??对市场稍一盘点，购房的刚性需求群体发现，他们的目标在短短几个月上扬的幅度，是他们三年甚至五年不吃不喝的收入总和。
??“年初不买房，一年都白忙。”这句话在深圳已经过时了。
??上半年的这一轮上涨，似乎在不断检验着我们对于深圳楼市的想象力。对市场稍一盘点，购房的刚性需求群体发现，他们的目标在短短几个月上扬的幅度，是他们三年甚至五年不吃不喝的收入总和。
??买到房的人自然暗自庆幸，仍在准备的购房者则感觉受到了“一千万吨的伤害”。难怪本周微信公众号“南都深圳地产”一篇《穿越完深圳35年来的房价，我哭了》引发无数深圳市民的共鸣，在获得“10万 ”级阅读量的同时，收到了不少读者“不贪心，只求穿到今年3月就好”的评论。
??不知道算不算幸运，猛涨的势头在7月开始明显减速，“随便买就赚钱，业主肯卖就是笋盘”的现象向市场挥手作别。“低入高出”是投资的基本理念，对价格和升值预期比较敏感的购房群体，在横盘的大市之中，获得了淘金的机遇。正如知名投资客“深圳Jacky”所言，现在买家开始有议价能力“这就是大家做功课的时间段”。
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。像资深投资客“海浪”，就从5月底开始，在自己的评论微信公众号里开始提示风险，“今年4、5、6三个月的涨势之猛，是我关注楼市十年来都不曾见到过的，甚至超过2009年”。伴随着股灾到来，以及银行信贷的收紧，他认为今年深圳房价本轮上涨正式宣告结束。
??为了给下半年仍准备入市的购房者提供参考，本期黄金楼市采访了8位投资客，观察他们在今年的操作和计划，试图梳理出这一群体的购房心得。一番采访下来南都发现，尽管不少投资客今年上半年仍有买入，但是以小换大，或是以超涨片区换跟涨片区的动作更为普遍，几乎所有投资客在关注城市中心的优质住宅和学位等稀缺资源。“海浪”在受访时建议，下半年超涨片区应该慎入，短期内新房的定价或许会更合理。
??而关于本轮房价已然高涨的片区，买还是不买？换还是不换？对于很多家庭来说，这是个事关未来多年的大问题，甚至对一些家庭而言，这是根据工作地点的必选之地，如何是好？投资经验超过12年的“贰哥忒贰”提示说，不动产比工作的流动性更差，根据工作单位来选房子，是高级错误，“如果有家庭的话，不如主要从孩子的角度去考虑，因为孩子上学反而不容易常常变动”。
??上半年的这一轮上涨，似乎在不断检验着我们对于深圳楼市的想象力。对市场稍一盘点，购房的刚性需求群体发现，他们的目标在短短几个月上扬的幅度，是他们三年甚至五年不吃不喝的收入总和。
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
投资客：大白
??淘楼关键词：人口流入、新增供应量、租金
??推荐片区：红树湾和后海
??上半年出货片区：蛇口
??经济结构趋势不变，房价不会逆转
??投资客简介
??1989年出生，毕业后入职腾讯，2014年离职，带着父母给的30万元入场。去年7月创办网络中介公司尚舒房，主营二手房交易，仅2015年佣金收入已达600万。今年上半年为了换个大房子，卖出蛇口的一套“高龄”学位房，入手了后海片区一个大户型。
??投资观点
??考虑到个人管理精力和房票限制，大白在自己选择物业时，更倾向于配置高总价房。选房时，人口流入、新增供应、租金三个因素是会重点考虑，分别意味着区域的市场需求、供应量和持有成本。如果是今年接下来再入市，红树湾和后海可能是重点关注的片区，尤其是上述片区的中、小户型，租金高，交易速度快，可能在快速上涨的市场中，这两个区域不会领跑，但是当涨幅降下来，甚至开始面临结构性调整风险的时候，这样的区域抗跌性非常强。
