南山北部片区十个行政村29.68平方公里土地处于收不回、改不成、建不了的状态，这种僵局已经持续10年以上。大磡社区工作站站长邱小燕提起“水源三村”问题，就是一阵抱怨，作为区人大代表，此问题反复讨论10多年，为何没有实质进展？拖到何时才能解决？村民致富希望还要期待多少年？这是她迫切想知道的答案。
上周四，南山区组织市区人大代表30多人视察北部片区的规划建设情况，并实地走访牛城、麻磡等社区，为北部片区的发展商讨对策。记者获悉，南山北部将以“土改”为突破口，借助于北部片区的整体规划，以整村统筹试点的方式，彻底解决土地历史遗留问题，实现北部片区，尤其是“水源三村”整体面貌转型。南山区希望借助这次市人大代表的调研，争取北部片区土地管理制度改革成为全市重要改革任务之一。随着2014年即将召开人大政协会议，此次调研格外引人关注。
据悉，为推动北部片区的土地改革，南山区已经专门成立土地管理制度改革领导小组，并完成了北部片区十个村的土地建筑详查工作，初步形成了整村统筹的基本路径，并制定了牛城村试点方案。
现状
城市化进程遗留征地死角
历史问题
上周四，南山区组织市区人大代表共同视察位于南山北部的牛城、白芒、麻磡、大磡等村庄。这些村落有共同特征，处在水库的边缘，周围被果林包围，道路交通极为不便。为数不多的工业厂房沿村庄周边布局，社区内的民房成为外来务工人员集聚的地方，并形成生活市场，可以说，每个社区都是一个独立的封闭小社会。与南山后海等片区相比，这里是南山最为落后的地方，急需扶贫开发。
在视察过程中，不少人大代表表示，在帮助深圳区域外的贫困县时，辖区内的贫困地区也要给予重视。
据了解，北部片区的经济发展一直落后于南部片区，除了城市规划的原因外，土地历史遗留问题是制约北部片区发展的重要因素。即有土地无法开发利用。
根据南山区城改办的调查，北部片区10个行政村，历史村界78平方公里。目前10个行政村实际占用和使用的土地面积总计约29.68平方公里，含两种类型土地：园地和建成区用地。
北部片区中，以“水源三村”最为突出，基础设施配套水平和居民生活水平相对落后，人均年分红不足1万元，群众意见较大，发展意愿非常强烈，曾多次到市区上访，要求加快“水源三村”的保护与发展，但是多年来问题未得到实质性解决。
原因就是历史遗留问题比较复杂。比如，在城市化进程中，两次征转地，都让此区域成为征地的死角，造成错综复杂的土地问题。北部片区被征土地面积60平方公里，征地返还土地面积约41.88万平方米，返还比例较低。同时，由于南山行政区域划线和原特区二线划线不一致，造成部分土地属于“夹缝地带”，而大部分“夹缝土地”尚未征转，面积约18.13平方公里，涉及西丽街道的“水源三村”及桃源街道的常源、福光、塘朗等村。或许这片区域也是深圳最后的未征转土地。
由此，在现有的建成区内，存在严重违法用地的情况，比如北部十村原农村红线用地共30.95万平方米，仅占已建成用地面积的4.49%，即目前的建成区合法用地非常少，甚至出现牛成村一个300多年的老村全部变成非法建筑。
除了征转地问题之外，北部片区还面临水源保护区和生态控制线的问题。2005年，深圳市在全国首次划定基本生态控制线，全市近一半的土地划入生态线内以严格保护，而北部十村位于生态线的土地面积约50平方公里，占十村土地总面积的64.4%，生态控制线分布范围广、面积大，集体经济发展不同程度受到“铁线”制约。
对策
整村统筹
牛成村成“土改”试点
市区人大代表在西丽召开座谈会时，原深圳市人大常委会副主任及聚声表示，目前推动历史遗留问题的解决，应抓紧早推进。以征地来说，现在的征地成本已经远远高于过去的征地成本，如果久拖不决，未来的征地成本会更高，难度更大。
此声音代表了很多人大代表的心声。目前，南山区已经专门成立土地管理制度改革领导小组，有针对性地深入各村了解各方意愿，收集意见并分析研究。经过近一年的摸索，已经逐渐形成明晰的基本路径。即通过实现整村统筹的方式，解决北部片区发展问题。牛成村成为土地改革的试点
