势。即将推出的90多平方米的户型在板块内比较稀缺，周边其他楼盘都以大户型为主，而且售价达到18000-19000元/平方米。”
另一个位于盘安路1000弄的嘉宝梦之湾，目前在售房源为77-140平方米的一房至四房，项目在今年1月13日领取预售证后，定价15800元/平方米，毛坯。网上房地产显示，截至3月7日下午15时，该楼盘尚未售出一套。对此，嘉宝梦之湾售楼处工作人员告诉新浪乐居，预计在3月底会有一次大幅优惠活动，具体优惠幅度目前尚不清楚。
“目前还在蓄客阶段，不少前来看房的客户对我们即将推出的77平方米的两房户型非常感兴趣。现在平时的来客量大约七八组，周末的时候会多一些，达到二三十组。”该售楼员说道。
无独有偶，位于马陆板块的骏丰玲珑坊，目前也处于蓄客阶段。据了解，项目开工不久，开盘时间和价格均未确定。开盘时间可能会在今年9、10月。现在可支付1万元办理VIP卡，待开盘时可抵扣三万。
改善型客户担心税费低价售房 急于尽快觅得新房
3月1日，国五条细则落地，其中对住房买卖严格按照所得差额20%征收的规定，掀起上海、北京等一线城市二手房过户的一轮高潮。面对此次国五条细则，售楼处工作人员坦言，此后的几天前来看房的客户中，咨询缴纳20%差额税的不在少数。日月光伯爵天地售楼处工作人员表示，一些想要改善的客户比较担心，为了避税，他们只能将自己的房屋低价出售。
“以后一旦实施了，这20%的税费最终其实还是会转嫁到买家身上，你看卖家和中介讲的都是到手价，将各种税费计算上去，其实二手房并不比一手房便宜，这样的话很难成交。”该售楼员分析道。
嘉宝梦之湾售楼处工作人员也表示，以后在销售过程中，也会向购房者分析这一点，告诉他们购买二手房的税费多而高，比较下来并不比购买一手房划算。而对于此次国五条细则出台后，营销策略是否会发生变化时，大多数售楼处工作人员表示，没什么变化，等待两会后的局势再作调整。
陈女士居住在宝山，2月初时将自己居住的70多平方米的房屋售出，欲换一套大一些的房子，目前一家四口人租房生活。就在几天前，国五条细则推出，陈女士担心楼市政策还会有所变动，3月4日当天独自乘地铁来到嘉定新城板块，循着楼盘广告找房。陈女士告诉新浪乐居，家人已经商量好，在嘉定买一套面积大些的房子，希望能尽早入手，以防未知的变数。
有专家分析认为，征收20%的个税，二手房的交易会受到直接影响，购房者和卖家会选择观望。这其中会有一些二手房买家转至一手房，但市场整体活跃度会下降，在此过程中改善型需求也会被误伤。