??如果关注中小户型，他推荐的这两个区域里，尤其是后海，由于外派人员数量比较集中，但市场上真正宜居的小户型又比较少，租赁市场也很抢手，“其中，海月5期有从之前双拼户型中分拆出来的65平小面积单位值得去找找，太古城南区42-57平方米的小公寓租金7000元/月起。”
??“如果关注大户型，颐安阅海和瑞河耶纳是值得考虑的。尤其是瑞河耶纳的高层单位，目前放盘很少，挂牌价八至十几万都有，周边规划很好，个人判断未来还有空间。”
??对于自住的刚需买家，尽管涉及到价格差别很大，其实核心只有一点，“尽量靠近中心，高端一点的看后海，中档价位看前海北部和宝中，考虑到时间成本等因素，龙岗中心城尽量避开。”一些经验丰富的买楼人，不妨去找一些此前超涨接下来回调的单位，类似于前海南片区的某些小区。
??大白的二手房网络中介至今也成交超过200套，遇到过众多买家，“比较头疼的是，他们喜欢去挑单价低的单位，事实上，单价高低本身由供需决定，很有可能现在供不应求，未来也是，只要供需不改变，之前单价较低的将来还是会比别人便宜。”
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
??投资客：深圳Jacky
??淘楼关键词：地段及配套、纯住宅、好住
??推荐片区：香蜜湖
??上半年出货片区：深圳以外区域，非住宅物业
??深圳的住宅只会买贵，不会买错
??投资客简介
??哪怕是被朋友调侃为“鸡血哥”，被网友指责“卖广告”，但Jacky认为自己还是低估了科技园的创富能力。“3、4月的时候谁都不敢等，怕回家睡个觉就损失几十万，6月份很多小区只有一套房放盘，业主肯卖就是笋盘。”但他认为，现在买家开始有议价能力，这就是大家做功课的时间段，“二手楼和城中村，到处都是赚钱的机会，不勤奋都有罪恶感。”
??投资观点
??我认为，从长远来看，只要是0755的住宅都是值得重视的。毕竟每个区域都有它自己的土豪粉丝追捧。深圳会是多组团、多中心的城市格局，龙岗、龙华、宝安也是不错的城市组团，因此并不是说目前价格猛涨就是透支预期，而是之前限购所压抑的需求爆发之后，深圳住宅价值回归。而居住的需求跟商业物业不一样，它是刚性的，连两口子离婚了人要搬出去住都得考虑买房。
??因此，购买住宅的话，风险会低很多。买豪宅就要看纯粹性，普通住宅里的大户型、顶层复式都是烫手的货；像曦城那样边缘地段的高端大盘，放量太大，也不适合入手；信兴广场、金中环等商业中心地段的商务公寓，连煤气管道都没有，容易被套；尽可能不买一房，因为它只适合小两口或单身时居住，受众面很窄，很容易跑输大市。
??归根到底，能够安居乐业、适合住家的住宅，才是值得入手的。要考虑老人对医院和超市的需求，要考虑年轻人的交通需求，要考虑孩子对学校的需求，都能满足的就是好房子。所以，往往我自己看房之后还会叫妈妈去看，因为家庭主妇就会关注房子居住是否舒适，考虑日照、通风、做饭、洗衣等细节。
??房子的价值是叠加的，因素很多，单一因素很难拉动房价上涨，所以不要因为某一个利好就判断后市。所以要勤看房，心里就有杆秤。大片区可以听专家观点，但小区要自己看，因为每个家庭的需求不一样。跟市场亲近，踩盘要勤快，买错的概率自然就低。
??在关外有物业的群体，可以考虑换回关内，选择更好的学位和生活配套。原本一万一、一万二入手的房产，可能经过这一两年之后涨到三万多了，这种现象在龙岗、龙华等原关外区域不少，三房的价格涨到300多万，还清贷款还能拿到200多万，可以在关内找到一套体面的正三房，说不定还带着不错的学位。当然，卖房也有技巧，要防止卖了买不回来。