根据南山区城改办的工作思路，整村统筹是在经济测算可行的前提下，通过土地整备方式一次性解决北部片区各村土地历史遗留问题，不纠缠于现有房地权属，通过土地整备，政府真正收回部分被占用的成片国有土地，通过现状保留或者改造的方式，股份公司和村民的土地物业获得清晰的产权。在不违反国家规定的前提下，解决历史遗留问题，实现土地增值收益在政府、股份合作公司、原住民之间的合理分配。
依此思路，牛成村初步完成了整村统筹试点方案。牛成村与宝安接壤，由于地理位置特殊，两次城市化统征转地都没有轮到该村。由此，土地未国有化，红线用地为零。该村还处在二级水源保护区、基本生态控制线范围内。土地物业相对清晰，违法抢建控制得较好，建成区都属于未征地，政策突破难度较小。今年10月份，城改办提出牛成村以生态保护为前提的整村统筹工作方案。
具体思路是，在现状建成区内，安排一定面积的土地给村里，并予以确权。村委在政府指导下进行综合整治或者二次开发，解决好村民安置、产业转型、集体经济等问题。其余土地在完成统征手续并补偿后，一并纳入政府储备，作为公用配套和生态用地。最终达到彻底解决土地历史遗留问题、水源生态保护问题和集体经济发展、村民生活改善等一系列问题。
“整村统筹的思路和工作方案，分别与街道、村委、市区职能部门进行初步沟通，相关各方认可改革的基本思路和方向，也提出了许多具体意见。目前正在抓紧修改完善上述方案，希望尽快上报市政府”城改局人员介绍。
实施
整体规划
发展环境友好型产业
整村统筹，根据城改办的思路，实行的是一村一策。即北部片区土地历史遗留问题复杂，须根据各村具体境况分类处理，因地制宜，有针对性地实施整村统筹方案。
北部片区的问题，关系到南山36%辖区面积的未来发展，目前仅靠区政府推动，面临难题，即相关土地政策的改革，事权并不在区委、区政府这边，只有上升到全市层面才能有效推动北部片区土地问题的解决。这就需要从全市层面来重新审视北部片区的发展定位和规划布局。
今年，为配合北部片区的土地改革问题，市规土委直属二局启动了《水源三村保护与发展实施规划》的编制。该规划涵盖社区转型规划的多方面内容，比如产业规划、社区转型发展、生态环境、综合交通、土地处置和政策、开发策划和经济测算等，为“水源三村”可持续发展提供操作路径。目前该规划正在初步方案编制中。
根据2012年已经审批通过的《西丽水源三村发展策略研究》，水源三村的发展目标为，通过加强水源保护和其他生态环保措施，保障水源安全；通过营造山水小镇风貌和改善基础设施，提高环境品质；通过合理土地处置和物业经营模式，保证村民受益；通过发展环境友好型产业和引导原农村集体经济组织经济模式转型，推动社区可持续发展；控制建设总量和开发强度，实现基本生态控制线内无增量整体改造。
记者获悉，根据可行的规划设想，水源三村在产业定位方面遵循适合低密度空间、对生态环境比较敏感、面向高新技术的新兴产业。比如生态产业、康乐产业、配套服务业。生态产业包括生态科技研发、都市生态农业、生态资源保护与建设等；康乐产业包括健康医疗科技研发、健康体检、健康监测、健康养生等。配套服务业包括教育培训、会议会所、文化艺术、休闲商业等。
其中白芒村定位为综合配套区，功能以商业服务和科技研发为主。牛成村定位研发配套，功能以科技研发和配套居住为主。麻磡村定位为艺术养生，功能包括创意产业、文化艺术、生态农业、休闲疗养等。大磡村定位为创智休闲，功能包括教育培训、休闲旅游、科技研发、生态农业、商业服务等。
在土地方面，将一级水源保护区内的建设用地全部调出，在保持建设用地指标不变的前提下划定清退用地范围，进而确定发展边界。在发展边界内根据产业规划和交通规划，进行土地利用规划。
在空间形态方面，规划初步研究周边自然和建成环境，认为可在白芒关外和大磡南部(紧邻西丽湖度假区)片区适当提高开发强度，如建设小高层建筑。其他片区应当严格控制建高度在多层以下，并严格控制建筑形态。规划认为在麻磡和大磡村内部，沿麻磡河、大磡河两侧适宜形成特色街区。
上述规划或许能为水源三村的最终发展制定方向，原村民在期待着……
