业内视角
“崩盘论”争议喧嚣再起
对于楼市是否将崩盘，谁也不敢说。甚至连一些一直唱衰楼市的大嘴，也开始唱好楼市。关于一线城市楼市泡沫是否存在，各路专家也争论不休。有人认为，现在做实业不行，反而刺激越来越多资金往楼市里投，离崩盘还没那么快；也有人认为，在目前各项经济指数都显示经济形势不容乐观，下半年GDP增幅可能等于7%的情况下，无法短期套现、必须长期持有的楼市产品风险也在增加，除非是有比较迫切的自住需求，从投资角度看，将家庭财产过多地投入到楼市显然已经不是明智之举。
目前，业内普遍的观点是，一线城市的住宅产品在相当长的时间内，因为城镇化潮流，仍然处于供小于求的状态，即便楼价上涨，仍有足够的购买力消化，特别是中小户型产品。但那些针对金字塔尖的豪宅产品则可能在政府压力以及限购持续的情况下，表现并不特别理想。但三、四线城市则有可能出现局部泡沫破裂，这些地区往往存在供给过剩，价格太高，但真正有购房需求的人并不足够的问题，比如鄂尔多斯康巴什新区。
值得留意的是，野村证券首席经济学家宫潮鸣在2013APEC工商领导人中国论坛上，对中国楼市提出了警告，他认为，一些曾经导致美国、欧洲、日本出现较大问题的迹象，在中国也是存在的，这个问题就是“泡沫”。“当每个人开始对房地产的发展非常疯狂的时候，当房地产的泡沫越来越大，人们就越来越兴奋，愿意借更多的钱买房子，如果泡沫破灭了，资产会崩溃，但是你的负债还是存在的，会破产”。野村认为，中国房地产价格已太高，有太多人借钱、投资房地产，房地产一旦崩溃，会丧失5~10年的经济增长。 记者 陈白帆
调控“组合拳”发威 香港楼市现拐点
在高烧不退的房价面前，去年底，香港政府又针对投机行为及压制外地人购房需求，掀起了新一轮的调控。在调控“组合拳”和经济大环境的共同作用下，2013年的香港楼市出现转机。据香港中原城市指数报告显示，2013年上半年一手私人住宅买卖按半年急降约四成，而在二手房方面，2013年上半年香港三个主要区域(香港、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较2012年下半年下跌30%。6月，香港财政司司长曾俊华对媒体表示，即使美国未正式进入加息周期，市场对加息的预期也将逐步影响楼市，“如有大量资金离开香港，香港利率可能会出现调整，或将早于美国加息，买楼人士要评估承受能力。”
面对成交量的急剧下滑，一波又一波的地产代理商游行仍在进行，抗议港府遏制楼市，要求港府取消包括双倍印花税在内的三项特别印花税，给地产代理一定的生存空间，但港府仍旧坚持继续此轮调控。有中介人士对此坦言，印花税措施影响到香港地产代理生计，预料半年内将有10%～20%的地产代理行倒闭，业界失业人数或超过1万人。
此外，最令业内人士担心的是，美联储一旦撤回刺激经济政策，香港楼市就会进入加息周期。而在过去的23年，香港平均按揭利率为6.2%，供楼支出约占家庭总开支比例的45.7%。
“如果按揭利率从目前的2.3%升至6%，房价就要下跌27%，才能维持45.7%的供楼开支比率。在最坏情况下，房价跌幅可能多达45%。去年楼市见顶时有逾万人入市，他们有机会成为负资产业主。”
但也有专家对香港楼市的后市仍存有期待，知名财经评论家叶檀认为，“香港的房地产占经济总量的40%，如果房价止不住下跌，恐怕香港特区政府又要托市了。这不，最近香港特区政府推出新措施，将楼花预售期从20个月延长到30个月，是明显的增加开发商金融杠杆的举措。” 记者 王雯倩
土地市场
市场风向有变？