??实力强的群体，则可以考虑城市中心的低密度资源豪宅，这一类型的产品基本只有存量。此前一段时间，在刚需和改善型需求爆发的刺激之下，200-400万的物业价格翻倍情况很普遍，而总价超过2000万的豪宅，涨幅落后大市。看好未来深圳楼市的柔性需求，因为深圳近期的创富潮流之后，创富群体股票套现后的第一个消费需求就是买房，而他们购房预算将以亿计算。而深二代则会推动“贵族”的生活方式出现。当然，投资总价高、首付高的豪宅需要很大的决心。值得注意的是，高端租赁需求增加，使得豪宅也好租了，租金也追上来了。我有一套154平方米的单位，现在的月租达到2.68万元。
??从区域来看，罗湖、福田配套成熟，还是有品相不错、价格在3万-4万元/平方米的房子可以淘。以福田为例，在福田南的水围、皇岗，以及新洲片区，随着7号线明年通车，广深港高铁的利好也还没有兑现，3万-4万元/平方米还能找到户型好的单位，未来还是上涨的空间。
??去年8月我送孩子到美国旧金山上学，发现当地的阿瑟顿是全美房价最贵的区域，其原因是该区域位于硅谷和市中心之间，连接创新科技人才和金融人才，辅以湾区的自然资源，非常宜居。在读过《城市的胜利》这本书后，感觉深圳很像旧金山，科技加金融的产业布局力量强大，而南山科技园则与硅谷十分相似。那么，深圳的阿瑟顿在哪里？比照之后发现，香蜜湖、深圳湾、华侨城。尤其是香蜜湖片区，往西就是科技园，往东就是CBD，小学初中都是名校，另外再加上山水资源。我认为，顶级豪宅是靠地段成为名片的，我挑房子的时候，一是考虑地段，二是考虑纯住宅，三是好住，也就要求配套齐全，避开难以通透的塔楼，尤其是小面积复式这种体验感差的产品。
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
投资客：丛先生
??淘楼关键词：地段、开发商、学位
??推荐片区：龙华、坂田、后海
??下半年楼市，我会选择龙华、坂田片区
??投资客简介
??1999年开始投资深圳楼市，前后买卖过10套房产，目前自持3套。重点投资福田和南山，平均每套房产持有5年以上。房产投资理念是注重长期持有，不快买快卖，市场租金的上涨加上房子自身升值已很可观。因介入楼市早，目前持有的房产全部实现租金抵月供。
??投资观点
??我买房最注重的因素：地段、开发商、学位。地段是选择房子最看重的因素。刚需房和高尚住宅(豪宅)有所不同，高尚住宅一定是要讲究区位的，也就是所说的地段。其次是具体的楼盘开发商，尽量选择那种大的开发商开发的楼盘，各方面都有保证。第三点看学位，这是房地产永远的最佳溢价因素和附加值，二胎放开背景下，学位的重要性更具想象力。另外，深圳的基本情况(外来人口、年轻人比重、新生儿、购买力、学校数量)都在支撑着学位房的涨势，并且这种势头短期内无法逆转。
??下半年楼市，我会选择龙华、坂田片区。这两个区政府投入都很大，尽管上半年涨幅已经很猛，但后劲依然十足。龙华优势不必说，区位和配套等非常良好，坂田则有10号线和坂银通道利好预期。
??具体到楼盘，我建议选择龙华新区附近的楼盘，以及坂田的佳兆业城市广场、信义嘉御山等。户型以两房到小三房为好。两房拥有最广阔的市场前景，能满足最基本的居住需求，永远不缺接盘者。信义嘉御山则有外国语学校的学位。
