近期由于澳洲政策原因，普通投资者如果要进军澳洲房地产，似乎没有那么便捷了；贷款和税务政策的收紧，让很多投资者觉得澳洲房产投资受阻碍；更有甚者，“两眼一抹黑”进军澳洲楼市，却对其差异化的市场分类一无所知，还在购买已经供过于求的CBD高层公寓，却实际已经难以找到增长点；商业地产早就为投资者所知，却经历国内“一年遭蛇咬，十年怕井绳”的担忧——由于只知道澳洲可以投资住宅，以至于对于澳洲商业地产不敢问津。
那么避开商业地产是避开了商机还是避开了风险？这要从如何研判投资对象说起。投资是为了赚钱，大白话谁都知道；那么怎么赚钱呢？就不一定能说清楚了。有的说要看租金，有的说要看产权，有的说要看价格，有的说要看位置，有的说要看发展……诸多投资判断的依据，莫衷一是。那么笔者作为房产市场的研究者，认为这些想法和观点都不能算错，但都是太琐碎、不成体系的“原始投资思维”。而要想在投资的浪潮中时刻立于不败之地，就要将这些投资经验上升到用数据”思考”的高度，建立起放任四海皆准的投资理念。
具体而言，对于筛选澳房市场中住宅地产和商业地产的原则，一要看现金流的流向，也就是说，买入这套物业之后，你是持续往外掏钱，还是能让房子自己养自己，甚至有盈余；二要看资本增值率，即，这套物业未来能带来多少溢价。第一个方面通常考察租金回报率即可，第二个方面则通常从一个市场的几十年的历史数据来看。
从近期的新数据看，过去的十年中，商用物业取得了很好的收益，甚至超过了住宅物业。
从数据汇总中可以看出，2005年1月至2015年12月间，商业地产的总收益平均达到了8.9%，这要高于住宅的7.4%。
就商业地产而言，其间各个项目的收益率也是不平衡的。从近两年的发展看，商业地产的优势项目越来越体现在仓储物流方面；由于电子商务发展迅猛，企业需要在各地通过仓储搭建物流体系，用以服务线上零售市场，因此扩张要比其他项目的速度要快。
除了当前的收益率，就商业物业的可操作性来说，在海外投资受限的当下，商业物业也有自己的优势：
1、区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人；
2、无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5,000澳元；
3、商业地产贷款和住宅贷款不同，不受银行收紧贷款政策影响；
4、对于维州政府调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%(目前消息显示，其他各个州也会跟进该政策)而言，墨尔本地区商业地产不受该政策影响。
那是不是说住宅就可以不要了呢？并不是这样，毕竟25年的数据显示出，住宅物业比商用物业表现要好。而且，就从近十年的7.4%的平均收益来看，基本上可以实现8-10年翻一番的目标。而且，商业物业后期也会有它自己的问题，如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。
综上，投资并不是非此即彼的活动，那种推广一个项目，极力贬低另一个项目的中介，对于佣金的关心显然高于对于投资者未来收益的责任，这就需要投资者用科学的投资思想和对市场的熟悉程度来武装自己。总体来看，成熟的投资者会将商用和住宅两种物业都纳入考虑之列，通过合理调配资金，追求资产多元化配置；眼下可以规避政策限制，创造更多被动租金收入；长远，利用独栋别墅所占有的永久产权的土地实现资本稳定增值；两种资本共同发力，进一步强化资本市场的抗风险综合能力，从而在投资市场上最大限度的规避风险。
本文作者：Victor刘磊，中国外国专家局澳籍专家资质、(IFA)独立理财师课程不动产投资导师，清华大学、浙江大学客座房地产投资导师，特邀地产评论员和专栏作者，微信号：victorliulei，公众号：Victor-liulei；Royce-APE；