市区靓地手尾长少人争
上周五，市区四宗住宅地块开拍。原以为又将上演一场房企抢地大战，可让人跌破眼镜的是，由于四宗宅地均只有一位竞买人参与竞拍，说好的土地拍卖会临时被取消，保安催促着媒体离开拍卖大厅，厅内的照明灯光也随之熄灭。神色略显错愕的记者们在市交登中心三楼的大屏幕前，匆忙架起长枪短炮，试图从拍卖厅旁的不足15平方米的小房间内，捕捉到这场临时变卦的拍卖会的蛛丝马迹。
只见屋里的人正忙着埋头看文件，偶尔与邻座的同伴交换意见，在文件上的签名处毫不犹豫地大笔一挥，四宗宅地便被四家不同背景的发展商以底价拿下，整个过程仅耗时20分钟。
对于这四宗宅地，拍卖会前，业界曾有两种声音，一种是认为在市区宅地供应稀缺的前提下，四宗宅地很可能会被实力房企，特别是在“红五月”没抢到靓地的房企争抢，其竞买热情依旧高涨。另一种预测声音则与现实结果接近，这几宗宅地虽然地理条件优越，但暗藏其中的手尾多多，发展商即便有拿地之心，可思及日后开发难度，亦会对其持有“只可远观而不可亵玩”的态度。
天河海珠这四块宅地爆冷以底价卖出，一方面显示出广州楼市开始趋向冷静，开发商不再一窝蜂地见地就抢。另一方面也再次说明了开发商对地块的选择确实戴“有色眼镜”——宁拿远的净地，不愿拿近的“手尾地”，这几乎成了大型房企的共识。某大型房地产开发商负责营销方面的卢经理告诉记者，对于大型开发商来说，快速周转才是王道，最怕资金沉淀。“有的地块，虽然地理位置很好，但有需要拆迁或者需要和原业主协商的地方，这样一来，就不知道拖到猴年马月了。你看广州不少2007年或者2008年被开发商拿下的烂尾地，现在都没开工，简直成了无低洞”。还有业内人士表示，大型房企已经有成熟的开发经验，如果拿到一片大面积净地，可以做到拿地一年内动工，2年内开售，而且大地块和小地块要走的手续其实是差不多的，最终获得的利润会比有手尾的地块多很多。这也是为何最近几年萝岗的宅地特别受欢迎的原因，地块面积大而且无手尾，附近又有在建地铁，而且距离天河也不远，足以吸引东部大量“刚需”买家。
记者观察
对比香港楼市
广州调控还缺啥？
从欧美等地流向香港的资金以及内地投资客的资金，已经在量化宽松退出预期和香港政府抑制地产市场投机新税收政策影响下，撤出香港并给楼价下行带来压力。而同样处于房地产调控中的广州楼市，却是另一番景象。尽管从近期公布的网签统计数据，广州房价出现了小幅度的下滑，但若从市场的真实成交行情来看，“刚需”盘频频日光、“双合同”规避政府指导价、发展商缩窄优惠幅度等迹象，无不体现着市场高烧不退的热度。
有业内人士指出，从大环境来看，广州也面临着境外资金撤离的情况，但由于这部分资金对广州房地产的影响远不及香港，加之限购后，非广州户籍的外地买家的准入门槛不断提高，广州楼市的主力买家为本地“刚需”客户，“即便当中有‘伪刚需’的买家，也都是符合购房资格的客户”，从市场成交结构上来看，根植本地市场的广州楼市，与面向全球的香港楼市有着明显区别。此外，不少发展商表示，在调控措施上，广州现行的政策对抑制房地产市场投机行为已初见成效，它将炒楼客赶出市场，用5年内转手的高额营业税，遏制了短买短卖的市场投机行为。但在调控方向上，有关部门应着力增加市场的供应量，而并非采用限售、限网签等减少放量的形式，在网签数据上做文章同时，降低供应量。
“如果供应量一直被掐着喉咙会造成‘房不够卖’的假象，发展商也因难拿预售而被迫玩起饥饿营销，最终遭殃的还是掏钱买房的老百姓。”而鉴于眼下市区新盘货少的景象，放开外围板块的新货入市，或许能为过热的市场降一降温。