??在上半年楼市普涨的情况下，下半年购房者要格外留意一些“坑”的出现。我认为，宝安中心区有可能成为购房者的“坑”，当然这个“坑”是短期的，房价大趋势永远是迂回向上的，这个趋势不可逆转。但宝中今年上半年已经透支得太严重，有个别楼盘现在已经有降价的苗头，比如中洲。个人认为宝中动辄七八万、八九万的新房单价不可持续，关注宝中，不如关注后海。
??自从投资楼市以来，我重点投资的区域一直是福田和南山。福田作为传统中心区，起码在短期内优势还很明显。广深港运输专线的开通，还会给福田房价带来一定上涨空间。南山的优势则在于全深圳一半的上市公司都集中在那里，财富聚集效应明显。
??楼市投资方面，我注重长持，所以虽然上半年行情非常好，但我没有卖出，市场租金的提升加上自身升值，收益已经相当可观。我觉得，后续的事情留给时间去安排就好。
?投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
投资客：胡子先生
??淘楼关键词：地段、宜居性、学位
??推荐片区：罗湖片区(刚需置业)、公认优质宜居片区(改善型)
??上半年出货片区：某个二线城市
??长期看好深圳湾区的核心物业
??投资客简介
??我一直认为，湾区代表深圳的未来，湾区经济代表着深圳发展的方向，值得长期投资。
??投资观点
??对于自住购房者而言，最重要的是地段，我所指的地段是土地的稀缺性，稀缺地段往往犹如一块巨型吸铁石，不断吸纳各式资源，从而带动整个片区发展。
??以香蜜湖农科片区为例，虽然其首个楼盘东海花园一期入伙至今已17年，片区也进入无新盘炒作的成熟期，但这些年片区陆续增加地铁线路、升级学校、建设香蜜公园，楼盘的价格也频频更上一层楼。其次，我还关注宜居这个因素，曾有一个前辈以“双十五”理论很好地定义了宜居的概念，第一个“十五”即以城区地铁站为基数，公司上班的地方到你居住的地方不超过15个地铁站；第二个则是步行15分钟即能到达地铁口、中型超市、学校、银行网点、餐厅等各类配套点。此外，一套好房子一定不能在学位上失分，我长期看好优质学位房，而且深圳外来人口、新生儿比例、学校数量等各因素都在支撑学位房的涨势。因此，尽量确保所选之房的小学与初中学位都是省一级，改善型住房对学位的要求相对更高。
??与自住客有所不同，投资型购房者除了看地段之外，通常还会关注政策(概念)。前海的房子为何几年来上涨如此疯狂？因为虚有概念炒作，实有政策支撑。
??平心而论，在上半年的一轮暴涨之后，深圳楼市近期甚少特别明显的入市机会。如果下半年买房，我给刚需购房者的建议是多关注罗湖在建地铁线周边的楼盘，那里相对比较宜居，学位不错，价格也合适，不足之处在于楼龄偏大。对于改善型购房者来说，关注那些公认优质宜居片区(比如拥有学位)的个别房源，看看价格是否有回调的趋势。
??长期关注价格回调趋势或是选择入市时机的有效方式。不过这类回调的幅度不大，时间也不长，若真想把握一定要提前做足功课，平时多踩盘。
投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
??投资客：山姆
??淘楼关键词：升值预期、房源使用率、开发商品牌
??推荐片区：蛇口、前海
??上半年出货片区：香蜜湖
??国家资金聚集的地方，房价自然会上涨
??投资客简介
??通常我在购房前会着重关注升值预期、使用率、开发商品牌这三个关键指标，其中升值预期主要通过项目定位、政府规划等方面来判断，比如一个楼盘，如果周边云集大批写字楼产品，该盘的房价也会相应被带动。
??投资观点
??上半年深圳房价一路狂飙，但进入7月份，楼市似乎开始有所降温。下半年我比较看好蛇口和前海两个区域。这两个区域都属于南山片区，该片区目前拥有100多家上市公司，是整个中国上市公司密度最高的地方，而且未来政府还会持续在此投入大笔资金进行建设，钱砸在哪里，哪里的房价自然会上涨。再者，这两个地区都是自贸区，属于特区中的特区，从上半年的成交情况来看，蛇口区域的涨幅与深圳平均水平持平，许多楼盘的价格并没有翻一番，接下来还存在上涨空间。
??2008年房价暴跌的相关表现证明，相较于关外，关内楼盘更具抗跌性。在这里面，我比较推荐招商双玺、华润城，因为这几个盘的开发商都是国企央企，定价相对保守，而且之前部分户型的开盘价格比周边二手房价格还低。
??我个人认为，由于上半年龙华片区的房价涨幅跑在全市前列，甚至还高于福田与南山等区域均价，也许下半年该片区的某些楼盘会套牢购房者。至于那一带下半年的均价是否会出现微幅调整，主要看国家政策变化情况，如果货币政策继续宽松，牛市持续发展，国家又取消限购等，那应该不会降价。不过对于刚需自住客而言，其实并不用太担心微调，从长远来看，房价还是会上涨的。
??之前我重点投资的片区集中于后海，比如在华侨城购买了物业。后海去前海走大南山隧道只要5分钟，距离南山科技园也非常近。南山中心区未来规划了很多写字楼产品，而且无论前往香港还是广州都十分方便。
??除此之外，后海的物业多是100多平方米的三至四房，属于投资的黄金户型。上半年我还将与朋友合作购买的香蜜湖物业出售了，主要是考虑到购房时采用了朋友名额，存在一定的风险，价格到位就赶紧“收线”。
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
投资客：贰哥忒贰
??淘楼关键词：笋盘、悲观的市场周期、冷门片区
??推荐片区：罗湖蔡屋围、人民南、盐田区政府、大梅沙
??上半年出货片区：龙华、南山后海
??信息不对称的市场淘笋盘，当然买到就赚
??投资客简介
??在接受采访的当天上午，贰哥刚去办了一套房产的过户手续。那是他4月卖出的一套龙华的房子，因为买方的按揭银行迟迟不放款，一直拖到8月才办理过户手续。从2003年开始成为职业房产投资客的他，2007-2008年在龙华进行布局，却在今年上半年将龙华的物业卖出了将近一半。“货如轮转”是他挂在嘴边的投资理念。
??投资观点
??房地产是天生流动性就不足的商品，所以又叫不动产。正是因为它不易流动，不会像股票一样随时看到价格波动，所以才让人守得住，从6000元/平方米守到60000元/平方米。
??投资时，我的选择标准是“2-3年内能有翻倍预期的房子”。因此，我更倾向于选择信息相对不对称的二手市场。只要自己对信息够灵敏，比市场快，那拿房就比别人有优势。比市场价便宜三五十万的笋盘，当然买到就赚。
??买到笋盘的诀窍，首先是“在市场不好的周期去买房”。在普遍悲观的周期去买房，淘到笋盘的概率更大，比如去年6月在深圳买入的房子，到今年翻倍的就很多。其次是“选择冷门的片区”。因为热点片区往往在被追逐的过程中被透支，而冷门片区则会慢慢水涨船高。同样是龙华，2011年还大幅降价，当时绿景香颂卖1.3万元/平方米，现在卖到4万多，冷门片区才有价格从低涨到高的空间。
??投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。
投资客：海浪
??淘楼关键词：地段(含配套)、户型、单价
??推荐片区：宝安中心区及周边片区
??上半年出货片区：宝安、龙华
??今年卖房的最好时机已经过去
??投资客简介
??海浪2002年创业，到2006年开设自己的工厂，常驻宝安，其房产投资的重心也放在宝安和龙华。仅去年“9·30”政策后，已入手数套房，但是今年“3·30”新政后，开始陆续售出龙华和宝安的单位，其中部分单位换成两套大户型。
??投资观点
??“如果说6月24日说本轮上涨正式宣告结束的时候，还多少有一点不太确定，但是加上股灾的双重打击，市场的风向已经快速转变，现在的形势已经非常明朗，基本可以确定深圳楼市今年最高点已经过去，卖房子最好的时机也随之过去，之前还没有买到房子的朋友，可以稍微喘口气挑一挑了。”但是，海浪也并不认为房价就会应声而落，“毕竟二手房业主的心理还没有跟上市场的变化，报价依然很高，但是买房人的心态相比较6月份反而好了很多，相信随着7月二手房成交变淡，买卖双方的心理博弈会找到平衡点。”海浪表示。
??不过，作为经历过2008年楼市暴涨暴跌全周期的投资客，海浪认为当前无论是经济环境还是就楼市本身，深圳房价都不会再出现当年那样的暴跌，“宏观经济环境没有大的改善，对楼市的政策从紧概率很小，目前深圳之外的其他城市尚处于复苏阶段，没可能其他城市上涨深圳大跌”。
??“如果我自己买来住，首先看地段，房子值多少钱地段说了算。地段并不只意味着位置，还要看周边公共配套和教育配套。”如果是投资，海浪的标准就简单很多，只有三个字“更便宜”就可以买。
??下半年如果要买房，海浪建议避开近半年涨得太凶的区域，如蛇口、前海、后海、龙华红山等，尽量选择罗湖、福田、布吉等涨幅不大的相对低洼地带，“有些区域就像股票，估值已经很高，基本面并没有大的改善，未来应该需要些时间去消化。而且最近二手房业主报价坚挺，反倒是新房有可能因为供应量定价相对合理些，上述区域的新房也许有不错的入手机会”。
? 投资客凭借一腔热情和对市场的“勤”关注，在楼市获益丰厚，并且成为了引领市场风向的重要群体之一。更为难能可贵的是，深圳的投资客们大多希望让市场更健康和活跃，非常愿意分享和交流自己的投资心得。 ?
投资客：深圳投资那些事儿
??淘楼关键词：价格、地段、潜力
??推荐片区：盐田、大梅沙
??上半年出货片区：横岗、民治
??标的价格永远是第一因素
??投资客简介
??2001年来深，2004年作为刚需买入第一套房以后，逐渐意识到房产的投资属性，开始陆续购置房产，至今经手房产近20套，覆盖住宅、公寓、写字楼、军产小产等多类房产。
??投资观点
??我选房子最看重的是价格、地段、潜力。我个人是比较保守的，我认为一个相对低的价格是投资最好的保证。比如后海、蛇口在3·30后房价暴涨，7月到了高点。如果此时进入，必然是高位，这样在未来会面临高位震荡的风险，即使该地段是有潜力的，但是盈利空间大打折扣。
??下半年，龙华、蛇口等热点区域我会谨慎对待。这些热点区域若出现笋盘，我才会考虑购买。除了片区概念，我也会考虑其他因素，例如房龄、学位、人群素质等。
??另外，如福田、龙岗、盐田等片区现在6月开始还处于补涨阶段，典型的是龙岗中心城，新盘带动的上涨很厉害。我2011年下半年以8000元/平米的价格(低于市价3000元左右)购入了横岗的一套房子，价格比较笋，过去三四年，横岗的房价上涨较慢，地段偏僻，工业集中，即使3号线开通了以后我这房子是正地铁口，在3·30之前，200万都很少有人问。但是，上个月我以250万的价格卖掉了。下半年，除了热点区域里等待笋盘，我比较看好盐田大梅沙片区，一方面是轨道交通因素(地铁2号线、8号线)会把原来的纯休闲概念进阶到城市居住概念，另一方面，大梅沙多年以来价格处于停滞，很多优质楼盘还在2万-3万元/平方米这个范围，尤其在“3·30新政”以后，大梅沙价格被严重低估。大梅沙的景观、位置、稀缺性，很有潜力成为类似香港浅水湾一样的豪宅区。
